每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年土地集中出讓打響“第一槍”。

昨日（4月15日），最早公布首批集中供地計(jì)劃的長(zhǎng)春，在全國(guó)率先舉行首批土地集中出讓。不過(guò)，這場(chǎng)土地集中出讓卻顯得有些平淡，僅吸引了4家頭部房企競(jìng)拍。原計(jì)劃的51宗待出讓土地中有11宗終止掛牌，最終成交38宗，其中32宗為底價(jià)成交，2宗流拍，全部集中在市轄區(qū)，成交總金額為193.08億元。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，目前已有包括北京、廣州、深圳、杭州在內(nèi)的15個(gè)城市公布了今年的首批土地集中供應(yīng)計(jì)劃，總計(jì)供地規(guī)模達(dá)4155萬(wàn)平方米。其中北京、杭州、廣州、南京的首批供地的起始總價(jià)均超過(guò)800億元。從各城首批集中供地的出讓時(shí)間看，主要集中在4月中下旬到5月上中旬的一個(gè)多月時(shí)間。

人民視覺圖 楊靖制圖

首場(chǎng)土地出讓平淡收?qǐng)?/p>

在長(zhǎng)春首批集中土地出讓成交的38宗土地中，有32宗為底價(jià)成交，成交平均樓面價(jià)為3225元/平方米，相較2020年長(zhǎng)春住宅用地3278元/平方米的成交樓面價(jià)，地價(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定；溢價(jià)率則較2020年全年溢價(jià)率下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到3.3%。本輪集中供地成交規(guī)劃建筑面積562萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2020年全年成交量的29.4%，可見長(zhǎng)春推地節(jié)奏較為平均。

整體看，長(zhǎng)春本次集中土地出讓的熱度并不高，僅吸引了中鐵、華潤(rùn)、保利、萬(wàn)科4家頭部房企關(guān)注。但在優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)中，頭部房企優(yōu)勢(shì)明顯。

中鐵置業(yè)在本次土拍中總投資達(dá)44億元（其中39億元用于住宅用地），取得長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)永春鎮(zhèn)11宗住宅用地、1宗商辦用地、1宗圖書館用地，所有地塊均為底價(jià)成交，成交平均樓面價(jià)為2912元/平方米。

華潤(rùn)是唯一在長(zhǎng)春本輪集中供地中觸發(fā)限價(jià)并用競(jìng)租賃面積的方式取得地塊的房企，取得的地塊位于寬城區(qū)小南街，該處是長(zhǎng)春北側(cè)較為重要的核心城區(qū)。在到達(dá)限價(jià)后，經(jīng)過(guò)36輪爭(zhēng)奪，最終競(jìng)配建租賃住房4100平方米取得該地塊，可售部分樓面價(jià)3585元/平方米，溢價(jià)率29.4%，為本輪供地的最高溢價(jià)率。

另外，保利、萬(wàn)科各取得1宗住宅用地，溢價(jià)率保持在4%以下。除此之外，其余地塊全部為長(zhǎng)春本地開發(fā)商取得，大部分為底價(jià)成交。本地房企取地中僅3宗住宅用地溢價(jià)率達(dá)到15%~20%，主要分布在南關(guān)區(qū)、長(zhǎng)春新區(qū)、凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是長(zhǎng)春主要發(fā)展區(qū)域。

“本輪長(zhǎng)春集中供應(yīng)競(jìng)拍方式發(fā)生變化，由過(guò)去的‘價(jià)高者得’轉(zhuǎn)變?yōu)?lsquo;限價(jià)競(jìng)租賃住房面積’，穩(wěn)地價(jià)的舉措正逐漸落地。”

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，長(zhǎng)春本輪集中供地結(jié)構(gòu)有明顯調(diào)整，主要分布為西側(cè)、南側(cè)。朝陽(yáng)區(qū)、綠園區(qū)成為住宅用地成交規(guī)劃建筑面積占比增長(zhǎng)最快的區(qū)域，占比較2020年全年增加10-20個(gè)百分點(diǎn)。相反，雖然保利、萬(wàn)科在凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)取地，但該區(qū)域住宅用地成交規(guī)劃建筑面積占比較2020年減少13.9個(gè)百分點(diǎn)。

