每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

一天之內(nèi)，兩大城市同時發(fā)布今年首批宅地集中出讓計劃，總起拍價近1500億元。

今日（4月7日）凌晨，杭州57宗涉宅塊集體掛牌，總出讓面積301.8萬平方米，總起拍價943.7億元；同日，重慶發(fā)布今年第一批次宅地出讓公告，共供應(yīng)119宗宅地，共計約11280畝，總起始價549.23億元。而不久前，北京、天津、廣州、無錫、長沙等城市已經(jīng)公布了今年第一批集中供地計劃。

根據(jù)宅地“兩集中”供應(yīng)新規(guī)（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動），全年集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動不能超過3次的城市共有22個，包括北上廣深4個一線城市以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶等18個二線城市。

值得注意的是，自2月下旬以來，天津、鄭州、青島等地已陸續(xù)發(fā)文，嚴(yán)格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓。這也意味著土地市場的游戲規(guī)則迎來“大洗牌”，開發(fā)企業(yè)不僅僅面臨著資金的巨大壓力，更要為搶地的“決策”風(fēng)險買單。

上海虹橋某項目旁的地塊 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

供地新規(guī)能否為地市降溫？ 

曾在2019年以2836.6億元登上土地出讓金榜首、2020年以2574億元位居第二名的杭州，4月7日集中掛牌57宗涉宅用地，總出讓面積301.8萬平方米，總建筑面積757.2萬平方米，總起拍價達(dá)943.7億元，計劃于5月7日、8日兩天內(nèi)集中出讓。

這也是截至目前已公布今年首批宅地供應(yīng)計劃城市中起拍總價最高的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京、天津等城市，也超過了3月26日廣州公布的掛牌總價901億元。

值得一提的是，3月杭州樓市量價齊漲。據(jù)克而瑞浙江區(qū)域數(shù)據(jù)，杭州全市3月份共483個樓盤成功轉(zhuǎn)簽房源，轉(zhuǎn)簽量達(dá)20034套，環(huán)比上漲39.5%，較去年同期的不足萬套翻了一番多，更是創(chuàng)下近4年以來單月成交量新高。成交均價則達(dá)到29072元/平方米，也成為近一年以來的單月新高，環(huán)比上漲2.5%。

銷售端持續(xù)高熱之下，市場對“雙集中”供地新規(guī)分散市場火力、為地市降溫抱有極大的預(yù)期。

杭州此次掛牌的57宗地塊，涉及拱墅區(qū)、下城區(qū)、濱江區(qū)、西湖區(qū)、江干區(qū)、錢塘新區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽區(qū)、臨安區(qū)等。據(jù)克而瑞成交數(shù)據(jù)，杭州下城區(qū)、西湖區(qū)、蕭山區(qū)新房成交均價環(huán)比上漲的項目居多，也是房企爭相布局的熱點區(qū)域。

而重慶首批供應(yīng)的119宗住宅用地分散市場火力的作用較為明顯，其中中心城區(qū)供應(yīng)46宗（大渡口區(qū)4宗、九龍坡區(qū)4宗、沙坪壩區(qū)3宗、巴南區(qū)3宗、高新區(qū)5宗、北碚區(qū)3宗、渝北區(qū)14宗、兩江新區(qū)7宗、南岸區(qū)3宗），萬州、涪陵、黔江等縣則瓜分了剩余的73宗地。

與杭州、重慶相比，北京為首批集中出讓地塊設(shè)置了更為嚴(yán)苛的條件，4月1日合共推地30宗，其中中心城區(qū)的朝陽區(qū)10宗、海淀區(qū)2宗、豐臺區(qū)2宗、石景山區(qū)1宗。針對位于朝陽、海淀、副中心區(qū)位條件較好的6宗項目，采取了競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的交易方式，同時首次引入了房屋銷售價格引導(dǎo)機(jī)制，由過去預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，每一地塊房屋銷售價格指導(dǎo)在公告期對外告知，開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價格承諾，作為未來辦理預(yù)售的前置條件。

