每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

從2020年“失去的一季度”走到2021年小陽春，中國房地產(chǎn)市場已然迎來了嶄新的開局。

從1月份加速推盤、2月就地置業(yè)，到3月樓市傳統(tǒng)銷售旺季，市場在前3個月熱度始終不減。新房市場上，TOP10房企合計銷售超萬億、“碧萬恒”合計銷售5231億元，短短3個月時間已經(jīng)誕生5家千億房企。二手房市場成交量則在新房供應(yīng)短缺的助推下創(chuàng)出單季度歷史新高。

今年第一季度的樓市關(guān)鍵詞當(dāng)屬“調(diào)控”，各地頻繁加碼，嚴(yán)查購房首付款來源和經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)金融監(jiān)管繼續(xù)從嚴(yán)。地方層面，上海、成都樓市調(diào)控再升級，涉及限售、房價地價聯(lián)動機制等多項措施；杭州、成都法拍房納入限購范圍；嘉興限購加碼，限售范圍擴大至全市；北京、上海、深圳、杭州等多地加強住房信貸管控，防范經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。 

杭州、上海、廣州新盤去化超8成 

2020年底的購房熱情繼續(xù)蔓延，第一季度重點城市新建商品住宅供銷兩旺。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，多個重點城市新房去化率突破8成，其中杭州一枝獨秀，去化率達(dá)到88%。

2021年第一季度重點城市新開盤項目平均去化率  數(shù)據(jù)來源：中指院

在重點監(jiān)測的14個重點城市中，住宅類項目共計開盤561次，推出房源超11萬套。其中一線城市上海開盤量較大，共計開盤26次；二線城市中杭州、重慶和南京開盤次數(shù)較多，分別為119次、80次和70次；北京、天津、蘇州和南昌則開盤量相對較少。

需求端的熱情同樣高漲，14城市新開住宅項目“當(dāng)日去化率”均值為64%，這一數(shù)據(jù)自2020年一季度以來曾維持在較低水平，但進(jìn)入2021年一季度，去化率先降后升，3月份再度落至61%。整體來看，今年第一季度去化水平稍低于去年同期。

市場分化同樣存在，一季度共有130個項目開盤售罄，但主要集中在杭州、上海和成都，其中杭州獨占據(jù)69席，三個城市合計占比接近全部售罄項目的74%。包括杭州在內(nèi)，廣州、上海、成都、長沙等5個城市去化率超過平均水平。特別值得關(guān)注的是，杭州、上海和廣州一季度平均去化均超8成；北京、重慶和武漢平均去化率分別為56%、50%和50%。

新房價格方面，一線城市漲幅則不及熱點二線城市。中指研究院3月百城新建住宅價格指數(shù)顯示，中山以1.48%環(huán)比漲幅領(lǐng)跑百城，廣州為第二名，無錫、金華、徐州、東莞等城市漲幅居前。

整體來看，全國100個城市新建住宅平均價格為15916元/平方米，環(huán)比上漲0.20%，漲幅與上月持平。其中76個城市環(huán)比上漲，23個城市環(huán)比下跌，1個城市與上月持平。

18城二手房成交量創(chuàng)4年來單季度新高

2021年第一季度，多個城市二手房成交量再攀新高。

貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，18個重點城市二手住宅實際成交量比2020年第四季度增長14%，在2020年一季度受疫情影響基數(shù)較低的情況下同比上升了120%。特別是一線城市整體市場熱度較高，1月份深圳、北京環(huán)比增速在30%以上，上海成交量環(huán)比增長也達(dá)到了20%。

2017年以來18城鏈家二手房季度成交量及累計同比 來源：貝殼研究院

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶指出，多方面因素共同推動了熱點城市二手房市場的活躍，如“就地過年”使熱點城市置業(yè)需求釋放前移、學(xué)區(qū)房關(guān)注度階段性走高拉動的二手房置換鏈條明顯活躍、前期相對寬松的信貸環(huán)境疊加信貸收緊預(yù)期的推動等，同時，短期熱點城市新房供不應(yīng)求，擠壓需求退至二手房市場也是一項重要原因。 

在巨量成交的推動之下，全國二手房價格繼續(xù)環(huán)比上漲。貝殼監(jiān)測的重點35城二手房價格指數(shù)3月保持環(huán)比上漲1.4%，從2020年12月以來已累計上漲3%，一線城市房價漲幅更是領(lǐng)跑全國。 

“高燒不退”的市場也引發(fā)了調(diào)控進(jìn)一步收緊和更嚴(yán)厲的金融監(jiān)管。其中深圳“二手房指導(dǎo)價”政策調(diào)控效果顯著。新政當(dāng)周，深圳二手房成交即進(jìn)入低谷，較新政前下降70%，整個一季度成交量環(huán)比下降20%，同比下降4%；價格指數(shù)環(huán)比漲幅則在1月后持續(xù)收窄，至3月止?jié)q。 

