每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“我們合肥學區(qū)該搖號搖號，要漲價的繼續(xù)漲，這么多年也沒降過。”就在4月5日晚，家住合肥的張女士向《每日經(jīng)濟新聞》記者談及學區(qū)房，仍然很無奈。

事實上，曾經(jīng)房價漲幅冠絕全球的合肥，在最近又迎來了一波房地產(chǎn)熱潮。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，從去年年底開始，合肥二手房掛牌均價就持續(xù)走高，新房甚至出現(xiàn)了不夠賣的情況。

就在張女士話音落地后幾小時，重磅新政砸向躁動的合肥樓市。

4月5日晚間，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。根據(jù)上述通知，4月6日起，合肥市正式執(zhí)行涵蓋二手住房限購、學位制、熱點樓盤“搖號+限售”等的房地產(chǎn)“新政八條”。

根據(jù)上述八條新政，暫停合肥市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務文化新區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和17個學區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房；同一套住房6年內(nèi)只能享有學區(qū)內(nèi)小學1個學位、3年內(nèi)只能享有學區(qū)內(nèi)初中1個學位；市區(qū)熱點樓盤“搖號+限售”；暫停企業(yè)購買商品房，同時規(guī)定商品房備案均價不得突破土地出讓前預測均價。

“有中介囤了十幾套學區(qū)房，政策一出，很多人失去了買房資格，現(xiàn)在全砸手上了。”熟悉合肥樓市的業(yè)內(nèi)人士邵明說。

優(yōu)質學區(qū)房或更稀缺

新政劃定的二手房限購范圍，正是此前頻頻躁動的熱門區(qū)域——2020年11月，濱湖區(qū)、包河區(qū)等周邊就陸續(xù)傳出小區(qū)業(yè)主在社交平臺中集體謀劃漲價的消息。

合肥市市場監(jiān)管局曾發(fā)文稱，將積極應對部分小區(qū)業(yè)主“抱團漲價”網(wǎng)絡輿情，堅決維護房地產(chǎn)交易市場秩序。

但濱湖新區(qū)、政務文化新區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)對合肥有著特殊的意義。從上世紀九十年代以老城區(qū)為中心向東、北、西南三翼伸展的“合肥模式”被“一主城、四中心、一濱湖新區(qū)”所取代，濱湖新城掀起的新一輪建設高潮，圓了合肥人的外灘夢，標志著合肥將從環(huán)城時代走向濱湖時代。

由于濱湖區(qū)沒有存量住房，新建商品房和次新房均價一路領漲合肥新房二手房。截至發(fā)稿，鏈家顯示濱湖區(qū)二手商品房單價已經(jīng)屢破4萬元/平方米，帶有學區(qū)概念的次新二手房掛牌價接近5萬元/平方米大關。

臨近金斗公園的“網(wǎng)紅盤”信達公園里，《每日經(jīng)濟新聞》記者2019年到訪時，多層洋房開盤價格約為2.5萬元/平方米左右，目前一套148平方米的3房2廳，掛牌單價為4.5萬元/平方米。

如今靴子落地，同策研究院高級分析師李霄霄表示，“合八條”政策醞釀已久，當前合肥新房市場的主要問題是市場回暖帶動房價上漲預期，各類購房群體爭相入市，現(xiàn)金全款買房依然一房難求，加劇房價上漲預期。開發(fā)商及中介面對市場購房熱情，通過收取茶水費、捆綁銷售、全款優(yōu)先的方式獲取利潤，增加市場亂象。“新房市場供不應求帶動二手房市場成交火熱，具有獨特資源優(yōu)勢的學區(qū)房成為二手房價格上漲的突破點。”

對于學區(qū)房限購，此次新政更是一次精準打擊。據(jù)張女士表示，合肥的“孟母”們其實相對大城市更輕松，只要沿著一流小、初中、高中走下去，不需要花太多心思，簡單來說，學區(qū)房就可以搞定所有。

李霄霄提到的獨特優(yōu)勢，就是南門小學、紅星小學等，幾代合肥人心中的頂尖學校；四十二中、四十五中更是幾十年來進入合肥一中“直通車”般的存在。

可以說全合肥市以及三縣一郊的孟母，都聚焦在這些有限的學區(qū)房。但李霄霄指出，“合肥為應對學區(qū)房價格上漲而實行的’一套住房6年內(nèi)1個小學學位，3年內(nèi)1個初中學位’政策，可能造成短期有學位的學區(qū)房供應更加稀缺。”

八條新政精準調(diào)控

事實上，推高合肥市場二手房價格的最大力量，來自新房高溫的傳導。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年2月，合肥新房環(huán)比1月上漲0.6%，同比上漲5%；二手房環(huán)比1月上漲0.8%，同比上漲5.8%。

新政對新房價格展開精準、嚴厲的調(diào)控。合肥市房地產(chǎn)研究所副所長凌斌接受合肥發(fā)布采訪時表示，合肥這次調(diào)控政策具有精準的調(diào)控特性，這也將拉開一個新的序幕，形成以“熱點學區(qū)、熱點區(qū)域、熱點樓盤”為主要調(diào)控內(nèi)容的樓市新政。

“沒有采用一刀切沒有對全市范圍內(nèi)都限購、限貸、限售。就合肥樓市目前特點來說，從學區(qū)房入學年限調(diào)控到新房搖號＋限售政策，應該講是能夠給剛需購房者一個非常好的心理預期。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示：“暫停企業(yè)購房資格、司法拍賣房納入限購范圍等，都說明限購政策不斷打補丁，防范鉆政策的漏洞。尤其是直接叫停企業(yè)購房的政策相對嚴厲，目前進行調(diào)控的地區(qū)多以納稅年限和開設年限進行限制，直接叫停的城市并不多，值得后續(xù)全國其他城市的學習。”

對商品住房平均備案價格不得突破土地出讓前預測均價，嚴躍進表示，“這具有創(chuàng)新性。過去各類房價的備案價格政策比較松，往往是申請預售證的時候才開始管控。而現(xiàn)在價格管控提前到了土地出讓前，這是限價政策的新模式。”

李霄霄強調(diào)，“要求同一幢樓的同一套型價差幅度控制在10%以內(nèi)，也堵上了開發(fā)商通過在同樓棟中以高低配方式突破限價的小動作。”