房企拿地策略迎來考驗

一邊是作為面粉的土地價格不斷抬高，一邊是作為面包的新房價格受到限制，房企從對利潤的期待已經(jīng)從“翻倍”回歸到了摳成本、抓管理。如今，22個熱點城市實施“雙集中”供地新規(guī)，或讓房企在巨大的“試錯成本”面前更加謹(jǐn)慎。

同策研究院宋紅衛(wèi)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，“集中供地除了融資能力以外，更多考驗房企對于城市布局和投資風(fēng)險的把控。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到低利潤發(fā)展階段，也意味著房企的投資決策不容許出現(xiàn)任何差錯，尤其是投資拿地的決策。如果城市布局出現(xiàn)失誤，地塊拍錯了，會直接影響到整個房企半年的凈利潤甚至更多，嚴(yán)重的可能還會導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂。”

不同規(guī)模房企在“雙集中”供地新規(guī)面前反應(yīng)各異，但共同的關(guān)鍵詞都離不開——調(diào)整。

萬科董事會主席郁亮就在業(yè)績會上表示，“如果有時候凈負(fù)債率低一點，那是萬科為了等待機(jī)會。比如今年土地集中供應(yīng)問題，對企業(yè)的資金實力要求來說有很大彈性。我們18%的凈負(fù)債率，也可能正是為了等待市場出現(xiàn)此類變化的機(jī)會。”

以合作開發(fā)起家并以此作為重要發(fā)展手段的祥生控股則認(rèn)為，集中供地更有利于自身的發(fā)展。祥生控股集團(tuán)執(zhí)行董事兼副總裁韓波回答記者提問時表示，“集中供地政策有利于促進(jìn)祥生這一類企業(yè)的發(fā)展，同時提升行業(yè)合作開發(fā)比例。”

“從頭部房企來看，在22城的土地市場競爭會更為激烈，尤其是核心優(yōu)質(zhì)地塊，必然出現(xiàn)新的‘地王’。” 宋紅衛(wèi)告訴記者，如果站在中小房企的角度來看，所謂的拿地戰(zhàn)略就是要與品牌房企錯開競爭，即品牌房企的資金火力集中在22城的時候，競爭較弱的三四線城市可能為中小房企提供了短期拿地的時間窗口。

中小房企或轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市

多位業(yè)內(nèi)人士表示，“雙集中”供地新規(guī)除了對“擊散”資金對于熱點區(qū)域的圍剿，更有可就此改變土地市場的格局。中小房企的土地爭奪戰(zhàn)，有可能從熱點一二線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)至三四線城市。

但事實上，三四線城市地價目前也已處于高位。易居研究院《百城住宅用地價格報告》顯示，今年1~2 月份，64個三四線城市居住用地價格為4128元/平方米，同比上漲34.4%，漲幅明顯大于一二線城市。

而從歷史數(shù)據(jù)看，三四線城市當(dāng)前年初累計地價同比漲幅為最近36個月的最大值。報告同時提出，尤其是在“雙集中”供地新規(guī)下，一些二線城市拿地的不確定性或增加，此時房企從地價成本控制和拿地機(jī)會等角度出發(fā)，或會加快進(jìn)入部分重點三四線城市，進(jìn)而推高這些城市的地價。

從全國范圍內(nèi)熱度較高的長三角來看，宋紅衛(wèi)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“雙集中”供地新規(guī)對于長三角的市場格局會有一定影響，部分縣級市土地市場將會升溫。

“目前長三角核心城市的集中供地政策陸續(xù)落地，也即將進(jìn)入供地階段，這些城市勢必迎來拍地大戰(zhàn)，這將是頭部房企及地方房企的主戰(zhàn)場，中小房企原來布局的核心長三角二三線城市也因為前期市場熱度升溫而調(diào)控不斷加碼，直接導(dǎo)致利潤進(jìn)一步擠壓。同時，拿地難度也在上升，部分房企會開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)縣級市，尤其是核心城市周邊的縣級市，因此未來這些區(qū)域的土地市場熱度進(jìn)一步上升。”宋紅衛(wèi)說。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)