每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

繼去年7月全國首個集體土地租賃房項目在北京正式落地開放后，上海第一例上市供應(yīng)的集體土地入市試點新建租賃住房項目也于3月26日正式投入運營。該項目房源均為市場化租賃房，無申請“門檻”，租金低于周邊區(qū)域，未來有望吸引2000余名青年拎包入住。

據(jù)上海市房屋管理局介紹，該項目也是第一例上市供應(yīng)的單地塊集中選址新建租賃住房項目，更是第一例聚焦服務(wù)“五個新城”創(chuàng)新發(fā)展的新建租賃住房項目。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，集體土地入市的特點在于價格低，對于當(dāng)?shù)芈鋺舻钠髽I(yè)來說能夠掌控成本。從政府角度，落戶企業(yè)能夠解決員工的住房租賃問題，有利于打造良好的營商環(huán)境。上海首個集體土地入市試點新建租賃住房項目運營，具有很強的示范性意義。

上海首個集體土地租賃房項目運營

由于大城市房價高，加上許多一二線城市的限購政策，使得租房成為很多新市民在大城市的第一落腳點。有機構(gòu)預(yù)計，到2022年，中國住房租賃市場租賃人口將達到2.4億。不過，因目前我國租賃市場的房源以個人房源為主，中介市場的壟斷現(xiàn)象也比較突出，從而產(chǎn)生了新市民“租房難”問題。

值得一提的是，作為上海第一例上市供應(yīng)的集體土地入市試點新建租賃住房項目，3月26日投入運營的松江泗涇鎮(zhèn)有巢國際公寓社區(qū)，由央企華潤開發(fā)（《每日經(jīng)濟新聞》2019年5月16日曾以《央企華潤操盤，上海首宗集體租賃住房土地試點地塊取證》為題進行過報道），在價格上有著很大的市場競爭力。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在58同城查詢發(fā)現(xiàn)，松江泗涇區(qū)域的房租價格普遍在每月5000元左右，而該公寓目前的價格在2000~4000元不等，這對于租房一族來說無疑有著巨大的吸引力。

該項目的推出不僅緩解了青年人才租房需求，同時也盤活了農(nóng)村集體建設(shè)用地資源。據(jù)了解，該項目房源一經(jīng)推出便受到市場青睞，首批推出的1號樓共280間已被租客鎖定200間房，達到70%的鎖定率。

今年3月2日，上海市政府印發(fā)《關(guān)于本市“十四五”加快推進新城規(guī)劃建設(shè)工作的實施意見》，圍繞“十四五”開局起步，推動“五個新城”建設(shè)這項全市重大戰(zhàn)略任務(wù)加快落地落實。至2025年，5個新城常住人口總規(guī)模達到360萬左右，新城所在區(qū)GDP總量達到1.1萬億元，新城基本形成獨立的城市功能，初步具備綜合性節(jié)點城市的地位。

而上海正在用各種方式為產(chǎn)業(yè)人才提供優(yōu)質(zhì)的租賃用房，加快推進產(chǎn)城融合。同時，面對上海住宅用地新增困難的現(xiàn)狀，探索全新土地利用方式，將為豐富住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)打開思路。

張波向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，上海利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，加快農(nóng)村集體土地入市也盤活了這些農(nóng)村閑置的土地資源。而農(nóng)民作為集體土地的所有人能夠享受分紅，相對低廉的土地價格也能吸引更多開發(fā)商的加入，最終形成多方共贏的局面。

松江區(qū)作上海開展集體土地建設(shè)租賃住房的唯一試點區(qū)，也是全國33個試點區(qū)域之一。早在“十三五”期間，松江便聚焦租賃住房需求比較旺盛的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和交通樞紐地區(qū)，集中布點建設(shè)租賃住房。

截至目前，松江共有5塊集體建設(shè)新建用地入市，還有一塊存量的集體商辦用地規(guī)劃調(diào)整為租賃住房，總建筑面積約35萬平方米，可提供租賃住房約4500套，為長三角G60科創(chuàng)走廊的產(chǎn)業(yè)人才提供安居保障。

據(jù)悉，目前，上海市已有8萬多套租賃住房正在開工建設(shè)，“十四五”期間將全部形成品質(zhì)供應(yīng)。今年上半年，將陸續(xù)有6000~7000套左右租賃房源向全市供應(yīng)。

土地市場供應(yīng)未來將更加多元化

隨著集體土地使用制度的改革，由各級政府壟斷建設(shè)用地供應(yīng)的格局將發(fā)生變化，未來土地市場供應(yīng)也將更加多元化。

2020年1月1日起施行的新土地管理法規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進行再次轉(zhuǎn)讓。

事實上，早在2015年2月27日，第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議便通過《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》。

2020年7月6日，全國首個集體土地租賃房項目在北京正式落地開放。該項目是位于北京豐臺區(qū)成壽寺的泊寓院兒，由成壽寺村集體以土地經(jīng)營權(quán)與萬科合作，首批235套公寓于當(dāng)年5月下旬全部租罄。

對于集體土地租賃，北京市2017年便印發(fā)了《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，明確集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。租金將參考周邊住房租賃市場水平，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。

張波向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，作為上海第一例上市供應(yīng)的集體土地入市試點新建租賃住房項目，以及上海第一例聚焦服務(wù)“五個新城”創(chuàng)新發(fā)展的新建租賃住房項目，松江泗涇的租賃項目上市具有很強的示范性作用。

一方面集體土地項目的租賃入市是增加特大城市住房供給，緩解住房供需矛盾的新嘗試。集體租賃項目入市是構(gòu)建購租并舉的住房體系，推動建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場發(fā)展，推進集體土地不動產(chǎn)登記，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，促進建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的有效手段。

另一方面，一直以來租賃市場的供應(yīng)量都主要依賴國有土地上的存量住宅，由于租賃房源分散以及租賃信息備案占比少，導(dǎo)致租賃市場的監(jiān)管以及需求的把握都存在諸多困難。這一次選擇大地塊集中選址新建租賃住房項目，可有效增加租賃房源供給量。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)