每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“去年確實景洪（西雙版納傣族自治州首府）全城都在降價，但現(xiàn)在已經(jīng)有所回暖了！”在西雙版納從事多年房地產(chǎn)中介行業(yè)的劉洪告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

2017年海南限購，部分投資外溢到西雙版納，當年即吸引了萬達和雅居樂進駐；2018年，華僑城、融創(chuàng)、俊發(fā)、萬科等一大批房企蜂擁而至，使得西雙版納區(qū)域內鋪滿300多個在售樓盤，房價也迅速突破萬元。

然而到了2020年，西雙版納房價卻出現(xiàn)了斷崖式下跌，由2018年最高時的12000元/平方米下跌到了7000元/平方米左右。不過，近日記者在西雙版納實地走訪了解到，經(jīng)歷過“低谷”的當?shù)貥鞘姓鸩交嘏?，部分項目開始“悄悄”漲價。

西雙版納隨處可見在建樓盤項目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

市場回暖明顯

每年3、4月份是西雙版納旅游的旺季，特別是經(jīng)歷了去年疫情以及今年春節(jié)“就地過年”影響，今年3月份西雙版納游客人數(shù)出現(xiàn)大幅增長，與之而來的則是外地購房者購房需求的逐步上漲。

3月17日下午5點，融創(chuàng)旅游度假區(qū)售樓部內仍不時有客戶到訪。“今天還稍微少一點，昨天人更多。”置業(yè)顧問張元告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，其實自春節(jié)假期后，前來看房的人就越來越多了，有時售樓部現(xiàn)場都坐得滿滿當當?shù)摹?/p>

無獨有偶，3月18日上午11點，當記者來到位于嘎灑片區(qū)的雅居樂•西雙雨林時，看到整個售樓部內坐滿了前來看房的購房者，甚至連售樓部外的露臺桌椅處也是購房者。

“最近一段時間來看房的人都比較多，去年疫情抑制了外地購房者購房需求，我們新推出的產(chǎn)品最近銷售也很快，基本每天都會有上百組客戶來看房，成交量也保持在十套左右。”項目銷售人員劉樂樂表示，等到4月份潑水節(jié)估計看房的人會更多。

融創(chuàng)項目售樓部內前來看房的購房者 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

記者在近幾天的走訪過程中發(fā)現(xiàn)，包括中介、置業(yè)顧問等均表示年后版納樓市有所回暖，但與之前的高峰時期仍存在一定差距，同時項目之間也存在著冷熱不均的現(xiàn)象。

與雅居樂、融創(chuàng)項目近期購房者明顯增多情況不同的是，部分項目現(xiàn)場仍比較冷清。盡管項目就在人流量最為集中的告莊西雙景內設置了售樓接待中心，但沙河小鎮(zhèn)仍然冷冷清清，半個小時時間內僅不到十組客戶在門口駐留看了下項目的介紹，沒有一組客戶進入售樓部內，售樓部里僅兩位售樓人員在“無聊”的看著手機。

事實上，自2017年海南限購后，西雙版納樓市開始一路上揚，到2018年、2019年整個市場競爭進入白熱化。“那個時候真是拿著現(xiàn)金去樓盤現(xiàn)場都不一定搶到房子。”劉洪告訴記者，從供不應求到供過于求，版納樓市僅用了3年時間。“但西雙版納本地購房需求有限，大多依托于外地購房者。受疫情影響，2020年版納樓市遭遇了斷崖式下滑。”

一份來自西雙版納州統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年西雙版納商品房銷售面積1764989平方米，同比下降20%，銷售額1324753萬元，同比下滑21.7%。

數(shù)據(jù)來源：西雙版納州統(tǒng)計局官網(wǎng)

“隨著疫情得到有效控制，目前房價相比2018年最高時整體下跌了近25%，購房者將增多也是可以預見的。”劉洪表示，目前僅他所在的門店，每天都會來自外地的購房者前來咨詢、買房，其中以東北、內蒙古的居多。“等到7月高鐵開通后，預計將有更多購房者前來。”

漲價在路上

2020年西雙版納房價下跌已經(jīng)不是什么新鮮事。

“景洪全城都在降價！”據(jù)劉洪介紹，2020年10月左右，在融創(chuàng)旅游度假區(qū)5000多元/平方米就可以買到中間樓層的精裝住宅，濱江俊園降到了6500多元/平方米、觀瀾云頂也推出過4500元/平方米的特價住宅……這些價格與相比2018年的均價上萬元（個別項目最高達到18000元/平方米），幾近腰斬。

為穩(wěn)定房價，一份顯示由西雙版納房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《關于重新提交景洪市房地產(chǎn)市場一房一價表的通知》（以下簡稱《通知》）在西雙版納業(yè)內傳播。《通知》稱，從2021年1月開始，景洪市各大房企需重新提交房源一房一價表。各家房企要按照新房均價7000元/平方米，個別因朝向和結構存在缺陷的不得低于6500元/平方米最低價格申報。

