每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房企年報迎來密集發(fā)布期，截至3月31日，在港上市房企的年報基本發(fā)布完畢。

梳理這些已發(fā)房企年報可以發(fā)現(xiàn)，銷售增長依然是主流，但大多數(shù)房企的毛利率、凈利率均下滑，有的千億房企甚至凈利潤和歸母凈利潤不足1個億。

為何一大批規(guī)模房企會出現(xiàn)了增收不增利的情況？多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認(rèn)為，主要原因在于2016~2018年地價較高，拔高了企業(yè)成本，又遇到限價因素制約，當(dāng)這些項目到了結(jié)轉(zhuǎn)時點，反映在財務(wù)報表端的利潤率便呈現(xiàn)出下滑態(tài)勢。此外，有些房企過去為了沖規(guī)模，拿了不少高成本的項目，從而導(dǎo)致了增收不增利的情況出現(xiàn)。

降負(fù)債成為關(guān)鍵詞

從已經(jīng)發(fā)布的房企年報可以發(fā)現(xiàn)，與以往相比，拼規(guī)模擴張已不是房企常態(tài)，而調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債率、增加現(xiàn)金流已成為眾多房企關(guān)的注焦點。

早在去年8月，“三道紅線”融資新規(guī)（剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍），將房企劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債的增速閾值，四擋有息負(fù)債規(guī)模年增速分別設(shè)限為0%、5%、10%和15%。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，6家房企“由紅轉(zhuǎn)黃”，4家房企“由橙轉(zhuǎn)黃”，11家房企保持“零踩線”，12家房企通過調(diào)整結(jié)構(gòu)躋身“零踩線”陣營。目前共有20家房企處在黃檔之列，尚有2家房企處于紅檔。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者，目前降杠桿對于房企是頭等大事，房企清晰的認(rèn)識到，對于房企融資側(cè)的收緊不是短期的事。未來3到5年，房企都會面臨這樣的狀態(tài)，整個融資側(cè)的收緊是一個長效的一個機制手段，對于房企來說，把資產(chǎn)負(fù)債狀況調(diào)整到符合國家要求是非常重要的。

張波同時表示，近一年以來，出現(xiàn)了一些房企爆倉或者即將爆倉的情況，也給整個行業(yè)敲響了警鐘。當(dāng)前情況下，房企規(guī)模大不代表沒有風(fēng)險，并不是有了風(fēng)險，國家就會采取相應(yīng)的一些救助措施。因此，降低負(fù)債、保證財務(wù)穩(wěn)定已經(jīng)上升到比規(guī)模化更加重要的因素段，一些之前過度追求規(guī)?；姆科笳谶M行一些戰(zhàn)略上調(diào)整，所以這點是行業(yè)內(nèi)的一個共識，今年也會表現(xiàn)得更加明顯。

增收不增利情況普遍

值得注意的是，營收增長但利潤下滑成為不少房企不得不面對的現(xiàn)實。

同花順數(shù)據(jù)顯示，截至3月30日，申銀萬國行業(yè)分類下35家房企發(fā)布2020年年報，營業(yè)總收入10198.93億元，較2019年增長20.85%；凈利潤合計984.03億元，較2019年的1050.38億元減少6.31%。從凈利潤率來看，35家房企中有25家出現(xiàn)下降，占比達71.4%。

如信達地產(chǎn)2020年實現(xiàn)營業(yè)收入258.64億元，同比增長32.79%；歸屬母公司凈利潤15.02億元，同比下降35.12%。大悅城2020年營收384.45億元，同比增長13.76%；歸屬上市公司股東凈利潤虧損3.87億元，較2019年大幅下降118.88%。

不少房企人士感嘆，這兩年高周轉(zhuǎn)玩不轉(zhuǎn)了。一個是市場不再支撐這種玩法，各種調(diào)控政策和金融杠桿的限制對市場沖擊很大，使得房企的盈利空間被進一步壓縮。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，從房地產(chǎn)行業(yè)整體來看，行業(yè)的利潤率出現(xiàn)一個探底的過程，未來逐步向著制造業(yè)行業(yè)的利潤率過度，不會再出現(xiàn)以前的高利潤率。但就企業(yè)個體而言，2020年的利潤率未必是個低點，只是跟項目的結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏有關(guān)。

張波指出，房企增收不增利主要有兩方面原因。首先，是這些房企追求規(guī)模化過程中更多地采取合作和合營模式，使得權(quán)益占比不斷降低導(dǎo)致的，這在近兩三年比較明顯。其二，一些房企由于對于渠道的過分依賴，在過往一兩年渠道費率不斷提升，尤其是在一些去化有難度的城市和區(qū)域，導(dǎo)致了房企整個營銷成本過高，進而降低了項目的整體盈利水平。

