每經(jīng)記者 楊棄非    每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 張易武    每經(jīng)編輯 楊歡

趙燕菁 圖片來(lái)源：主辦方供圖

今年全國(guó)兩會(huì)期間，“城市更新”被首次寫(xiě)入政府工作報(bào)告中。城市更新應(yīng)該從哪些領(lǐng)域入手？當(dāng)前最迫切需要解決的問(wèn)題是什么？

4月15日，中國(guó)城市有機(jī)更新與消費(fèi)場(chǎng)景營(yíng)造大會(huì)在成都召開(kāi)。每經(jīng)記者在會(huì)議采訪期間，與廈門(mén)大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院、經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授趙燕菁進(jìn)行對(duì)話，就現(xiàn)階段中國(guó)城市更新中所涉及的更新機(jī)制、土地財(cái)政和老舊小區(qū)改造等問(wèn)題進(jìn)行探討交流。

在趙燕菁看來(lái)，與新城建設(shè)相比，城市更新更為復(fù)雜，依靠成片改造、土地融資實(shí)現(xiàn)舊改的方式不可持續(xù)，需要從制度層面打通居民自主更新的渠道。

“真正的贏家是那些能夠讓每一個(gè)更新都創(chuàng)造未來(lái)收益，而不是每改造一片都會(huì)成為未來(lái)債務(wù)的城市。”趙燕菁強(qiáng)調(diào)。

首要是居住區(qū)改善

NBD：“城市更新”堪稱現(xiàn)階段中國(guó)城市化進(jìn)程中的一個(gè)熱詞，也是我們這次會(huì)議的主題之一，請(qǐng)問(wèn)您是怎么理解這個(gè)概念的？

趙燕菁：現(xiàn)在中國(guó)大部分城市其實(shí)很快都將進(jìn)入存量改造這個(gè)階段，表現(xiàn)形式就是老城區(qū)改造。老城區(qū)為什么要改造，因?yàn)殡S著城市的發(fā)展，它的功能已經(jīng)和現(xiàn)在的城市不匹配了，就好比人的長(zhǎng)大，每一個(gè)器官都在不斷進(jìn)化。

城市更新也是這個(gè)道理。你比如說(shuō)原來(lái)的城區(qū)現(xiàn)在有了地鐵，那就需要相應(yīng)的配套設(shè)施也跟上來(lái)。

再比如說(shuō)一個(gè)地方原來(lái)是工廠，現(xiàn)在變?yōu)槌鞘兄行膮^(qū)，那么原來(lái)的功能就需要被更高層次的功能所替代，學(xué)校、醫(yī)院等等配套功能自然而然就建起來(lái)了。

這就好比，你原來(lái)手里拿的是一塊差的布料，現(xiàn)在變成一塊好的布料，你如果還是拿它做一個(gè)廉價(jià)的衣服就不合適了，所以當(dāng)這些布料升級(jí)的時(shí)候，實(shí)際上就給我們提供了城市更新的內(nèi)容和機(jī)會(huì)。

NBD：那么具體來(lái)說(shuō)，您認(rèn)為城市更新主要包含哪些方面？

趙燕菁：城市更新首先分成兩個(gè)部分，一個(gè)是公共部分，公共部分就是政府的，比如說(shuō)道路、管線，另一個(gè)就是私人部分，比如居住小區(qū)。

政府本身是不賺錢(qián)的，靠的是大家的稅收，所以城市更新首先一定要體現(xiàn)在居住區(qū)的改善上面，然后才有商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等等這些功能。

通常，城市更新都會(huì)包含一個(gè)功能區(qū)從一種功能變成另一種功能，比如原來(lái)的工廠變成現(xiàn)在的商業(yè)，這些都是城市更新中的機(jī)會(huì)。

讓更新創(chuàng)造未來(lái)收益

NBD：我看過(guò)您的一些著作和觀點(diǎn)，似乎非常強(qiáng)調(diào)城市的自我更新機(jī)制，能具體地給我們解釋一下嗎？

趙燕菁：我經(jīng)常強(qiáng)調(diào)，一個(gè)城市的自我更新其實(shí)是有相當(dāng)強(qiáng)大的動(dòng)力的。怎么理解？你只要看一看我們的城市每天有多少違章建筑，禁而不止，這其實(shí)就是城市的自我更新，只不過(guò)這種更新是無(wú)序的，或者采用的是非法的手段，那我們能不能把它變成合法的呢？

這是下一步我們城市更新需要非常重點(diǎn)研究的問(wèn)題。

城市更新和新城建設(shè)不一樣。在舊城更新中，各種產(chǎn)權(quán)交織比新城建設(shè)更為復(fù)雜，而且每一個(gè)業(yè)主還要有動(dòng)力去改進(jìn)自己的物業(yè)狀態(tài)，提升它的價(jià)值，這個(gè)就和新城建設(shè)的邏輯非常不同了，可以說(shuō)更難、更復(fù)雜。

