□ 每經(jīng)特約評(píng)論員 李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近日，合肥樓市新政中關(guān)于“剛需35歲限制”的政策條款引起了巨大爭(zhēng)議。爭(zhēng)議的觸發(fā)點(diǎn)在于，將剛需資格與“35歲以下”捆綁，將加劇社會(huì)對(duì)于“35歲以上人群”的焦慮情緒。近年來(lái)，不少單位招聘、考錄都要求“年齡限35歲以下”，而“35歲以上”人群在找工作、換工作、穩(wěn)工作都方面面臨壓力。久而久之，“35歲以上人群”被貼上中年危機(jī)和事業(yè)危機(jī)的標(biāo)簽。

此政策條款一出，給人的直觀印象是，剛需買(mǎi)房資格也限在“35歲以下”，再次觸碰到社會(huì)的敏感神經(jīng)。

“一刀切”政策不合理

首先看看合肥的政策，所謂“35歲以下”剛需資格，源自合肥4月5日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中明確，登記購(gòu)房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于（含等于）1.5的熱點(diǎn)樓盤(pán)，實(shí)行搖號(hào)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商提供不低于30%的房源用于剛需購(gòu)房。剛需購(gòu)房人須滿(mǎn)足若干條件，比如符合合肥住房限購(gòu)政策，購(gòu)房人及其家庭成員在市區(qū)范圍內(nèi)無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，登記購(gòu)房之日前3年內(nèi)擁有市區(qū)連續(xù)繳納2年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，還有一條就是，購(gòu)房人登記購(gòu)房之日時(shí)年齡在35周歲以下。

客觀講，保護(hù)剛需購(gòu)房，抑制不合理購(gòu)房和投資炒房的思路是對(duì)的。就拿合肥來(lái)說(shuō)，近些年房?jī)r(jià)快速上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，相比2015年，2020年合肥新房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲66.6%，比南京和廈門(mén)漲幅都高。

今年一季度，合肥新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅排前列，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲幅明顯。4月5日的樓市新政中，合肥對(duì)新盤(pán)啟動(dòng)了價(jià)格引導(dǎo)，并確保剛需人群優(yōu)先購(gòu)房的權(quán)利，夯實(shí)“房住不炒”的理念，整體思路并沒(méi)有毛病。但問(wèn)題是，“一刀切”地將剛需與非剛需（合肥政策中稱(chēng)之為“普通購(gòu)房者”）的年齡限制在35歲以下，從公共政策的角度看，政策有點(diǎn)簡(jiǎn)單化或人性化不足。

當(dāng)然，“35歲以下”只是剛需界定的四條件之一，此限制大概率不會(huì)在實(shí)操中影響非剛需購(gòu)房。因?yàn)?，非剛需依然可?gòu)買(mǎi)不需要搖號(hào)銷(xiāo)售的樓盤(pán)，需要搖號(hào)銷(xiāo)售的樓盤(pán)中，非剛需依然可參與剛需30%以外剩下的70%份額房源的搖號(hào)購(gòu)買(mǎi)。

根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2020城市剛需購(gòu)房報(bào)告》，30個(gè)樣本城市里，購(gòu)房者主力軍為80后，集中在29歲到38歲，平均購(gòu)房年齡為33.2歲。也就是，首次購(gòu)房的年齡基本在35歲以?xún)?nèi)，政策有一定合理性。

但是，從公共政策包容性、精細(xì)化、人性化的角度來(lái)看，合肥此舉顯得粗陋了。貝殼的調(diào)研結(jié)果是基于2020年的數(shù)據(jù)得到的。前幾年，各類(lèi)調(diào)研報(bào)告的大數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)首次購(gòu)房年齡在27歲~30歲。近些年，包括合肥在內(nèi)的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)明顯上漲，剛需買(mǎi)房的年齡明顯推后。未來(lái)，我國(guó)不斷夯實(shí)“房住不炒”、鼓勵(lì)“租購(gòu)并舉”住房制度建設(shè)，這一年齡可能還要往后推。

