每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝 孫志成    

三年前的4月22日，海南宣布從即日起在已出臺的限購政策的基礎上實施全域限購。海南樓市一夜入冬，房地產(chǎn)從業(yè)者紛紛在朋友圈宣告“全劇終”。

但從三年后的市場情況看，冬季比想象的短暫，升溫開始隱現(xiàn)。易居研究院報告顯示，海南今年一季度房價漲幅為11%，明顯超過全國8%的水平；三亞在今年3月的新房房價為34022元/平方米，該價格也是2018年9月以來的最高值。

圖片來源：每經(jīng)資料庫

多位海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時也表示，2020年下半年以來，海南樓市確實在悄然升溫。到今年初，升溫勢態(tài)尤為明顯，特別是三亞市場。后續(xù)要穩(wěn)房價，海南還需嚴格執(zhí)行全域限購政策，不能低估各類炒房現(xiàn)象。

房價漲幅全國第四

4月20日，海南舉行的2021年一季度全省經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會披露，一季度全省固定資產(chǎn)投資同比增長20.3%，比2019年一季度增長18.4%，兩年平均增長8.8%。從投資類型看，非房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長14.7%。

而易居研究院近日發(fā)布的《海南全域限購三周年評估報告》（以下簡稱《報告》）也顯示，今年3月，海南開發(fā)投資增速指標首次強于全國數(shù)據(jù)，其中海南為29.4%，而全國為25.6%。這說明開發(fā)投資有一定的升溫苗頭，需要警惕。

海南和全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、易居研究院

可供對比的是海南全域限購時的情況。除了全域限購落實第一個月即2018年4月略強于全國市場外，在隨后的31個月中，海南開發(fā)投資增速指標明顯比全國數(shù)據(jù)弱。

這項指標的負增長狀態(tài)曾持續(xù)了26個月，充分說明調(diào)控政策積極有效。但到了2020年10月，該指標首次轉正為0.9%。

長期在海南從事開發(fā)的某房企中層董剛告訴鎂編，2020年6月后，海南房地產(chǎn)市場就開始悄然升溫，這是第一波節(jié)點，“來購房的熱錢也多了起來”。

去年6月《海南自由貿(mào)易港建設總體方案》（以下簡稱《方案》）發(fā)布后，就有市場人士認為，一眾利好令各方對海南的房地產(chǎn)市場再次看漲。

董剛續(xù)稱，第二波海南樓市升溫的節(jié)點則是今年初。“為什么會漲？因為上海、深圳、廣州這些城市都加碼限購了，錢要去哪里？到海南來了。最近我很多朋友到海南來都在問怎么買房。”

今年一季度全國 31省（區(qū)、市）新建商品房價格排序 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、易居研究院

升溫反映在房價上。易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)計算顯示，今年一季度海南新建商品房價格為18124元/平方米，在全國31個省（區(qū)、市）中，排名第四，僅次于上海、北京和浙江。

而從漲幅數(shù)據(jù)看，海南今年一季度房價漲幅為11%，明顯超過全國8%的水平，甚至超過了近期房地產(chǎn)市場較熱的浙江?。?0%）。

房價已達近三年高值

?？诤腿齺喴恢狈康禺a(chǎn)市場的重點城市，即便是在海南全域限購三年后。

《報告》顯示，從?？谛陆ㄉ唐纷≌山粩?shù)據(jù)看，今年一季度?？谛陆ㄉ唐纷≌山幻娣e為111萬平方米，而2018-2020年同期分別為126、62和74萬平方米；三亞在全域限購后，2018年9-12月的單月成交數(shù)據(jù)僅為1萬平方米，但2021年3月成交面積達到13萬平方米。

海南房地產(chǎn)市場資深研究員羅浩在接受鎂編采訪時指出，在抑制房地產(chǎn)炒作上，海南其實可以重點發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。現(xiàn)在海南對商業(yè)地產(chǎn)的認可度還比較低，需要正確引導，商業(yè)地產(chǎn)不限購但價格適中，對房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生負面沖擊。商業(yè)地產(chǎn)可以產(chǎn)生持續(xù)的稅收、帶動就業(yè)、促進商業(yè)繁榮，與自由貿(mào)易港的發(fā)展方向相適應。

?？谛陆ㄉ唐纷≌露瘸山幻娣e和價格 數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院

董剛則指出，看海南的房地產(chǎn)市場有沒有升溫就看旅居產(chǎn)品。“現(xiàn)在很多旅居產(chǎn)品不愁賣，每天售樓處都很多人。是誰在買？這些產(chǎn)品都是在萬寧、文昌等地并且近海，本地人會買嗎？來海南工作的人才會買嗎？”

在房價上，從克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，海口的新建商品住宅價格在2020年3月降低到最低點16240元/平方米。隨后房價緩慢上升，到了今年3月房價為18702元/平方米。若對比去年3月數(shù)據(jù)，漲幅甚至達到了15%。近一年走勢已經(jīng)說明?？诜績r本身處于升溫狀態(tài)。

海南全域限購后，三亞開始遭受的沖擊最大，新建商品住宅價格從2018年8月的34295元/平方米下跌到2019年1月的24962元/平方米，下跌了近1萬元/平方米。今年3月，三亞房價為34022元/平方米，也是2018年9月以來的最高值。

但這還不足以完全反映當下的海南樓市情況。2018年至今，為了穩(wěn)定海口房地產(chǎn)市場，?？谏唐纷≌瑐浒竷r格一直控制在17300元/平方米。

三亞新建商品住宅月度成交面積和價格 數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院

今年4月，?？谝粋€叫“富通雅居”項目涉嫌違規(guī)銷售行為經(jīng)媒體曝光——“售樓部已經(jīng)售罄的房子，卻可以通過中介買到”“標價17300元/平方米的房子要加價到19000元/平方米”。

鎂編也從多位海口本地人士處了解到，他們在今年初看房時，會被銷售試探是否考慮一起買車位，“如果不考慮那買房就比較困難”。

海南在全域限購三年期間，確實有效地打擊了房地產(chǎn)市場投資投機需求，較好地落實了中央“房住不炒”導向。但《報告》也指出，近期海南房價炒作、樓市升溫的苗頭開始出現(xiàn)，海南不能低估各類炒房現(xiàn)象，穩(wěn)房價的任務也非常關鍵，后續(xù)調(diào)控需要常抓不懈。

封面圖片來源：每經(jīng)資料庫