每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“2021年整體房地產(chǎn)市場大致可以做出的判斷是，各方是要朝著穩(wěn)定的方向去努力的。”

日前，《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任、中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹，其表示，大致可預(yù)計房地產(chǎn)融資管控還是比較嚴(yán)格，房企面對的融資壓力比2020年還要大。

中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任 秦虹 每經(jīng)記者 韓陽 攝

向穩(wěn)定努力

2021年度政府工作報告中，對房地產(chǎn)市場的要求依舊是房住不炒，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。”

秦虹向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“今年的房地產(chǎn)市場，按照中央要求肯定是保持穩(wěn)定。中央定了調(diào)，所以各個地方都要向穩(wěn)定這方面去努力，這是大家努力的方向。各方朝著穩(wěn)定去努力，就有可能達(dá)到這個目標(biāo)。”

秦虹表示，大致可以預(yù)計房地產(chǎn)融資管控還是比較嚴(yán)格。房企融資壓力應(yīng)該是有的，因而面對的壓力會比2020年還要大。

但宏觀面還是向好的，秦虹表示：“中國的城鎮(zhèn)新增常住人口從1995年開始每年超過1000萬，2019年是1500萬。按照國家大的部署，到2025年城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%。這五年，我們還可以確定每年新增常住人口超過1000萬。人口的增長、經(jīng)濟的增長，同時全球目前資金寬松，這是房地產(chǎn)發(fā)展外部環(huán)境依然保持良好的重要基礎(chǔ)。”

集中供地發(fā)力的前提是土地供應(yīng)量增加

2021年初，媒體報道將有22個重點城市將試行“兩集中”土地出讓制度，也即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，2021年住宅招拍掛不超過三次。

秦虹表示，該政策雖然近期能夠影響到土拍市場，但市場的最重要因素還是土地供應(yīng)量。

“如果只是拍地方式變化，土地的供應(yīng)沒有上升，甚至還下降了總量，那么對地價的影響就會非常有限。只有各個地方集中拍地，同時供地總量能夠有比較明顯的增加，才會影響到土地價格，保持平穩(wěn)甚至穩(wěn)中有降。只有土地的價格保持穩(wěn)中有降，而且土地供應(yīng)量增加，才會傳導(dǎo)到房價穩(wěn)定和不大幅上漲。”

秦虹認(rèn)為，2020年國內(nèi)一部分城市出現(xiàn)了房價上漲，根本原因還是供求關(guān)系不平衡。一些城市連續(xù)多年每年新增幾十萬人口，但城市的土地供應(yīng)和房屋供應(yīng)沒有增加，這種供求關(guān)系決定了一些城市房價出現(xiàn)上漲，土拍價格也是一樣的道理。

國際貨幣增發(fā)影響有限

近些天，有種觀點認(rèn)為，美國在大面積增發(fā)貨幣，因為世界經(jīng)濟彼此關(guān)聯(lián)，從而將抬升國內(nèi)房價。

秦虹表示，美國房價上漲的確是因為貨幣增發(fā)：“2020年美國房價上漲了11%，而且是在疫情那么嚴(yán)重，經(jīng)濟沒有復(fù)蘇的情況下上漲了11%，自然是量化寬松的結(jié)果。”

“但美國的貨幣量化寬松是否會影響到中國，我認(rèn)為這是兩個概念，因為每個國家的貨幣政策影響的是其本國的資產(chǎn)價格。”

“中國在2020年為了應(yīng)對疫情，也有適度寬松，例如M2在2018、2019年的增長速度都維持在個位數(shù)，但2020年達(dá)到兩位數(shù)。不過中國的量化寬松和美國相比還是比較謹(jǐn)慎的，是非常有限度的，況且中國政府是嚴(yán)禁貨幣流向房地產(chǎn)市場的。”

另外秦虹表示，貨幣量對房價的影響也是不平衡的。

“我研究了300個城市的房價與M2的相關(guān)性，差別非常大。有的城市相關(guān)性很高，比如4個一線城市、長三角地區(qū)。有一些城市正相關(guān)，但相關(guān)性并不高。比如說我們研究了海南各個城市的房價，與M2有正相關(guān)性，但相關(guān)性很弱，這體現(xiàn)了海南這個地方的房價資源支撐特點。還有一些城市是負(fù)增長，貨幣越增發(fā)房價越下跌。所以這已經(jīng)出現(xiàn)了很大的變化，對開發(fā)企業(yè)未來選擇投資，精準(zhǔn)研判市場需求挑戰(zhàn)更大，需要更加細(xì)化。”

秦虹還介紹了都市圈內(nèi)房價的關(guān)聯(lián)性。

有三種情況：一是核心城市和周邊城市房價關(guān)聯(lián)度非常高，同漲同跌；二是一部分城市為單向相關(guān)，只是核心城市對周邊城市有影響，沒有逆相關(guān)；三是一部分核心城市和周邊城市之間的房價沒有什么關(guān)系，各自漲跌。

正在成長型的都市圈，雙向相關(guān)性特別大；比較成熟的都市圈基本上都是單向相關(guān)；培育型(還沒有成熟型)的都市圈城市之間的房價幾乎沒有關(guān)聯(lián)。這與房地產(chǎn)未來的投資選擇，以及開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)都有非常直接的關(guān)系。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 韓陽 攝