“當時確實有這么一份文件，萬科、融創(chuàng)這些大企業(yè)都有被邀請參加談話，我們當時都還轉發(fā)過，但是被要求刪掉。”劉洪說，“但還是有企業(yè)悄悄通過各種方式以低于最低價格進行銷售的。”

雅居樂項目售樓部內前來看房的購房者 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

不過隨著市場的逐漸回溫，現(xiàn)在價格已經(jīng)有所上漲。“目前我們新推出來的產(chǎn)品，均價在8500元/平方米，全款7.7折，分期8.5折，算下來7300元/平方米左右。”張元告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，像你這種中介帶來的客戶，還會有額外優(yōu)惠，“總價算下來還會再少個兩三萬，可能7000元就能拿下”。

不過對方也表示，“這需要你盡快定下來，我們接到的通知是這個月過后價格將會上調。”

萬科•曼西緹的置業(yè)顧問也表示，“高層已經(jīng)售完，現(xiàn)在在售的僅有幾套合院產(chǎn)品，等下批次開盤，可能在下周就會漲價了。”在記者走訪的近10個樓盤售樓部，置業(yè)顧問均表示項目近期均會漲價，而去年底6000元~7000元/平方米的價格也不會再有了。“等到高鐵一開，上漲到2018~2019年的價格應該就會很快了。”

事實上，在記者走訪的樓盤產(chǎn)品中，幾乎都是相似的50平方米左右的戶型，而大戶型只占少數(shù)。若按西雙版納市場主流戶型約60平方米、均價7500元/平方米來粗略計算，一套房子總價僅約45萬元。“我們的客戶省外群體居多，一般不會將過多資金投入到更大的面積。”

近一年西雙版納新房價格走勢 數(shù)據(jù)來源：安居客

環(huán)境問題突出

事實上，作為與三亞有著相似氣候條件的西雙版納，近年來的發(fā)展越來越被外界視為“第二個三亞”，一大批房企如華僑城、融創(chuàng)、俊發(fā)、萬科、紅星等房企紛紛進場，到現(xiàn)在“版納已扎堆四五十家外來及本土開發(fā)商”。

邏輯很簡單，沒有占據(jù)三亞的優(yōu)勢，意圖來西雙版納分一杯羹。“氣候好、環(huán)境好、度假區(qū)、宜養(yǎng)老，房價又低，當初是看好版納市場前景的。”位于西雙版納高鐵站旁一品牌房企項目營銷負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“版納房價已經(jīng)探底，不會再降了，待今年高鐵通車，房價還會上漲一波。”這與眾多樓盤置業(yè)顧問的看法吻合。

而在《2021年西雙版納州政府工作報告》也明確指出，未來西雙版納“力爭建設世界旅游名城取得新突破”，并“努力建設國內大市場與東南亞國際市場之間戰(zhàn)略紐帶的關鍵一環(huán)”。

位于告莊西雙景內的沙河小鎮(zhèn)項目現(xiàn)場冷冷清清  圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

特別是在云南打造“健康生活目的地”的大背景下，西雙版納特色鮮明的邊地風光、人文風情，也將成為國際性區(qū)域旅游集散地前沿和康養(yǎng)生態(tài)度假區(qū)。

不過值得注意的是，近年來隨著西雙版納開發(fā)加快，環(huán)境問題也越來越突出，如天氣質量每況愈下，“走到哪里都在建，路上隨時都是大貨車，空氣怎么好得了”。為此，云南省生態(tài)環(huán)境廳對西雙版納州大氣污染防治工作實施一年的掛牌督辦。

據(jù)西雙版納州住房和城鄉(xiāng)建設局近期通報，1月23日至26日，該局聯(lián)合景洪市住房和城鄉(xiāng)建設局、城市管理局等組成五個檢查組，對景洪市規(guī)劃區(qū)所有在建項目進行施工（道路）揚塵整治檢查，共檢查了149個項目，發(fā)現(xiàn)部分項目仍然不同程度地存在揚塵污染防治措施不到位、不文明施工的問題。

2019年8月9日西雙版納州政府辦下發(fā)的《西雙版納州人民政府關于大氣污染防治整改方案》顯示，云南省生態(tài)環(huán)境廳于 2019年6月14日邀請生態(tài)環(huán)境、氣象、科研等方面專家，就云南省當時環(huán)境空氣質量下降原因進行過會商研判。專家一致認為，“建筑施工和相關揚塵排放量居高不下”是造成環(huán)境空氣質量下降主要原因之一。

今年1月，西雙版納空氣質量與去年相比情況更為嚴峻，西雙版納州住房和城鄉(xiāng)建設局先后兩次對違規(guī)項目進行了通報、停工整改，其中就包括融創(chuàng)、俊發(fā)、藍城、海誠等知名房地產(chǎn)企業(yè)名下項目。

(應受訪者要求，文中劉洪、張元、劉樂樂均為化名)

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