每經(jīng)記者 任鋼    每經(jīng)編輯 畢華章

西安樓市的一季度，是以3月新房價格環(huán)比漲幅全國第二結(jié)尾的。

這并不出人預(yù)料。

畢竟西安有搖號政策以來，一共才出了五個“萬人搖”項目，四次出現(xiàn)在今年一季度，三次出現(xiàn)在3月，市場熱度可見一般。

再加上一些自媒體與房產(chǎn)中介的炒作，市場上追漲的情緒異常高漲。果然，更嚴格的限購政策接踵而至，也在一季度的結(jié)尾搶先發(fā)布。

但熱度背后，總需要冷靜地思考：為何在經(jīng)過前些年那輪補漲后，西安房價上漲的勢頭沒有減弱？

粉巷財經(jīng)（ID：nbdfxcj）注意到一個數(shù)據(jù)：今年截至4月19日，西安成交宅地的樓面均價是5058元/㎡，而去年全年的均價是3315元/㎡，比上年漲了53%。

或許這可以部分解釋西安房價今年猛漲的原因。

（注：如非特別說明，文中樓面均價計算未含配建費用。）

土地溢價率漲了2.5倍 

“面粉”更貴了。

面粉貴，面包就貴。西安當下的房地產(chǎn)市場亦是如此。

根據(jù)中指研究院土地市場監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年截至4月19日，西安共推出宅地48宗，成交44宗，成交樓面均價達到了罕見的5058元/㎡，平均溢價率更是達到了58.75%。

乍一看，成交樓面均價5000多，也算能夠接受，畢竟近兩年媒體的報道，成交樓面均價過萬的地塊已經(jīng)不在少數(shù)。

但如果看一下去年全年的成交樓面均價——3315元/㎡，就知道今年地價有多貴。

這并不是說地賣得本身很貴，今年推出的48宗地，掛牌均價僅為3272元/㎡，與去年全年平均值2848/㎡相比，只增長了14.89%。

所以，貴就貴在了實際成交價上，也即開發(fā)商多輪競拍后，實際拍得的價格。

西安2016年以來住宅用地市場情況〡中國指數(shù)研究院·土地云

去年全年的平均溢價率是16.27%，今年截至4月19日，是58.75%，溢價率漲了2.5倍。

什么原因？土地供應(yīng)不足。

一共48宗地，分月來看，1月推地6宗，成交5宗；2月推地6宗，成交2宗；3月推地12宗，成交11宗；4月截至19日推地24宗，成交26宗。

雖然4月明顯供應(yīng)增加，但整個一季度的供應(yīng)量才與4月等量，顯然一季度供應(yīng)緊張。

而且去年突遭疫情，西安一季度的土地供應(yīng)也有20宗，相比之下，今年一季度的24宗供應(yīng)并不算多。

再加上今年2月成交的兩宗地，其中一宗就是曲江新區(qū)三兆村旁的西安“新地王”，2.4萬的樓面均價（含配建成本），一下便將西安牛年樓市的預(yù)期和熱度拉到了高點。

兩個標志性土拍事件 

說說曲江新區(qū)的這個“地王”，事實上很有標志意義。

土拍發(fā)生在春節(jié)收假后的第二天，因此很多自媒體將之稱為西安牛年第一拍。結(jié)果第一拍，拍出個“地王”。

地塊位于曲江新區(qū)二期，凈用地面積約117畝，起拍價格14.47億元，最高限價21.5億元，若報價超過最高限價，轉(zhuǎn)競無償移交基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)面積，競配面積多者為最終競得人。

結(jié)果，西安曲江上和置業(yè)有限公司，戰(zhàn)勝華僑城、融創(chuàng)、萬科、中海、華潤、招商等一眾大牌房企，以“總地價21.5億元+無償移交基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)面積16.8萬平方米”競得該宗宅地，土地單價1839萬元/畝，樓面均價1.4萬元/㎡，溢價率48.56%。

如果再加上公租房配建費用、無償移交基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)面積成本，該地塊實際樓面地價超2.4萬元/㎡。