因此，將剛需與非剛需的界定“一刀切”地?cái)嘣?ldquo;35歲”，很難經(jīng)得住推敲，政策顯得有點(diǎn)粗糙和隨意。退一步講，即便剛需基本在35歲以下，合肥此舉豈不是鼓勵(lì)大家都要在35歲之前買(mǎi)房？問(wèn)題是，國(guó)家近年來(lái)一直提倡“先租后買(mǎi)”、梯度消費(fèi)、漸進(jìn)改善需求。去年底以來(lái)，國(guó)家還不斷強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)住房健康消費(fèi)發(fā)展”，希望通過(guò)租賃市場(chǎng)建設(shè)，解決年輕人的住房問(wèn)題。

照此看，健康的住房消費(fèi)，應(yīng)該是不超前購(gòu)房，先租后買(mǎi)，等到積蓄夠了，再去從容地買(mǎi)房。這樣，我們的內(nèi)需和消費(fèi)才能壯大，才不至于出現(xiàn)買(mǎi)房擠出消費(fèi)的現(xiàn)象，“內(nèi)循環(huán)”的發(fā)展新格局才能形成。而且，在漸進(jìn)實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的情況下，有一部分人會(huì)長(zhǎng)期租房。因此，將剛需與非剛需的界定“一刀切”地?cái)嘣?ldquo;35歲”，就顯得非常的短期化和不合理。

出臺(tái)調(diào)控政策要謹(jǐn)慎

本質(zhì)上，合肥是希望購(gòu)房政策不要“一刀切”，而要精細(xì)化，但好心辦了壞事。對(duì)于如何界定剛需、保護(hù)剛需，當(dāng)?shù)毓芾聿块T(mén)應(yīng)該認(rèn)真地做大數(shù)據(jù)研究、政策推敲，并基于此，在普通住房供應(yīng)（中小戶(hù)型、中低價(jià)位）、保障性住房供應(yīng)、租賃住房供應(yīng)上，做系統(tǒng)化的中長(zhǎng)期規(guī)劃和計(jì)劃，并通過(guò)年度的供地落實(shí)、住房建設(shè)和供應(yīng)分配上，將前瞻性的工作部署扎扎實(shí)實(shí)地落實(shí)。

另外，剛需與非剛需的界定“一刀切”地?cái)嘣?ldquo;35歲”，還彰顯了地方吸收紅利人口的動(dòng)機(jī)。當(dāng)下，各大城市都在爭(zhēng)奪紅利人口，也就是能夠貢獻(xiàn)勞動(dòng)力、聰明才智和稅收的人口。年輕人群，代表著充沛的勞動(dòng)力、就業(yè)的“紅利”。如果老年人多，城市面臨老齡化問(wèn)題，醫(yī)療、養(yǎng)老等方面的需求更加突出。合肥此舉，盡管并沒(méi)有這種政策意圖，但客觀上形成了只圖“人口紅利”、不管負(fù)面效應(yīng)的印象，甚至排斥中年勞動(dòng)者，產(chǎn)生“甩包袱”的效應(yīng)。

在強(qiáng)調(diào)治理體系和治理能力現(xiàn)代化的當(dāng)下，在樓市治理告別簡(jiǎn)單的行政干預(yù)調(diào)控，走向民生導(dǎo)向和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”協(xié)調(diào)融合的當(dāng)下，調(diào)控政策的制定和出臺(tái)要慎之又慎，做好論證和評(píng)估。在政策指導(dǎo)上，不僅要精細(xì)化、精準(zhǔn)調(diào)控、嚴(yán)禁“一刀切”，作為公共政策，樓市調(diào)控更要強(qiáng)調(diào)包容性、公平性、科學(xué)性、非歧視性、非隨意性，以滿(mǎn)足眾多購(gòu)房者的民生期待。