潘浩表示，今年長(zhǎng)春還有兩輪集中供地，整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍需持續(xù)關(guān)注。本輪集中供地中有2宗住宅用地由于無(wú)房企報(bào)價(jià)而流拍，流拍率為8.2%，低于2020年年末的10.1%，流拍率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

競(jìng)拍規(guī)則也有新變化

4月14日，深圳公共資源交易中心掛牌2021年第一批集中出讓的6宗地塊，預(yù)計(jì)將于5月13日集中掛牌出讓。6宗地塊分布在寶安尖崗山1宗、光明鳳凰城1宗、龍華油松1宗、南山西麗1宗、深汕合作區(qū)2宗，總建筑面積91.01萬(wàn)平方米，總起始價(jià)105.76億元。

至此，公布今年首批供地計(jì)劃的城市已達(dá)15個(gè)，總計(jì)供地規(guī)模達(dá)4155萬(wàn)平方米。

而本次“雙集中”土地供應(yīng)新規(guī)，涵蓋了北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市，以及天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無(wú)錫、蘇州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、寧波、青島、長(zhǎng)沙等18個(gè)熱點(diǎn)城市，這些試點(diǎn)城市今年將分三個(gè)批次集中進(jìn)行土地掛牌和出讓。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，有11個(gè)城市的今年首次集中供地規(guī)模超過(guò)了全年供地面積的30%。其中，廣州首次集中供地規(guī)模為全年供地面積的62%，蘇州、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)的占比均超過(guò)40%。

此外，集中供地的土地性質(zhì)并非單一的商品房用地，租賃用地等也得以突出，而且在競(jìng)拍規(guī)則上也有新變化。

如北京首批集中供應(yīng)的30宗土地中，近四成涉及公租房。此前海淀樹村地塊一直嘗試做競(jìng)拍共有產(chǎn)權(quán)份額，如今開始推廣落實(shí)，使得北京住宅用地市場(chǎng)競(jìng)拍方式趨向多元化。

杭州的首次集中供地中，除2宗人才專用租賃住房用地外，所有地塊均設(shè)置新房限價(jià)條件。其中平均限價(jià)為26038元/平方米，最高價(jià)為29227元/平方米，如實(shí)施裝修銷售的，裝修價(jià)格平均限價(jià)3327元/平方米。

據(jù)貝殼研究院報(bào)告，廣州本次集中供地應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)房、公租房等房源供應(yīng)。其中政府性房源及自持住宅上限面積占本次供應(yīng)的比例達(dá)到27%。政府性房源中，共有產(chǎn)權(quán)住房上限面積達(dá)83萬(wàn)平方米、政府性住宅達(dá)74萬(wàn)平方米、公租房達(dá)59萬(wàn)平方米。

另外值得一提的是，部分不在22城名單中的城市也宣布將加入集中供地隊(duì)伍行列。

4月9日，徐州市住建局發(fā)布通知，表示將加入“兩集中”供地城市陣營(yíng)，一年供地不超過(guò)4次，每次供地不低于1000畝，時(shí)間間隔、地塊數(shù)量和區(qū)位要相對(duì)均衡；集中組織出讓活動(dòng)，掛牌公示結(jié)束后，交易時(shí)間不超過(guò)1個(gè)工作日。建立土拍熔斷機(jī)制。土地招標(biāo)拍賣過(guò)程中，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)50%或超過(guò)設(shè)置的最高限價(jià)時(shí)，中止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，采取搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

在此之前的3月30日，西安市政府發(fā)布《西安市人民政府辦公廳關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中，其中明確提到，“每年按季度集中發(fā)布住宅用地出讓公告，集中組織國(guó)有建設(shè)用地公開出讓”。

新規(guī)下房企如何拿地？

“雙集中”供地新規(guī)的落地，無(wú)疑將給不同梯隊(duì)的房企拿地產(chǎn)生相應(yīng)影響。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮此前曾表示，今年土地集中供應(yīng)新規(guī)，要求企業(yè)資金有很大的彈性，如果沒有很大的彈性，面對(duì)集中土地供應(yīng)會(huì)遇到很大的壓力。