西安曲江上和置業(yè)有限公司所拍地塊

2.4萬什么概念，與該地相鄰的中海曲江大城在去年12月的備案價均價還不到2萬元每平米，這里的樓面價已超過臨近產(chǎn)品售價。

這自然成為媒體、中介以及開發(fā)商熱炒的對象。

喊得最響的聲音自然是傳達“預(yù)期”，“地價都賣這么貴了，房價還會便宜嗎？”

誰讓這是“第一拍”呢。本來開年往往是購房者的觀望期，無論是政策面還是市場面，如果有風(fēng)向會在年初有所表現(xiàn)，結(jié)果土拍市場搶先發(fā)力，直接帶起了“節(jié)奏”。

對了，西安曲江上和置業(yè)有限公司也有地方國資背景。

為什么說“也”，因為2020年的“地王”，綜合樓面均價1.5萬（含配建費用）的高新軟件新城74畝地塊，摘地的也是有地方國資背景的高科房產(chǎn)。

另一土拍事件，發(fā)生在今年4月初，不過也有典型意義——西安首宗以“搖號”方式拍賣的地塊成交。

公開信息顯示，在139輪網(wǎng)上報價熔斷后，4月9日52家企業(yè)參與了現(xiàn)場搖號，其中，中海地產(chǎn)攜24個子公司，華潤置地攜20個子公司參與。最終，該宗地通過現(xiàn)場搖號，由華潤競得，樓面地價11730元/㎡。

房企穿二十多個“馬甲”搶地也是不容易。

土地供應(yīng)量年均增長20%以上 

兩件事放在一起看，不難發(fā)現(xiàn)：西安地價越來越貴，拿地越來越難。

所以，有的本地民營房企就消失在了新一輪的競爭大潮中，有的就選擇去西安郊縣甚至周邊城市，比如去藍田、周至?，F(xiàn)在市面上能看到經(jīng)常參與拿地廝殺的，就是有地方國資背景的本地房企以及一線品牌房企。

這個現(xiàn)象不是今年才有的，只是今年開年以后尤為突出。

西安市統(tǒng)計局今年3月發(fā)布了一份報告，《2020年西安房地產(chǎn)市場回顧和2021年展望》，其中專門提到西安土地購置費較快增長，開發(fā)投資構(gòu)成不合理的問題：

2020年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長6.5%，其中建安投資增速僅為0.5%，較上年回落0.7個百分點；而同期土地購置費增長22.5%，同比提高29.5個百分點，拉動全市開發(fā)投資增速4.8個百分點。

土地購置費占全部開發(fā)投資的比重為24.5%，較上年提高3.3個百分點。我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長主要依靠土地購置費增長帶動的局面不盡合理。

解決的辦法也很簡單，就是增加供給，尤其是宅地的供給。

 

西安某在建樓盤：每經(jīng)記者 任鋼 攝

報告同時提出建議：

進一步改革和完善土地供給制度，落實新增常住人口與土地掛鉤的政策。針對我市房價上漲壓力大的現(xiàn)狀，合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，合理確定保障房和商品住房占比，穩(wěn)定住房價格。

在常住人口多、置業(yè)需求大的區(qū)域，側(cè)重性地增加住宅供地，同時加緊地鐵建設(shè)，將更多的住房置業(yè)需求外溢至西咸新區(qū)、遠郊區(qū)縣等衛(wèi)星城市，拉大城市骨架。

改變正在發(fā)生。

在西安最新的3·30調(diào)控政策中，排在第一條的便是建立完善房地聯(lián)動機制，核心內(nèi)容包括全市商品住宅用地供應(yīng)總量年均增長20%以上；全市商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住房用地均實行“限房價、定品質(zhì)、競地價”出讓；每年按季度集中發(fā)布住宅用地出讓公告，集中組織國有建設(shè)用地公開出讓。

每一項都是在給西安土地市場降溫、去火。

進入二季度，新政正式開始實施，希望西安的土拍市場就此能夠“緩口氣”，別再給中介賣房貢獻素材了。

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