NBD：您如何看待城市更新的內(nèi)在周期，也就是它的可持續(xù)性問(wèn)題？

趙燕菁：城市的老化更新是一個(gè)自然的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，如果每一個(gè)產(chǎn)權(quán)、每一個(gè)物業(yè)不能有一個(gè)自我更新的動(dòng)力和內(nèi)在機(jī)制，它會(huì)衰敗的非?？?。

就好像我們從小孩子長(zhǎng)大，每個(gè)人都能長(zhǎng)大，但有的人老得很慢，但有的人卻老得很快。城市也是這個(gè)道理。

所以重要的是一個(gè)城市的更新?tīng)顟B(tài)要能夠維持下去。世界上很多城市的建筑，70年、100年都還在用，而國(guó)內(nèi)一些城市的建筑20年、30年就要拆除，我想這是非常值得我們思考的一個(gè)問(wèn)題。

NBD：您如何看待在現(xiàn)階段中國(guó)的城市更新中仍然存在大拆大建的土地財(cái)政模式？

趙燕菁：我們的城市為什么近幾十年來(lái)發(fā)展這么快，因?yàn)槲覀冇型恋刎?cái)政模式，土地財(cái)政是什么，就是賣(mài)地，賣(mài)完了以后再建基礎(chǔ)設(shè)施，再招商引資。但注意了，之所以這么成功，不是因?yàn)橘u(mài)地，而是因?yàn)楹竺婺苷猩桃Y。

政府賣(mài)地，但之后如果沒(méi)有招商引資，就沒(méi)有稅收。所以說(shuō)賣(mài)地只是融資，招完商以后才有財(cái)政。

就像我們現(xiàn)在的舊城改造，如果只會(huì)賣(mài)地，賣(mài)完之后把房子蓋起來(lái)了，老百姓住進(jìn)新房子里頭就結(jié)束了，沒(méi)有運(yùn)營(yíng)也沒(méi)有維護(hù)，那就沒(méi)有新的稅收，這個(gè)就不是給后人栽樹(shù)，而是給后人挖坑。

所以你看見(jiàn)今天那些大拆大建最痛快的、面貌變化最快的城市，這些城市都是未來(lái)很可能在舊城改造大分流中的輸家。

真正的贏家是那些能夠讓每一個(gè)更新都創(chuàng)造未來(lái)收益，而不是每改造一片都會(huì)成為未來(lái)債務(wù)的城市。

需解決集合產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

NBD：我們注意到，您之前也在國(guó)外學(xué)習(xí)過(guò)，您認(rèn)為中國(guó)的老舊小區(qū)改造和國(guó)外的最大區(qū)別在哪里？

趙燕菁：如果你從全世界范圍來(lái)看，新城建設(shè)其實(shí)都差不多，但舊城的更新和維護(hù)卻差別非常大。

我們國(guó)家的老舊小區(qū)改造和其他國(guó)家最大的區(qū)別就是，人家是一個(gè)物業(yè)一個(gè)單一產(chǎn)權(quán)，而我們是集合產(chǎn)權(quán)，集合產(chǎn)權(quán)最大的麻煩就在于，大家住進(jìn)去的時(shí)候都沒(méi)有問(wèn)題，改造的時(shí)候卻很難同步。

很簡(jiǎn)單的例子就是，你們家想改，我們家不想改，所以物業(yè)大到一定程度之后，它的細(xì)碎的產(chǎn)權(quán)往往使得更新無(wú)法進(jìn)行下去。結(jié)果經(jīng)常是老百姓之間的協(xié)調(diào)太困難，最后大家就算了，不更新了，等到房子舊得沒(méi)法住了，最后逼得我們走上成片拆除重建的老路。

所以問(wèn)題的關(guān)鍵就在于，怎么樣才能讓老百姓自己能夠協(xié)調(diào)，這就需要我們創(chuàng)造一系列的制度，再給他們一些好的激勵(lì)，讓每家每戶都有動(dòng)力愿意自主改造。

老百姓其實(shí)從來(lái)都不缺少自主改造的動(dòng)力，比如我之前說(shuō)的違章建筑，不就是動(dòng)力嗎？關(guān)鍵是我們?cè)趺醋屗兂梢粋€(gè)集體行動(dòng)，一個(gè)合法行為。

而在這方面，政府需要做的就是協(xié)助老百姓降低他們的交易成本、合作成本，另外在一些具體問(wèn)題方面，像設(shè)計(jì)、施工這些東西老百姓做不來(lái)，就需要政府或者市場(chǎng)提供一個(gè)中介幫老百姓把成本降下來(lái)。

因此，我們國(guó)家的老舊小區(qū)改造首先要解決集合產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，在這方面新加坡就做得比較好，它一開(kāi)始就把更新改造寫(xiě)在購(gòu)房合約里面，約定在若干年后大家分?jǐn)偂⒐珨偢脑斓某杀尽?/p>

這就是在制度層面上把更新改造考慮進(jìn)去了，要等到大家都住進(jìn)去了以后再商量，那這個(gè)更新改造就非常困難了。