每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來，上海、深圳、杭州、南京等多個熱點城市樓市調(diào)控持續(xù)收緊，甚至一些熱點三四線城市也開始納入調(diào)控行列。

不過值得注意的是，自棚改退潮以來，不少非核心三四線樓市的需求側(cè)在近兩年明顯萎縮，土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結(jié)構(gòu)問題，已形成“新房-二手房積壓下跌”的惡性循環(huán)。

而且，由于購房需求萎縮，加之不少房企在這些非核心三四線城市的布局明顯減弱，造成這些城市的房地產(chǎn)市場面臨土地難出讓、新房難去化、二手房難流通的困局。

有城市二手房價跌回2007年

國家統(tǒng)計局今年3月70城房價數(shù)據(jù)晃示，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.2%和11.4%，二線城市分別上漲4.8%和3.3%。

反觀三線城市數(shù)據(jù)，3月新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.9%和2.3%，是各級別城市房價中最為安靜的存在。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城二手房和新房價格指數(shù)，2020年35個三線城市中13個城市二手房價格下跌，即使今年一季度有局部“小陽春”行情，部分三線城市房價下跌的勢頭并沒有止住。

歷經(jīng)了2016年以來的漲價去庫存、棚改紅利、返鄉(xiāng)置業(yè)等多重因素的刺激，大量三四線城市的房價地價已被推至高位，近兩年繼續(xù)上行的動能明顯減弱。

貝殼研究院監(jiān)測的100城中，三四線市場整體大幅跑輸一二線市場。盡管今年一季度有所回升，三四線城市整體新房價格指數(shù)也僅回到兩年前的水平。

以牡丹江為例，在不考慮通脹的前提下，2020年其二手房房價跌回5年前的價格水平，而今年一季度的跌幅直接使其房價倒退至2007年的水平。而且，這僅是官方口徑一小部分三線城市的樣本，更多未被納入統(tǒng)計發(fā)布范圍的非核心都市圈三線以下城市的情況，并不比發(fā)布的樂觀。

此外，三四線城市的土地市場也不容樂觀。2019年和2020年，三四線城市超過三成的土地溢價率低于5%，其中不少城市土地以底價成交成為常態(tài)。

2020年全年，貝殼研究院統(tǒng)計監(jiān)測的163個三四線城市中有123個城市有土地流拍，占比高達四分之三。29個城市的流拍率超過20%，主要集中在華中（10城）、東北（6城）、廣東（5城）以及云貴桂地區(qū)。除了傳統(tǒng)印象中發(fā)展相對落后的內(nèi)陸腹地，靠近大灣區(qū)的廣東其他三四線城市也遭遇了地產(chǎn)市場冷卻的情況。

值得注意的是，不少房企似乎也“拋棄”了一些前景并不明朗的三四線城市，他們更為看重的是區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展能力。一千億房企相關(guān)負責(zé)人劉石告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“三四線城市的狀況也不能一概而論，我們還是看重城市的GDP總量，按照GDP的水平來布局項目。”

“實際上還是要看城市本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口分布，一些長三角的三四線城市，完全不遜色與一些地區(qū)的二線城市。”劉石表示。

三四線樓市如何“破局”？

隨著棚改逐步退潮至今，缺乏產(chǎn)業(yè)、人口等基本面支撐的非核心三四線城市的需求側(cè)明顯萎縮。另一方面，不少曾受益于土地出讓的地方政府仍然沉浸于既往的模式，試圖繼續(xù)通過新建住房和基建投資來吸引人口。簡言之，需求已然回落，但供給還在持續(xù)增加。

目前三四線城市有關(guān)部門對市場冷卻的應(yīng)對依然停留在對新房銷售的刺激上，例如購房補貼、開發(fā)商降價、鼓勵農(nóng)民進城購房等等。例如在張家界購買中心城區(qū)新建商品住房或公寓每套可享受不超過2萬元契稅補貼，公積金繳滿6個月后最高貸款額度可至60萬元；四平出臺了鼓勵農(nóng)民進城購房政策，新房和二手房契稅全額補貼和消費券補貼，可加入城鎮(zhèn)社保和公積金，子女享受城區(qū)入學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)政策。

與一二線城市相比，普通三四線城市政策環(huán)境本就寬松，居民購房杠桿率遠高于熱點城市。統(tǒng)計顯示，三四線城市的貸款資金率要普遍高于一二線城市。如開封、咸陽、中山、臨沂的貸款資金率分別達到了52.7%、54.5%、56.8%、60.5%，而北京、上海、廣州、深圳則分別為24.8%、27.4%、45.6%、47.5%。

“這些措施實際上治標不治本，結(jié)構(gòu)上會加劇新房二手房積壓的惡性循環(huán)，總量上或許能對短期去化有一定效果，但這樣的效果建立在對更長時期居民購買力的透支之上。”

貝殼研究院認為，“對于趨勢性下行的市場，刺激居民繼續(xù)增加杠桿，既撐不起市場基本面，脆弱的高杠桿還容易伴隨資產(chǎn)價格下跌，借由信貸市場的‘抵押品效應(yīng)’和‘財富效應(yīng)’造成金融系統(tǒng)不穩(wěn)定，引發(fā)地方金融風(fēng)險。”

三四線城市如何改變這種狀況？在貝殼研究院看來，首先是要控制低質(zhì)低效的土地供給；其次是盤活存量、打通新房二手房流通鏈條，通過項目改造針對性地解決老舊小區(qū)的問題，提升老舊小區(qū)的居住體驗。同時，可以在政策上對“賣一買一”的本地換房群體進行傾斜，從而更好滿足人民群眾對美好生活的向往。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)