2020年，對所有開發(fā)商來說都是一個重大挑戰(zhàn)。調(diào)整戰(zhàn)略、主動降速、更追求質(zhì)量成為眾多主流房企的共同選擇。

3月末，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布2020年全年業(yè)績報告，報告期內(nèi)實現(xiàn)全口徑銷售額708.6億元，簽約面積292.7萬平方米，銷售均價2.4萬元/平方米。營業(yè)收入212.48億元，同比增長約2%；營業(yè)利潤18.01億元，歸屬于母公司股東凈利潤9.82億元。

首創(chuàng)置業(yè)副總裁、財務(wù)總監(jiān)范書斌直言，受新冠疫情和部分城市調(diào)控影響，公司部分二類開發(fā)項目銷售速度和價格不及預(yù)期，高毛利一級開發(fā)項目未能上市，奧萊業(yè)績也受到?jīng)_擊，多重不利因素致使業(yè)績有所下滑。

不過在2020年業(yè)績數(shù)字之外，首創(chuàng)置業(yè)對文創(chuàng)、高科等新業(yè)務(wù)的探索，以及在銀行、債券、供應(yīng)鏈、資產(chǎn)證券化等多元融資渠道方面的資本運作更新等都有成功嘗試。

管理層表示，2021年首創(chuàng)置業(yè)不會片面追求經(jīng)營規(guī)模的增長，更加注重穩(wěn)健安全，追求高質(zhì)量發(fā)展。

強監(jiān)管周期硬核“降負(fù)”

2020年，首創(chuàng)置業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，尤其是資本運作優(yōu)勢，依托股、債、基三級立體金融平臺，保障融資儲備充足與融資渠道暢通。

期內(nèi)，公司推進權(quán)益融資，持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。供股計劃于2020年1月順利完成，實現(xiàn)核心股本突破22.3億，助力公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，釋放業(yè)務(wù)發(fā)展空間；年內(nèi)啟動H股全流通申請，目前處于證監(jiān)會審批過程中。首金資本深耕“地產(chǎn)×金融”價值鏈，助力公司主業(yè)快速發(fā)展和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級，有效發(fā)揮基金金融平臺優(yōu)勢，與領(lǐng)先金融機構(gòu)和龍頭房企實現(xiàn)戰(zhàn)略合作，拓寬地產(chǎn)金融渠道，覆蓋項目20余個，年內(nèi)新增資產(chǎn)管理規(guī)模逾百億元。

管理層表示，首創(chuàng)置業(yè)在銀行、債券、供應(yīng)鏈、資產(chǎn)證券化等多元融資渠道保持暢通，2020年底未使用銀行授信額度1740億元。低成本債券和標(biāo)準(zhǔn)銀行融資占比七成；期末平均融資成本5.14%，穩(wěn)居行業(yè)低位。低成本債券發(fā)行：境外發(fā)行5.5年期4.5億美元高級債券，利率3.85%，獲國際投資者近8倍認(rèn)購；境內(nèi)發(fā)行私募公司債券人民幣52億元（共三期），平均利率僅3.68%；新開拓境內(nèi)銀行間定向債務(wù)融資工具，成功發(fā)行15億元，3年期利率3.4%。

對于“三道紅線”這道必答題，首創(chuàng)置業(yè)副總裁、財務(wù)總監(jiān)范書斌表示，從長期來看，“三道紅線”對房地產(chǎn)行業(yè)及房企具有積極的作用，有利于房企更加注重抗風(fēng)險能力的提高，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。管理層稱，下一步，首創(chuàng)置業(yè)會繼續(xù)把控負(fù)債，降杠桿，確?，F(xiàn)金流的穩(wěn)健、安全作為公司的一個重點工作。

據(jù)范書斌透露，首創(chuàng)置業(yè)目前與主要銀行維持非常良好的合作關(guān)系，同時已經(jīng)啟動的減債計劃，全力降低杠桿水平，嚴(yán)格控制債務(wù)微末，為此采取多種措施，在改善相關(guān)的指標(biāo)，未來公司持續(xù)改善“三道紅線”指標(biāo)，爭取盡快達標(biāo)。

強監(jiān)管周期硬核“創(chuàng)新”

首創(chuàng)置業(yè)之所以在艱難的一年能夠順利“降負(fù)”，創(chuàng)新業(yè)務(wù)的強力賦能至關(guān)重要。

事實上，早在2018～2019年度，首創(chuàng)置業(yè)就以去杠桿為命題，在土地儲備、土地獲取層面，采取理性、深度研判、穩(wěn)妥、結(jié)合城市界面更新與地方政府協(xié)作等方式，將著力點放在招拍掛以外獲取方式上，從而推動、促進了首創(chuàng)高科品牌的成立以及產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式的孵化，同時在“集租”領(lǐng)域開創(chuàng)了國企先河。

