每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

作為第一家發(fā)布年報(bào)的A股千億房企，即便凈利潤(rùn)出現(xiàn)了近5年來首次下滑，市場(chǎng)也并未對(duì)招商蛇口的業(yè)績(jī)過于錯(cuò)愕。

或是習(xí)慣了這家央企地產(chǎn)商一如既往的四平八穩(wěn)作風(fēng)，投資者一邊對(duì)其擁有豐厚資源和靠山，但發(fā)展總達(dá)不到預(yù)期心存疑慮，一邊又堅(jiān)定地做其擁簇者。

3月22日晚間，招商蛇口發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)，次日開市整體地產(chǎn)股表現(xiàn)平平甚至小幅下跌，招商蛇口仍保持了微弱漲幅，報(bào)收12.7元/股。

凈負(fù)債率本已是行業(yè)最低水平，現(xiàn)又降低1個(gè)百分點(diǎn)，銷售、營(yíng)收等基數(shù)變大但增速并未放緩，融資成本低、能力強(qiáng)，招商蛇口這份年報(bào)再次展示了其作為優(yōu)秀央企地產(chǎn)商的基本特質(zhì)。

不過在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上，除穩(wěn)中有進(jìn)外，招商蛇口高層管理者反復(fù)強(qiáng)調(diào)了要前十，還要“雙百”的新五年目標(biāo)。高層管理者判斷，三道紅線、四檔管理和土地集中供應(yīng)的新規(guī)，對(duì)于招商蛇口這樣的穩(wěn)健型企業(yè)而言，是更公平、更好的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)。

穩(wěn)健是招商蛇口的基本盤，2020年業(yè)績(jī)發(fā)布后，它的標(biāo)簽依舊如此，但過于追求穩(wěn)健、舍棄規(guī)模進(jìn)取，又常會(huì)被資本市場(chǎng)詬病。2020年，招商蛇口利潤(rùn)總額241.09億元，同比減少7.71%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)122.53億元，同比減少23.58%。這是招商蛇口自2015年重組上市以來，首現(xiàn)利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。

增收不增利，招商蛇口未將原因僅歸于行業(yè)利潤(rùn)攤薄下降趨勢(shì)。業(yè)績(jī)會(huì)上，董事總經(jīng)理蔣鐵峰坦言，2020年公司規(guī)模進(jìn)入了前10，但誠(chéng)如整個(gè)行業(yè)一樣，毛利率在下滑，增收不增利的現(xiàn)象還是存在。

其進(jìn)一步表示，凈利下降一是由于2016、2017年政策，拿的一些高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)所致；二是上年同期轉(zhuǎn)讓子公司的產(chǎn)生投資收益較本年多31.17億元，形成的規(guī)模凈利潤(rùn)比本年多25.1億元；以及去年受到疫情影響，招商蛇口對(duì)中小企業(yè)減租扶持，持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入也有幾億元的減少。

去年三道紅線突至，招商蛇口凈負(fù)債率進(jìn)一步下降，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與償債能力穩(wěn)定。2020年末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率58.84%，凈負(fù)債率28.81%，現(xiàn)金短債比1.23。

凈負(fù)債率低、穩(wěn)健是把雙刃劍，一面可解讀為注重經(jīng)營(yíng)安全，另一面也可解讀為保守。有投資者質(zhì)疑，招商蛇口背靠央企雄厚資源，三道紅線均為綠檔，凈負(fù)債率28.8%，行業(yè)最低水平之一，2021年目標(biāo)3300億元是否過于保守？

事實(shí)上從這一年諸多動(dòng)作，和管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上釋放的諸多信號(hào)看，招商蛇口重組上市5年后的“穩(wěn)中有進(jìn)”將帶有鮮明的職業(yè)經(jīng)理人風(fēng)格。不同于民企，央企地產(chǎn)商少有被打上職業(yè)經(jīng)理人標(biāo)簽，但招商蛇口越來越顯示出蔣鐵峰風(fēng)格。

對(duì)于作戰(zhàn)能力被質(zhì)疑，蔣鐵峰在業(yè)績(jī)會(huì)上說，有項(xiàng)目已經(jīng)做到了拿地第二天即進(jìn)行報(bào)建報(bào)批，也有項(xiàng)目已經(jīng)做到了三個(gè)多月四個(gè)月開盤，達(dá)到行業(yè)最優(yōu)水平。

“我們一些做得差的區(qū)域就直接關(guān)掉了，做得不好的城市總就直接調(diào)整掉了，力度在央企里應(yīng)該說是非常大的。”

大刀闊斧的動(dòng)作效果漸現(xiàn)。2020年，招商蛇口終于重回行業(yè)前十，且有繼續(xù)挺進(jìn)之勢(shì)，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2776.08億元，同比增加25.91%，超額完成年初定下的2500億元目標(biāo)。

2020年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1296.21億元，同比增長(zhǎng)32.71%；從區(qū)域上看，深圳與華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)收入占比最高，華北區(qū)域營(yíng)收增速最快。在基數(shù)變大、頭部房企忙于降負(fù)債的行業(yè)大環(huán)境下，這一增速是招商蛇口自檢財(cái)務(wù)指標(biāo)妥帖后，暗中發(fā)力奔向前十的努力成果。

這還表現(xiàn)在招商蛇口持續(xù)加大土地儲(chǔ)備投資上，去年其權(quán)益拿地金額約814.3億元，較上年同期大幅增加50.8%；累計(jì)拿地98宗，重點(diǎn)聚焦于核心一二線城市，占比高達(dá)76%。在上海，招商蛇口是去年權(quán)益投資買地金額最多的開發(fā)商，累計(jì)超過200億元。

前四的江湖地位和昔日榮光均是招商蛇口堅(jiān)定轉(zhuǎn)型的底氣。要前十、更長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展，戰(zhàn)略要更聚焦，招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍反復(fù)強(qiáng)調(diào)了四大核心IP，著力構(gòu)建現(xiàn)金牛、成長(zhǎng)型、創(chuàng)新型、平臺(tái)型及機(jī)會(huì)型的業(yè)務(wù)組合。