在“1·21新政”之下，上海二手房成交量環(huán)比微降，其中春節(jié)后成交量較春節(jié)前下降23%；3月價格指數(shù)環(huán)比漲幅收窄至3.6%，已是連續(xù)兩個月收窄；北京盡管一季度成交量環(huán)比增長20%，但春節(jié)后明顯有所下降，市場調(diào)整趨勢開始出現(xiàn)。 

另一方面，一季度以來金融監(jiān)管收緊了口子，北、上、廣、深及?？?、杭州、西安、成都等城市對經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)格審查，多家銀行針對房地產(chǎn)的“定向加息”直接為一線城市購房熱度降溫。3月貝殼研究院監(jiān)測的60個城市平均首套、二套房貸款利率較去年12月分別提高6個、7個基點。 

一線城市市場受到抑制，而核心二線城市則繼續(xù)熱度高企。合肥一季度成交量環(huán)比增長約60%，成都、武漢環(huán)比增幅在30%左右，西安環(huán)比增長10%。進(jìn)入3月，各代表城市成交量均創(chuàng)2019年以來新高，并且二手房價格指數(shù)保持上漲且漲幅擴大。 

值得注意的是，北方多個城市經(jīng)歷了約3年左右調(diào)整，已經(jīng)開始迎來市場周期性修復(fù)。一季度廊坊二手房成交環(huán)比增長約30%，3月成交量僅次于2017年一季度高峰；而燕郊在“有房即可落戶”的政策帶動下成交量增長；青島一季度成交量環(huán)增約20%，價格指數(shù)在3月止跌轉(zhuǎn)漲。此外濟(jì)南、煙臺等城市二手房成交量分別環(huán)比增長27%、15%，二手房價格指數(shù)保持平穩(wěn)上漲。

TOP10房企首季合計銷售超萬億

進(jìn)入3月份傳統(tǒng)旺季，房企推盤節(jié)奏明顯加快，百強房企銷售額均值升至307.8億元，平均增長率104.1%；目前已誕生5家千億房企，比2020年同期增加2家；超百億房企已達(dá)76家。

據(jù)記者統(tǒng)計，1～3月“碧萬恒”合計銷售5231億元，TOP10房企合計銷售超萬億。

在需求旺盛、營銷加碼的雙重作用下，1～3月各梯隊房企門檻值次第升高：TOP3房企門檻值增長11.6%至1528.5億元；TOP10房企門檻值增長83.1%至678.0億元，但增長最快的是TOP30、TOP50和TOP100，分別上升99.5%、134.4%和137.8%。

2021年1～3月TOP100各陣營銷售額門檻值情況 數(shù)據(jù)來源：中指院

百億級的中型房企有著強烈的規(guī)模增長和快速發(fā)展訴求，一方面亟需向頭部房企行列靠攏，進(jìn)而提高市場競爭力、提高市場地位；另一方面，百億規(guī)模正處在“尷尬”的階段，加速擴規(guī)模加快一步就能成為頭部企業(yè)，稍慢一步松懈就會掉隊。

值得注意的是，2021年成為房企“戰(zhàn)略合作”的發(fā)力之年，其中不乏頭部房企擴寬產(chǎn)業(yè)范圍、布局新市場的舉措。

3月2日，中交集團(tuán)與萬科集團(tuán)在深圳簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在土地開發(fā)、城市綜合體、物業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、冰雪度假等領(lǐng)域開展深入合作，補齊產(chǎn)業(yè)鏈；世茂海峽與上坤集團(tuán)廣東區(qū)域達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同投資拓展粵港澳大灣區(qū)及廣西市場；融創(chuàng)則開始涉足酒店行業(yè)，與華住成立合資公司共同布局高端酒店市場。

分析人士認(rèn)為，不同企業(yè)加大合作，比如有資金的企業(yè)與有土地資源企業(yè)的合作，相當(dāng)于加速了市場要素流動，能提高資源要素配置效率；另一方面，大企業(yè)之間強強聯(lián)合，提高了競爭力，會加速資源要素及市場份額向大企業(yè)集中，進(jìn)而能提高市場集中度；而對于企業(yè)來說，能優(yōu)勢互補、揚長避短，增強競爭力，提高市場份額。

土地供應(yīng)“兩集中”重錘砸向22城

2021年初，22個重點城市供地“兩集中”政策（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動），成為繼“三道紅線”等金融監(jiān)管措施之后，土地市場的又一重大變化。重點城市中，北京、天津、廣州、無錫、長沙等已經(jīng)公布了今年第一批集中供地計劃。

集中供地，除了“擊散”資金對于熱點區(qū)域的圍剿，更有可能就此改變土地市場的格局。中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年22城商品房銷售面積占全國的比重為24.3%、銷售額占全國商品房銷售額39.9%；住宅用地出讓金占全國宅地出讓金的37%。據(jù)此可見，占比接近4成的22座城市，在供地“兩集中”后將呈現(xiàn)另一種市場格局。

2021年一季度，重點城市表現(xiàn)仍然突出，全國土地出讓金排名前20城市成交總額高達(dá)5065億元，同比增加15%，上榜門檻上升至117.7億元。一線城市收金總額為1580億元，同比微跌2%，一城市中僅深圳未入榜單，其中上海一季度土地交易活躍，收金逾949億元占據(jù)榜首，同比增加45%；二線城市共13個城市入榜，其中杭州收金近730億元，同比增加44%，位居第二。

