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房企分拆上市加速:12家赴港排隊(duì)IPO,業(yè)務(wù)呈多元化

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2021-04-15 22:54:10

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房企分拆旗下業(yè)務(wù)上市的速度還在加快。

4月7日晚間,建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱,公司目前擬以分派以及全球發(fā)售方式進(jìn)行建議分拆中原建業(yè),當(dāng)中將包括香港公開發(fā)售及國際發(fā)售(包括優(yōu)先發(fā)售)。這也意味著,去年11月遞表的中原建業(yè)終于取得新突破,有望成為建業(yè)集團(tuán)旗下第四個(gè)在港上市平臺(tái)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至2021年3月26日,有8家房企分拆旗下業(yè)務(wù)公司遞交招股說明書,而含這8家公司在內(nèi)的已在港交所遞交過招股書仍未上市的房企旗下公司共計(jì)12家。2020年8月以來,房企分拆旗下業(yè)務(wù)上市成功的企業(yè)有14家(2020年1~7月有7家),遠(yuǎn)高于以往水平(2019年僅有9家)。

“隨著規(guī)模的擴(kuò)大,房企愈發(fā)認(rèn)識(shí)到現(xiàn)金流的重要性,并有意識(shí)地優(yōu)化自己的現(xiàn)金流情況,而‘三道紅線’則加速了房企的這一動(dòng)作。”地產(chǎn)評論員陳雷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為,房企拆分旗下業(yè)務(wù)板塊上市能在一定程度上促進(jìn)主業(yè)發(fā)展,行業(yè)也將繼續(xù)向集團(tuán)化發(fā)展,出現(xiàn)如物業(yè)、文旅、康養(yǎng)等越來越多的分支。

分拆業(yè)務(wù)上市呈現(xiàn)多元化

事實(shí)上,自2019年以來,房企分拆旗下業(yè)務(wù)板塊的上市潮愈演愈烈。

進(jìn)入2021年,新希望服務(wù)打了頭陣。1月13日晚間,港交所披露了新希望服務(wù)招股說明書,截至2020年12月31日,新希望服務(wù)在管樓面面積增加至約1020萬平方米。而克而瑞發(fā)布的報(bào)告顯示,截至2020年12月底,物管企業(yè)TOP100在管面積的門檻值為1386萬平方米。據(jù)此,新希望服務(wù)的規(guī)模仍屬“迷你型”,尚無法進(jìn)入行業(yè)百強(qiáng)。

此后,朗詩、中駿、領(lǐng)地、越秀、新力等多家房企亦分拆旗下業(yè)務(wù)赴港上市??硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示,截至今年3月26日,已有8家房企分拆業(yè)務(wù)赴港上市。今年一季度,榮盛、宋都、星河灣旗下的業(yè)務(wù)公司上市成功,其中星河灣旗下的星盛商業(yè)是國內(nèi)首個(gè)純商業(yè)運(yùn)營服務(wù)上市公司。而包括佳兆業(yè)、雅居樂、藍(lán)光發(fā)展等房企,均在今年有分拆旗下業(yè)務(wù)板塊上市計(jì)劃。

3月26日,在佳兆業(yè)舉行的2020年業(yè)績發(fā)布會(huì)上,佳兆業(yè)集團(tuán)董事局副主席、總裁兼執(zhí)行董事麥帆表示,佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)、文體科技集團(tuán)分拆上市已納入議事日程。據(jù)悉,佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)全國布局64個(gè)項(xiàng)目,文體科技集團(tuán)運(yùn)營超過25個(gè)文體場館。

在首次沖刺港股上市失利后,雅居樂雅城集團(tuán)在更新了財(cái)務(wù)資料等內(nèi)容后,3月2日再度向港交所遞交招股書。

繼2020年12月恒大分拆物業(yè)成功登陸港交所后,恒大方面在2020年業(yè)績說明會(huì)上透露,打算將旗下八大業(yè)務(wù)平臺(tái)全部實(shí)現(xiàn)分拆上市,還未裝入上市平臺(tái)的房車寶、恒大童世界、恒大冰泉都有相關(guān)計(jì)劃。分拆多元化業(yè)務(wù)是恒大集團(tuán)2020年的主要?jiǎng)幼鳎瑧{借輪番引投和配股融資,恒大在恒大汽車、恒大物業(yè)、房車寶、恒騰網(wǎng)絡(luò)等幾大平臺(tái),已籌得近888億港元權(quán)益。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》注意到,目前房企分拆旗下業(yè)務(wù)板塊上市,除“標(biāo)配”物業(yè)板塊外,商管、代建、園林、文旅也被推向資本市場,借分拆上市實(shí)現(xiàn)二次融資。