“整體來(lái)看，政策對(duì)龍湖這樣的企業(yè)是存在利好。政策對(duì)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)從業(yè)者來(lái)說(shuō)應(yīng)該是利好，可能對(duì)高杠桿公司或中小公司可能會(huì)有一些壓力。”龍湖CEO邵明曉也談到了對(duì)集中供地的看法，“政策的出現(xiàn)考驗(yàn)房企的運(yùn)營(yíng)能力，集中推盤營(yíng)銷的能力，也考慮房企交付時(shí)的能力，從拿地到策劃，到方案，到開工，到建設(shè)，到交付，到客戶服務(wù)，到一系列全鏈條的能力。”

但中小企業(yè)可能相對(duì)艱難。一位區(qū)域型房企高管告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“集中供地對(duì)我們這些中小房企來(lái)說(shuō)，還是有一定壓力的。面對(duì)集中供地，我們需要和很多巨頭房企同場(chǎng)競(jìng)技，也需要一次性地調(diào)動(dòng)更多的資源來(lái)參與拍地，和資金相對(duì)雄厚的頭部房企相比，我們無(wú)疑處于弱勢(shì)地位。夸張一點(diǎn)說(shuō)，如果我們?cè)诮衲甑氖着泄┑刂袥]能搶到，那么下半年我們有可能面臨無(wú)米下炊的窘境。”

“所以面對(duì)集中供地，我們計(jì)劃采取的方式是引入合作伙伴，多方抱團(tuán)取暖，多參與一些土地競(jìng)拍，也分散風(fēng)險(xiǎn)。”上述房企高管表示。

中指院報(bào)告認(rèn)為，去年“三道紅線”融資新規(guī)試點(diǎn)以來(lái)，行業(yè)進(jìn)入降負(fù)債、降杠桿的階段，銷售回款成為企業(yè)“回血”重要來(lái)源。集中供地新規(guī)的實(shí)施，對(duì)企業(yè)營(yíng)銷端將帶來(lái)深刻變化，以往的銷售節(jié)奏與營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)也需要重新鋪排，以面對(duì)集中的拿地資金需求。

面對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市的集中大量供地，在資金有限的情況下如何取舍，需要企業(yè)對(duì)城市發(fā)展趨勢(shì)及板塊價(jià)值進(jìn)行科學(xué)研判，若集中跟進(jìn)多個(gè)地塊，也需要投拓人員更加高效的分析能力。另一方面，22城多為房企的戰(zhàn)略重點(diǎn)布局城市，如果這些城市的供地節(jié)奏趨同，房企若要獲得更高的投資回報(bào)率，則需要對(duì)不同區(qū)域及城市的潛力、市場(chǎng)周期進(jìn)行精準(zhǔn)研判。

總體來(lái)看，資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)仍將獲得更多的拿地機(jī)會(huì)，而資金壓力大的企業(yè)可能面臨更大的沖擊，企業(yè)分化將進(jìn)一步加劇。為了更多地參與競(jìng)拍，提高拿地成功的概率，企業(yè)可采取聯(lián)合拿地的方式，共擔(dān)資金壓力。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任、中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹此前在接受記者采訪時(shí)曾表示，集中供地政策雖然近期能夠影響到土拍市場(chǎng)，但市場(chǎng)的最重要因素還是土地供應(yīng)量。

“如果只是拍地方式變化，土地的供應(yīng)沒有上升，甚至還下降了總量，那么對(duì)地價(jià)的影響就會(huì)非常有限。只有各個(gè)地方集中拍地，同時(shí)供地總量能夠有比較明顯的增加，才會(huì)影響到土地價(jià)格，保持平穩(wěn)甚至穩(wěn)中有降。只有土地的價(jià)格保持穩(wěn)中有降，而且土地供應(yīng)量增加，才會(huì)讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定和不大幅上漲。”秦虹表示。