2021年1～3月，全國300個城市土地出讓金總額為9597億元，同比增加20%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為7765億元，同比增加18%。全國40個大中城市中共23個城市出讓金同比增加，一線城市均不在漲幅前十之列；降幅前十城市中，廈門市降幅最大。

 

2021年1～3月全國土地出讓金TOP20（僅包含市本級數(shù)據(jù)） 來源：中指院

房企對于熱點城市的追逐也日趨白熱化。一季度TOP100企業(yè)拿地總額5588億元，拿地規(guī)模同比增長22.7%。保利發(fā)展、融創(chuàng)中國和綠城中國占據(jù)榜單前三位。22座重點城市中，杭州、北京、蘇州、廣州、上海等城市顯然更受頭部房企青睞。2021年1～3月，50家代表房企拿地面積TOP10城市中，杭州繼續(xù)以累計優(yōu)勢占據(jù)首位。TOP10城市中，區(qū)域較為分散，除杭州、蘇州、溫州和南京為長三角城市外，其余6城市涉及成渝、中西部、京津冀等多個城市群。

盡管不少城市才剛剛發(fā)布相關(guān)具體計劃，但“兩集中”政策的影響在3月份已經(jīng)有所顯現(xiàn)，代表企業(yè)拿地規(guī)模均受不同程度影響。區(qū)域深耕型企業(yè)如濱江集團(tuán)、廣州地鐵等單月拿地金額受政策影響較大；保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等企業(yè)全國化布局，受影響較小，3月拿地額均超100億元。 

但“兩集中”之后，頭部房企憑借巨大的成本優(yōu)勢繼續(xù)鏖戰(zhàn)一線和強二線城市，而中小房企的土地爭奪戰(zhàn)，則有可能從熱點一二線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)至三四線城市。

2021年1～3月不同城市土地市場情況 數(shù)據(jù)來源：中指院

從中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，三四線城市土地價格已經(jīng)處于高位。前3個月一線城市土地溢價率平均7%，同比下降2個百分點，但二三線城市溢價率攀升，并且樓面均價分別同比增長了25%和19%。

易居研究院《百城住宅用地價格報告》顯示，2021年1～2月，64個三四線城市居住用地價格為4128元/平方米，同比上漲34.4%，漲幅明顯大于一二線城市。

全國百城年初累計土地價格漲幅 來源：易居研究院

歷史數(shù)據(jù)也顯示，三四線城市當(dāng)前累計地價同比漲幅為最近36個月的最大值。易居報告同時提出，尤其是在“兩集中”供地制度下，一些二線城市拿地的不確定性或增加，此時房企從地價成本控制和拿地機會等角度出發(fā)，或會加快進(jìn)入部分重點三四線城市，進(jìn)而推高地價。

房企到期債務(wù)規(guī)模同比增加134%

一季度恰逢房企年報季，集體“降檔”成為行業(yè)主流。融資新規(guī)后，踩線情況將直接影響房企在融資、土儲、資本化等方面的運作。當(dāng)前“綠檔”陣營倍增，已連續(xù)兩月新增發(fā)債不及到期債務(wù)規(guī)模，并且這一趨勢有常態(tài)化傾向。 

由于一季度境內(nèi)債市平穩(wěn)適度寬松，境外債市則低迷致規(guī)模大幅下滑。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年第一季度房企境內(nèi)外債券融資累計約3040億元，同比下降23%，為2018年以來首季度的最低發(fā)行規(guī)模。

由于2020年一季度受疫情影響貨幣政策寬松，迎來短時發(fā)債窗口期，加之2021年首季度整體債市表現(xiàn)下行，尤其境外債發(fā)債規(guī)模大幅下滑，較2020年第一季度下降43.5%。

2014Q1至2021Q1房企債券融資規(guī)模 數(shù)據(jù)來源：wind，貝殼研究院整理

從利率來看，境內(nèi)一季度利率中位數(shù)4.40%，環(huán)比上一季度上升16個基點，較2020年一季度上升48個基點。

境外方面，一季度境外債券融資票面利率中位數(shù)為6%，較上一季度下降75個基點，較2021年一季度下降140個基點。境外票面利率受發(fā)債規(guī)模銳減影響致下滑，同時境外票面利率高低差短期有縮小趨勢。

而房企依舊債務(wù)壓頂。2021年一季度，境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約3735億元，同比增加134%。事實上，2020年四季度至今，已連續(xù)兩個季度新發(fā)債規(guī)模低于到期債務(wù)規(guī)模。融資新規(guī)之下，新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已成為新常態(tài)。貝殼研究院預(yù)期2021年二季度房企償債規(guī)模約為3279億元，較一季度略有下降，但償債規(guī)模仍屬高位。

記者：包晶晶

編輯：陳夢妤

視覺：劉陽

排版：陳夢妤 牟璇