如2020年7月10日,綠城管理以“中國代建第一股”的身份登陸港交所,上市首日即收漲30%,總市值達(dá)62.08億港元,全天總成交達(dá)5.03億港元。此后,建業(yè)地產(chǎn)分拆其代建板塊中原建業(yè),于2020年11月10日向港交所遞交上市招股說明書。

有著“國內(nèi)商業(yè)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商上市第一股”寶龍商業(yè)成功上市后,包括萬科、世茂、藍(lán)光發(fā)展等多家企業(yè)均表示有分拆商業(yè)上市的意向,碧桂園、旭輝、金科等企業(yè)紛紛成為獨(dú)立部門,將商業(yè)地產(chǎn)板塊作為獨(dú)立板塊進(jìn)行運(yùn)營。而在2020年赴港上市的合景悠活、卓越商企服務(wù)、金融街物業(yè)等企業(yè),均有涉商管業(yè)務(wù)。

“房企IPO以及分拆業(yè)務(wù)上市的熱情有增無減,其內(nèi)在動(dòng)力在于拓寬融資渠道,維持資金鏈保證生存。”易居中國CEO丁祖昱表示,成功上市之后對企業(yè)繼續(xù)使用債券等融資工具以維持流動(dòng)性有很大的幫助。

貝殼研究院高級分析師潘浩也持相似觀點(diǎn)。在他看來,對于房企而言無論是物業(yè)、商管板塊,將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拆分上市對于地產(chǎn)母公司調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)、獲取更好的融資條件都是頗有裨益的。

多上市平臺(tái)的輪動(dòng)融資效應(yīng)

與房地產(chǎn)公司相比,分拆上市的業(yè)務(wù)板塊普遍能獲得更好的資本表現(xiàn)。

1月26日,星盛商業(yè)上市首日早盤一度上漲13.99%,盡管此后股價(jià)有所回落,但截至當(dāng)天收盤股價(jià)仍上漲了3.63%,總市值達(dá)40億港元。

而寶龍商業(yè)在資本市場的表現(xiàn)亦十分亮眼。截至4月14日收盤,寶龍商業(yè)的市盈率為45.47倍,而寶龍地產(chǎn)的市盈率僅為4.6倍。今年以來,寶龍商業(yè)股價(jià)持續(xù)走高,截至4月14日收盤,寶龍商業(yè)收盤價(jià)為25.85港元/股,較9.5港元/股的發(fā)行價(jià)上漲達(dá)172%。

而作為近兩年來分拆主角,物業(yè)板塊市值更是一路水漲船高。2018年6月碧桂園服務(wù)上市時(shí)市值為282億港元,今年3月23日上午收盤,碧桂園服務(wù)市值達(dá)2155億港元,首超其母公司碧桂園。而截至4月14日收盤,碧桂園服務(wù)市值已達(dá)2243億港元,增長超7倍。此外,綠城、雅居樂均在不同的時(shí)點(diǎn)出現(xiàn)旗下物管企業(yè)估值高于母公司的情況。

“拆分上市一方面是由于融資方面的壓力,另一方面也說明房企正在從以‘房地產(chǎn)開發(fā)’為核心,向著更多元的方向發(fā)展。另外,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤率下滑也是其中一個(gè)主要原因。”潘浩分析指出,多元化的發(fā)展順應(yīng)了市場需求,也給房企開發(fā)拿地拓展了新的渠道,如疫情影響下市場對物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)寄予了更多期望,碧桂園服務(wù)市值超過母公司就是一個(gè)很好的證明。

“比起單一上市平臺(tái),多個(gè)上市平臺(tái)顯然更具靈活性,尤其是隨著調(diào)控政策在融資端不斷收緊,多個(gè)上市平臺(tái)可實(shí)現(xiàn)輪動(dòng)融資效應(yīng)。”一位長期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的投資人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言。

值得注意的是,今年一季度房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊愈發(fā)明顯,房企融資量持續(xù)下滑??硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,一季度100家典型房企的融資額為2521.91億元,同比大幅下降39%,環(huán)比下降29%。其中,約三分之二的房企融資規(guī)模有所減小,同比降幅超過50%的房企比例達(dá)到了39%。

“從行業(yè)發(fā)展的周期性來看,當(dāng)一個(gè)行業(yè)的企業(yè)扎堆上市的時(shí)候,意味著這個(gè)行業(yè)進(jìn)入了整合周期。這樣的周期充滿機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn),抓住機(jī)遇便可占領(lǐng)行業(yè)高地,獲得巨額投資回報(bào)。反之,便有‘大魚吃小魚’的風(fēng)險(xiǎn)。”潘浩強(qiáng)調(diào)說。

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