每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在剛剛過去今年一季度，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)如何？

3月31日，中指研究院、克而瑞、億翰智庫、貝殼研究院等多家機構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度樓市、地市繼續(xù)維持去年底的交易熱度，房企銷售額再創(chuàng)新高，各線城市新房市場成交量大漲，二手房成交最超越前4年同期水平。

但在開年以來各地調(diào)控政策收緊之下，二季度房地產(chǎn)市場將迎來“小陽春”還是拐點？

新房成交同比增四成

基于低基數(shù)及各地集中推盤，一季度新房市場成交量大漲。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，66城新房成交量同比增長近一倍，與2019年同期相比，增幅亦達到40%。一線城市開局市場尤其活躍，延續(xù)2020年年底的集中放量勢頭。與2019年同期相比，2021年一季度一線城市新房成交套數(shù)增長58.5%，二線城市增長32.6%，三四線城市增長43.8%。

一季度，百強房企銷售亦大幅增長。《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，1-3月“碧萬恒”合計銷售5231億元，TOP10房企合計銷售超萬億元。一季度已誕生5家千億房企，比2020年同期增加2家，超百億房企已達76家。

在需求旺盛、營銷加碼的雙重作用下，1-3月各梯隊房企門檻值次第升高：TOP3房企門檻值增長11.6%至1528.5億元；TOP10房企門檻值增長83.1%至678.0億元，但增長最快的是TOP30、TOP50和TOP100，分別上升99.5%134.4%和137.8%。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

對此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“首先這些中型房企大多年銷售額為幾百億左右，有強烈的規(guī)模增長和快速發(fā)展訴求，需要使自己盡快成長為千億的頭部房企，進而提高市場競爭力、提高市場地位；其次，這些企業(yè)的處境比較微妙，加速擴規(guī)模加快一步就能成為頭部企業(yè)，稍慢一步松懈就會掉隊進入中小企業(yè)行列。”

值得注意的是，進入2021年，房企開始發(fā)力“戰(zhàn)略合作”，其中不乏頭部房企擴寬產(chǎn)業(yè)范圍，布局新市場的舉措。

如中交集團與萬科集團在深圳簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在土地開發(fā)、城市綜合體、物業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、冰雪度假等領(lǐng)域開展深入合作，補齊產(chǎn)業(yè)鏈；世茂海峽與上坤集團廣東區(qū)域達成戰(zhàn)略合作，共同投資拓展粵港澳大灣區(qū)及廣西市場；融創(chuàng)則開始涉足酒店行業(yè)，與華住成立合資公司共同布局高端酒店市場。

劉水認(rèn)為，“對于市場來說，一方面不同企業(yè)間加大合作，比如有資金的企業(yè)與有土地資源企業(yè)的合作，相當(dāng)于加速了市場要素流動，能提高資源要素配置效率；另一方面，大企業(yè)之間強強聯(lián)合，提高了競爭力，會加速資源要素及市場份額向大企業(yè)集中，進而能提高市場集中度。而對于企業(yè)來說，能優(yōu)勢互補、揚長避短，增強競爭力，提高市場份額。”

二手房成交創(chuàng)單季新高

貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國重點18城今年一季度鏈家二手房成交量創(chuàng)2017年以來單季成交新高，較去年四季度增長14%，約為去年同期的2.6倍。，比2020年4季度增長了14%。由于2020年一季度疫情影響下基數(shù)較低，因此一季度二手房交易量同比去年上升了120%。特別是一線城市整體市場熱度較高，1月深圳、北京二手房成交量環(huán)比增速在30%以上，上海環(huán)比增長也達到了20%。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，“多方面因素共同推動了熱點城市二手房市場的活躍，如“就地過年”使熱點城市置業(yè)需求釋放前移、學(xué)區(qū)房關(guān)注度階段性走高拉動的二手房置換鏈條明顯活躍、前期相對寬松的信貸環(huán)境疊加信貸收緊預(yù)期的推動等。同時，短期熱點城市新房供不應(yīng)求，擠壓需求退至二手房市場也是一個重要原因。”

在巨量成交的推動之下，全國二手房價格繼續(xù)環(huán)比上漲。貝殼監(jiān)測的重點35城二手房價格指數(shù)3月保持環(huán)比上漲1.4%，從2020年12月以來已累計上漲3%，一線城市房價漲幅更是領(lǐng)跑全國。

“高燒不退”的市場也引發(fā)了調(diào)控進一步收緊和更嚴(yán)厲的金融監(jiān)管。其中深圳“二手房指導(dǎo)價”政策調(diào)控效果顯著，新政當(dāng)周，深圳二手房成交即進入低谷，較新政前下降70%，整個一季度成交量環(huán)比下降20%，同比下降4%；價格指數(shù)環(huán)比漲幅則在1月后持續(xù)收窄，至3月止?jié)q。

在“121新政”之下，上海二手房成交量環(huán)比微降，其中春節(jié)后成交量較春節(jié)前下降23%；3月價格指數(shù)環(huán)比漲幅收窄至3.6%，已是連續(xù)兩個月收窄；北京盡管一季度成交量環(huán)比增長20%，但春節(jié)后明顯有所下降，市場調(diào)整趨勢開始出現(xiàn)。

另一方面，一季度以來金融監(jiān)管收緊了口子，北上廣深及?？?、杭州、西安、成都等城市對經(jīng)營貸違規(guī)進入房地產(chǎn)市場進行嚴(yán)格審查。此外，多地、多家銀行也在悄然上調(diào)房貸利率，針對房地產(chǎn)“定向加息”直接為一線城市購房熱度降溫。3月貝殼研究院監(jiān)測的60個城市平均首套、二套房貸款利率較去年12月分別提高6個、7個基點。

