每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年一季度，深圳新房和寫字樓市場均表現(xiàn)亮眼。

受二手房指導價和銀行貸款政策等因素影響，購房需求轉(zhuǎn)移至新房市場，一季度深圳新房成交備案量超1.7萬套，達2010年以來同期最高位。

與此同時，寫字樓市場延續(xù)了去年下半年積極復蘇的良好態(tài)勢，整體表現(xiàn)良好。據(jù)多家機構統(tǒng)計，隨著企業(yè)租賃需求逐漸復蘇增長強勁，今年一季度深圳甲級寫字樓吸納量創(chuàng)新高，但空置率仍位居一線城市榜首。

視覺中國圖 楊靖制圖

新房成交金額創(chuàng)歷史新高

2021年以來，深圳密集發(fā)布房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，時至目前，深圳調(diào)控嚴格級別處于全國前列。

特別是年前發(fā)布的二手房成交參考價及貸款政策的調(diào)整，使得市場觀望者增多，購房需求轉(zhuǎn)移至新房市場，新房成交金額在第一季度創(chuàng)下歷史新高。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計，一季度深圳新房住宅成交備案量超1.7萬套，為2010年以來同期最高位；共網(wǎng)簽17095套一手住宅，較去年四季度上升5.3%，同比去年一季度大幅上升151.6%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，一季度內(nèi)，購房需求受春節(jié)及周期性因素影響較小，依舊保持旺盛。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，一季度深圳一手住宅銷售市場成交量為174.8萬平方米，環(huán)比下降4.2%，但較疫情前的2019年同期高118.5%。

供應方面，第一太平戴維斯統(tǒng)計顯示，一季度受春節(jié)假期影響，深圳一手住宅銷售市場供應量約79.5萬平方米，環(huán)比下降73.7%，但較疫情前的2019年同期高8.3%。其中南山區(qū)供應量最高，共釋放27.4萬平方米。值得一提的是，一季度深圳核心區(qū)域的一手住宅合計供應面積高于新興區(qū)域。

雖然部分區(qū)域供應量在一季度創(chuàng)下新高，但總體來看市場結構仍需調(diào)整。中指研究院深圳分院研究總監(jiān)童曉玲認為，深圳住宅市場長期處于供不應求的狀態(tài)，居住用地和用房供應十分有限，未來深圳政策傾向減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例，鼓勵已批商務公寓項目轉(zhuǎn)為可售型人才房。

價格方面也有所提升，一季度深圳住宅成交均價約每平方米58832元，成交金額創(chuàng)下1028.5億元的新高。這是由于多個核心區(qū)域的新項目綜合品質(zhì)較優(yōu)，預售價較高，從而推動成交均價結構性環(huán)比上升6.6%。約半數(shù)新項目依然備受歡迎，并錄得100%認購率。

值得注意的是，一季度深圳一手住宅成交金額創(chuàng)下新高，是在市場未完全放量供應下取得的。據(jù)中原地產(chǎn)深圳研究院統(tǒng)計，深圳住建局2021年1月份發(fā)布的一季度計劃預售的商品房中，共有20個住宅項目入市，但12個商品房項目未能取得預售入市，除了1個商務公寓項目，其他都是住宅，這些項目有望在4月份入市，由于二手市場觀望情緒濃厚，短期內(nèi)新房仍舊是購房者關注的焦點。據(jù)深圳住建局披露，二季度深圳計劃入市的商品住宅及商務公寓項目達36個，預計供應房源面積為141.51萬平方米，共計15318套。其中住宅123.98萬平方米，12728套，占比達83%；商務公寓17.53萬平方米，2590套。

由此可見，一季度未批售項目疊加二季度的超量供應計劃，4月深圳新房市場或?qū)⒃儆≌山槐l(fā)期。

6個寫字樓項目入市

從供應和需求端來看，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場活躍度持續(xù)回升。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2021年第一季度，深圳有6個項目入市，合計甲級寫字樓面積約40.6萬平方米。其中，南山區(qū)占新增供應量的74.1%，全市甲級寫字樓市場總存量環(huán)比擴容4.9%至871.2萬平方米。

以價換量策略在市場上成效愈發(fā)顯著，租金持續(xù)下行，刺激需求加速釋放。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，一季度深圳甲級寫字樓租賃問詢量及拜訪量顯著上升，凈吸納量因此打破歷年的首季紀律，達28.3萬平方米。

也正因此，即便在第一季度高量新增供應的背景下，深圳寫字樓平均空置率得以維穩(wěn)，環(huán)比僅上升0.1個百分點，錄得28.0%。

由于統(tǒng)計口徑不同，機構間數(shù)據(jù)略有差異，不過整體來看，均是市場向好的預期。世邦魏理仕發(fā)布的報告統(tǒng)計顯示，一季度深圳共3個甲級寫字樓項目入市，總計供應超30萬平方米，且新項目租賃表現(xiàn)良好，個別項目得益于良好的預租，入市入駐率高達50%。整體市場凈吸納量繼續(xù)保持高位，單季錄得25.2萬平方米，同比增長3倍有余。

世邦魏理仕深圳研究部主管、董事郭麗萍在回答《每日經(jīng)濟新聞》記者提問時表示，吸納量顯著提升，與科技、金融類企業(yè)需求來源有關，且租賃需求九成來自內(nèi)資企業(yè)，如某領軍企業(yè)租賃近3萬平方米，選擇在科技屬性較強的后海、蛇口片區(qū)進行擴租。同時，本季也錄得了多個在線教育公司的升級搬遷需求。金融租戶需求繼續(xù)位列第二，占比為33.7%，以傳統(tǒng)金融為主，主要來自于銀行、證券和保險。

“一季度市場表現(xiàn)好過預期，新增吸納占新增供應的70%以上，但以價換量已成為多數(shù)深圳寫字樓業(yè)主吸客的長期策略之一。”第一太平深圳公司董事總經(jīng)理吳睿表示，業(yè)主所提供優(yōu)惠的靈活幅度與租戶資質(zhì)正相關，今年第一季度深圳甲級寫字樓租金指數(shù)仍保持下行趨勢，環(huán)比微降0.5%，同比下降5.2%，平均租金為每平方米每月184.7元。

根據(jù)項目建設進度，二季度預計深圳全市可入市的甲級寫字樓體量約41萬平方米。戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端指出，中短期內(nèi)深圳寫字樓供應放量為市場帶來壓力，但長期來看前景仍然值得期待。二季度隨著標桿項目去化壓力的緩解，租金有望回調(diào)。而在供應集中的新興商務區(qū)，新項目難以實現(xiàn)較高的租金水平，進而對全市平均租金帶來影響。