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5個(gè)月暴漲43%之后，上海學(xué)區(qū)房要涼了？

自3月16日上海市教委公布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施辦法》）之后，網(wǎng)傳上海知名老破小+雙學(xué)位小區(qū)梅園開(kāi)始暴跌，有網(wǎng)友稱新政公布前房產(chǎn)評(píng)估430萬(wàn)，新政后房?jī)r(jià)變成了370萬(wàn)，一夜下降了60萬(wàn)。

5個(gè)月不到，漲幅高達(dá)43%

多年來(lái)，教育領(lǐng)域的焦慮直接傳導(dǎo)到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

易居研究院對(duì)上海浦東大三林板塊、張江板塊和黃浦區(qū)三個(gè)學(xué)區(qū)相對(duì)熱的區(qū)域/板塊進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，這三個(gè)區(qū)域/板塊的價(jià)格在2019年較為穩(wěn)定，而到了2020年尤其是二季度開(kāi)始，浦東三林板塊、張江板塊開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格明顯上漲，同時(shí)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)一房難求、哄抬房?jī)r(jià)、預(yù)期不穩(wěn)等亂象。

而黃浦區(qū)學(xué)區(qū)房則相對(duì)保持了平穩(wěn)，究其原因，在小升初階段黃浦區(qū)采取學(xué)籍對(duì)口升學(xué)，而浦東地區(qū)采取的是“戶籍對(duì)口”政策，這意味著買(mǎi)到相應(yīng)的初中學(xué)區(qū)房即可入學(xué)，而教育資源的不均衡令局部地區(qū)房?jī)r(jià)高熱。

最瘋狂的表現(xiàn)莫過(guò)于浦東梅園街道，建成于1985年的老破小由于對(duì)口大名鼎鼎的“建平西”，其二手房?jī)r(jià)每年入學(xué)季之前都會(huì)迎來(lái)一波上漲，從未出現(xiàn)過(guò)跌勢(shì)。

本輪上漲從2020年5月開(kāi)始發(fā)酵，并在10月份開(kāi)始猛漲，5個(gè)月不到，漲幅高達(dá)43%。

在學(xué)區(qū)房瘋狂漲勢(shì)的助推下，上海全市二手房行情也一路走高：2020年4月～2021年1月連續(xù)10個(gè)月保持2.4萬(wàn)套~4.45萬(wàn)套的月成交套數(shù)，其中最高峰出現(xiàn)在2021年1月，此后121樓市新政疊加春節(jié)假期，2月份成交套數(shù)有所回落。

一夜下降60萬(wàn)

就在所有人以為學(xué)區(qū)房的瘋狂還將持續(xù)的時(shí)候，上海市教委近日出臺(tái)的一則新政卻給上海的學(xué)區(qū)房澆了一盆大大的涼水。

3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施辦法》）。

根據(jù)新政：

委屬市實(shí)驗(yàn)性示范性高中名額分配招生計(jì)劃占其招生計(jì)劃總數(shù)的65%，原則上按人數(shù)比例分配到各區(qū)，分配到各區(qū)的計(jì)劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機(jī)為原則分配到不選擇生源的初中學(xué)校。

“全覆蓋”、“所有不擇生源的學(xué)校”，意味著頂級(jí)公辦初中和不入流的“菜中”，站在了同一起跑線——名額分配面前。而決定名額數(shù)量的，不再是區(qū)統(tǒng)考成績(jī)和生源口碑，也不再是初中有沒(méi)有親爹（同集團(tuán)高中），而是學(xué)生人數(shù)。

新政出臺(tái)之后不久，3月19日下午，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)向滬上全體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)起“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”。倡議聚焦房地產(chǎn)中介領(lǐng)域房源信息發(fā)布不規(guī)范，“學(xué)區(qū)房”不實(shí)宣傳，掛牌價(jià)格虛高等社會(huì)和老百姓高度關(guān)注的問(wèn)題。

鏈家、太平洋、中原、我愛(ài)我家、Q房網(wǎng)、21世紀(jì)房屋、信義房產(chǎn)、美凱龍愛(ài)家、志遠(yuǎn)房產(chǎn)、佳歆房產(chǎn)、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和平臺(tái)企業(yè)響應(yīng)倡議，現(xiàn)場(chǎng)簽署了承諾書(shū)。此次承諾主要包括四個(gè)方面：

1.在線上、線下房源發(fā)布信息中，不使用“學(xué)區(qū)房”進(jìn)行推介、宣傳；在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中，不以“學(xué)區(qū)房”名義，誤導(dǎo)購(gòu)房者。

2.規(guī)范介紹教育資源用語(yǔ)，客觀介紹周邊學(xué)校，不出現(xiàn)“升學(xué)率”、“對(duì)口”、“名額未用”等用語(yǔ)，誤導(dǎo)購(gòu)房者。

3.不掛牌、不發(fā)布未經(jīng)核驗(yàn)的房源，不掛牌、不發(fā)布價(jià)格虛高的房源。

4.在信息發(fā)布中，不出現(xiàn)“熱度排名”、“投資潛力”等用語(yǔ)；在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，不炒作、不哄抬房?jī)r(jià)，不擾亂市場(chǎng)。

上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)則表示，將進(jìn)一步加強(qiáng)行業(yè)自律，推動(dòng)市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)積極響應(yīng)倡議，落實(shí)管理部門(mén)各項(xiàng)政策措施，守法經(jīng)營(yíng)，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，共同維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

“學(xué)區(qū)房”概念在上海遭遇了前所未有的沖擊。以此前漲幅最大的梅園為例，有網(wǎng)友稱《實(shí)施辦法》出臺(tái)前評(píng)估價(jià)為430萬(wàn)的房產(chǎn)，在新政出臺(tái)后變成了370萬(wàn)，一夜下降了60萬(wàn)。

樂(lè)居網(wǎng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也爆料稱，同樣在梅園二街坊，一套32㎡的學(xué)區(qū)房在新政前掛牌720萬(wàn)，新政后立刻修改到699萬(wàn)。

根據(jù)上海鏈家的數(shù)據(jù)，幾天前剛掛網(wǎng)的梅園三街坊的一套近47平米的房子，掛牌價(jià)825萬(wàn)，平均18萬(wàn)元一平。而多個(gè)在春節(jié)之前就掛網(wǎng)的梅園三街坊一套近30平米的房子，掛牌價(jià)728萬(wàn)，平均25萬(wàn)元一平米。前后對(duì)比，降幅接近30%。

微博上一位認(rèn)證上海澤樂(lè)地產(chǎn)的顧問(wèn)也表示，該學(xué)區(qū)房以前價(jià)格瘋漲一房難求，目前逆轉(zhuǎn)了。大量房源正在上架中……

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：“新政策從教育資源均衡的角度出發(fā)，能夠使得家長(zhǎng)理性擇校和置業(yè)，部分熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房后續(xù)確實(shí)會(huì)降溫，或者說(shuō)強(qiáng)勢(shì)的地位會(huì)略有下滑。這也就體現(xiàn)為認(rèn)購(gòu)的溢價(jià)率會(huì)下降，相關(guān)購(gòu)房成本也會(huì)下調(diào)。”

每經(jīng)編輯：夏志堅(jiān) 圖片來(lái)源：中國(guó)基金報(bào)、每經(jīng)app等

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)