管理層在業(yè)績會上披露了一些重要數(shù)據(jù)，比如，發(fā)揮ICPark標(biāo)桿效應(yīng)，協(xié)同主業(yè)底價獲取南京、重慶項目，總建面合計72.6萬平方米，地價較周邊競品低20%以上；持續(xù)擴展產(chǎn)業(yè)資源，打造科技產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，已對接產(chǎn)業(yè)資源庫的科企數(shù)量增至233家；新設(shè)科技公司置威科技，以科技賦能全業(yè)務(wù)線。

文創(chuàng)方面，首創(chuàng)置業(yè)積極貫徹“四個中心”的戰(zhàn)略定位，依托平臺整合內(nèi)外部資源，以園區(qū)運營、產(chǎn)業(yè)投資和內(nèi)容生產(chǎn)為三大戰(zhàn)略板塊，以園區(qū)載體和基金投資為平臺，進行產(chǎn)業(yè)鏈源整合，立足北京，輻射全國。已形成了“首創(chuàng)·郎園”和“首創(chuàng)·詠園”兩大文創(chuàng)品牌，并形成了品牌管理輸出。2020年，首創(chuàng)置業(yè)加速布局全國4城10園，推動數(shù)娛平臺金碼大廈正式落地，同時聯(lián)動主業(yè)底價獲取桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)項目。

集租方面，新獲北京右安門集體土地租賃住房項目，北京朝陽十八里店項目加速建設(shè)，計劃下半年對外開放示范區(qū)；上海寶山WEPARK項目開業(yè)運營，出租率達95%，實現(xiàn)輕資產(chǎn)管理輸出；京津已開業(yè)項目，在疫情沖擊下逆勢保持90%出租率。

其中，十八里店集租房項目是目前北京最大的集體租賃房項目，建成后將為市場一次性提供6572套租賃住宅。

強監(jiān)管周期硬核“營銷”

創(chuàng)新業(yè)務(wù)，疊加首創(chuàng)置業(yè)的硬核“營銷”，才是這家老牌優(yōu)質(zhì)國企的真正底牌。

客觀上說，受疫情沖擊，首創(chuàng)置業(yè)多地項目開發(fā)建設(shè)、開盤銷售一度推遲，疊加部分區(qū)域限購限價政策，年內(nèi)簽約銷售受影響。

不過管理層表示，年內(nèi)首創(chuàng)置業(yè)創(chuàng)新線上線下營銷模式，整合平臺多盤聯(lián)動，強化自銷主力軍作用，實現(xiàn)有質(zhì)量的銷售，全年簽約額708.6億元；全力搶抓回款，回款金額創(chuàng)歷史新高。

其中，在創(chuàng)新營銷方面，首創(chuàng)置業(yè)交出了一張漂亮的答卷——簽約564億創(chuàng)新高，同比增長20%，占比80%。簽約區(qū)域結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化：多區(qū)域布局成果顯現(xiàn)，三大核心城市圈簽約占比近80%，長三角、粵港澳抓住市場窗口，簽約分別同比增長12%和21%，單核城市簽約占比20%，同比增長10個百分點。在眾多同行都視為硬骨頭的自銷平臺方面，首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)自銷簽約269億元，多項目開盤售罄、奪得區(qū)域銷冠。

具體項目方面，北京禧悅學(xué)府住宅目前已全部售罄，累計簽約額超人民幣38億元；長三角、粵港澳等熱點區(qū)域重點項目開盤去化率維持高位，其中上海禧瑞薈項目開盤即售罄，去化率達100%；杭州天閱云合源、蘇州天閱湖濱雅苑、東莞禧瑞閱府、昆明譽華洲等項目開盤去化率超90%。

首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰表示，公司堅持快周轉(zhuǎn)策略，持續(xù)提升產(chǎn)品質(zhì)量，客戶滿意度得分持續(xù)提升。

強抓回款則使得首創(chuàng)置業(yè)錄得了非常好看的數(shù)據(jù)，通過實時跟蹤去化和回款，考核強掛鉤，年內(nèi)并表銷售回款294.6億元，同比增長12%；銷售回款率86%；年末現(xiàn)金余額372億元，較年初增長百億元。

截至2020年底，公司擁有土地儲備總建筑面積1683.2萬平方米（本公司權(quán)益面1095.9萬平方米），土地儲備總地上建筑面積1302.3萬平方米（本公司權(quán)益面積844.5萬平方米）。土地儲備總建筑面積中，約88%為發(fā)展物業(yè)，12%為投資性物業(yè)及其他。

目前，首創(chuàng)置業(yè)總貨值超過3000億元，銷售物業(yè)平均樓面地價8000元/平方米?，F(xiàn)有土地儲備規(guī)模適中，且核心城市資源充足，可以滿足未來3年業(yè)務(wù)運營的需要。

管理層表示，首創(chuàng)置業(yè)堅持健康可持續(xù)的發(fā)展之路，不再盲目追求體量、規(guī)模、速度。要練內(nèi)功，把業(yè)務(wù)整合，通過去庫存降杠桿，提升周轉(zhuǎn)率，追求健康的持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。文/陳述