一線城市市場受到抑制，而核心二線城市則繼續(xù)熱度高企，合肥一季度二手房成交量環(huán)比增長約60%，成都、武漢環(huán)比增幅在30%左右，西安環(huán)比增長10%。進入3月，各代表城市成交量均創(chuàng)2019年以來歷史新高，并且二手房價格指數(shù)保持上漲且漲幅擴大。

值得注意的是，北方多個城市經(jīng)歷了約3年左右調(diào)整期后，已經(jīng)開始迎來市場周期性修復(fù)。一季度廊坊二手房成交環(huán)比增長約30%，3月成交量僅次于2017年一季度高峰；青島一季度二手房成交量環(huán)增約20%，價格指數(shù)在3月止跌轉(zhuǎn)漲。此外濟南、煙臺的二手房成交量分別環(huán)比增長27%、15%，二手房價格指數(shù)保持平穩(wěn)上漲，市場整體平穩(wěn)修復(fù)。

“步入二季度，上述因素對二手房市場的支撐度將持續(xù)走弱，大規(guī)模宅地出讓將緩解熱點城市新房市場的焦慮，進而導(dǎo)致二手房市場整體節(jié)奏放緩。另外，短期學(xué)區(qū)二手房的追逐也將逐步降溫。”

曹晶晶指出，綜合來看，預(yù)計二季度熱點城市二手房整體成交熱度將有所下降，但整體成交規(guī)模仍將居相對高位。在區(qū)域格局方面，隨著置業(yè)理性情緒逐步回歸，預(yù)計熱點城市樓市運行將更加平穩(wěn)，市場熱點或?qū)⑾鲁林涟l(fā)達城市群內(nèi)核心城市周邊較強的三四線城市，部分中西部二線城市經(jīng)歷了較為深刻的周期調(diào)整后，目前周期已逐步走出底部，短期市場也存在一定空間。

供地新規(guī)下房企如何拿地

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),1-3月，TOP100企業(yè)拿地總額5588億元，拿地規(guī)模同比增長22.7%。保利發(fā)展、融創(chuàng)中國和綠城中國占據(jù)榜單前三位。TOP10企業(yè)1-3月新增貨值總額5874億元，占TOP100企業(yè)的32.9%，市場集中度顯著。

但進入3月，政策面發(fā)生了一定的變化，繼去年下半年“三道紅線”融資新規(guī)后，土地市場又迎來一項重要政策——22座重點城市宅地供應(yīng)“兩集中”新規(guī)(即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動)。

據(jù)中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這22城2020年商品房銷售面積占全國的比重為24.3%、銷售額占全國商品房銷售額39.9%；住宅用地出讓金占全國宅地出讓金的37%。據(jù)此可見，占比接近成成的22座城市，在供地“兩集中”新政下將呈現(xiàn)另一種市場格局。

22座重點城市中，杭州、北京、蘇州、廣州、上海等城市顯然更受頭部房企青睞。今年1-3月，50家代表房企拿地面積TOP10城市中，杭州繼續(xù)以累計優(yōu)勢占據(jù)首位。TOP10城市中，區(qū)域較為分散，除杭州、蘇州、溫州和南京為長三角城市外，其余6城市涉及成渝、中西部、京津冀等多個城市群。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

受土地供應(yīng)“兩集中”政策的影響，3月份典型企業(yè)拿地規(guī)模均受不同程度影響。區(qū)域深耕型企業(yè)如濱江集團、廣州地鐵等單月拿地金額受政策影響較大；保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等全國化布局企業(yè)受影響較小，3月拿地額均超100億元。

中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“區(qū)域深耕型企業(yè)要看位于哪些地方。房企從拿地布局來看，還是青睞一二線城市。集中供應(yīng)是短期集中釋放多幅待售地塊，會導(dǎo)致資金往優(yōu)質(zhì)區(qū)域流動，如果深耕這些區(qū)域城市的房企可能會受到多路資金擠壓，競爭會比較激烈。相反，如果是激烈程度不高的三四線城市，壓力不會太大。”

“具體來看，一些大型房企，以濱江為例，也是區(qū)域深耕有心得的企業(yè)，市場應(yīng)對力不弱。供地新規(guī)則大家都需要適應(yīng)，這點對所有企業(yè)都是公平的。企業(yè)有足夠的土地儲備，即便短期有影響也是相當(dāng)有限的。”盧文曦說。

回顧2020年各企業(yè)的拿地情況，保利發(fā)展在22城拿地金額最高達1300億元，萬科、龍湖、華潤、中海、招商蛇口、綠城等企業(yè)均超900億元；從具體企業(yè)在22城拿地金額占比來看，濱江集團最高達到94.7%，遠洋、合景泰富、龍湖、招商蛇口、奧園、中海等企業(yè)占比超過70%，這些企業(yè)在22城戰(zhàn)略布局較為集中，未來將成為22城的重要參與者。

“更多大企業(yè)強強聯(lián)合，市場集中度將加速提升，小企業(yè)機會將更少。”劉水分析稱。

盧文曦則認(rèn)為，“中小房企仍有一定拿地機會。集中供地下，再大的房企不可能兼顧所有地塊，總有兼顧不到的地方，那么此時中小企業(yè)就有拿地機會。給予中小房企一定開發(fā)產(chǎn)品機會也是豐富市場產(chǎn)品，防止大房企壟斷市場，也對樓市穩(wěn)定健康運行有利。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)