“整個行業(yè)利潤下滑由于財務(wù)成本+明股實債。之前高舉高打的模式?jīng)Q定了這類房企，很多時候，房企利潤被財務(wù)成本吞噬，尤其是明股實債，很大一部分利潤被被少數(shù)股東權(quán)益拿走了。”克而瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴記者，原本那些為了沖規(guī)模而采用高周轉(zhuǎn)的企業(yè)壓力都會很大，過高的杠桿面臨被強制，“三道紅線”短時間可以通過一些手段降下來，但如果持續(xù)惡化，就需要企業(yè)花更大的代價去調(diào)節(jié)這些指標(biāo)。那都是成本支出，并不便宜，但如果突破這些指標(biāo)，未來房企發(fā)債以及向機構(gòu)融資又會受到限制甚至阻礙。

“而這些問題，房企不是沒有意識到，而是忽略了，在2015~2017年市場好時候，房價漲幅可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)覆蓋掉財務(wù)成本，一旦出現(xiàn)房價不漲甚至不跌的情況，許多問題就暴露了出來。”

林波表示，“三道紅線”之下，這些企業(yè)首先面臨的是融資難問題，其次是在投資拿地上。以成都為例，紅檔房企不允許拿地。有些地方可能對于勾地和多元化拿地是區(qū)別對待的，地方可能不愿意把項目給他們，原先可以通過產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)綜合體、文旅來拿地，未來這類企業(yè)將面臨較大風(fēng)險。預(yù)計接下來幾年，利潤率往下走的問題會進一步突出并逐步放大。

收縮規(guī)模+降本增效

對于中小房企來說，面臨著一個很現(xiàn)實的一個狀況：當(dāng)下房企不是數(shù)量過少，而是過剩。隨著行業(yè)集中度不斷加劇，未來大量中小房企將被淘汰。

“一方面是降負(fù)債降杠桿的壓力，另一方面中小企業(yè)運營管理精細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化普遍都缺失。同時被規(guī)模所累，不得不拿一些利潤率比較低，只為了能周轉(zhuǎn)的項目。”

于小雨表示，對于房企來說，大運營體系建設(shè)不是一個新鮮事物，只是在金融杠桿盛行的時代，行業(yè)對此的關(guān)注度并不高，企業(yè)對此也未有太多著墨。當(dāng)前行業(yè)環(huán)境發(fā)生了顯著變化，企業(yè)對其的重視度有所提升，因此也引起了行業(yè)的廣泛關(guān)注，未來也會是一個比較明確的趨勢。

尤其是今年供地“兩集中”政策推出之后，“三道紅線”融資新規(guī)和房地產(chǎn)貸款集中度政策，對房企的融資限制到達了前所未有的程度。加之當(dāng)前處于房企償債高峰，房地產(chǎn)行業(yè)承受較高的融資壓力。

“由于土地集中出讓，房企要在短時間內(nèi)籌措大量購地資金，這無疑會導(dǎo)致融資壓力進一步增大。”林波表示，房企應(yīng)該將重心放在精準(zhǔn)預(yù)判和多做一些收并購的項目上。

張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，從精細(xì)化運營上來說，行業(yè)普遍有一定缺失。之前的整個運營更快，更多的是圍繞整個快周轉(zhuǎn)來進行的。更快地拿地、更快地開發(fā)、更快地銷售，在這個快節(jié)奏的基礎(chǔ)上形成各個方面相聯(lián)動的機構(gòu)部門，更快地形成一個協(xié)同的前進的效應(yīng)。所以，速度是第一位，整個規(guī)?；乃俣仁堑谝晃?。

林波指出，接下來對于這些中小房企而言，當(dāng)務(wù)之急是“三道紅線”先達標(biāo)，不要想著繼續(xù)做大，最好的辦法是，一是加快去化，在目前比較好的區(qū)域和城市里抓緊銷售；二是引進戰(zhàn)略投資者，比如這兩天紅星引入遠(yuǎn)洋。

“內(nèi)部降本增效、人員調(diào)整也要同步進行，如果未來兩到三年不需要擴張的話，可能不需要配置這么多人員。”林波表示，這類房企攤子不要鋪得太大，同時聚焦在自己熟悉的區(qū)域，有著比較好的基礎(chǔ)。在這些區(qū)域有一些深耕基礎(chǔ)，市場確定比較強。繼續(xù)做下沉和深耕，未來兩到三年不太適合去四處擴張。