每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 盧祥勇 蓋源源    

自棚改退潮以來(lái)，不少非核心三四線樓市的需求側(cè)在近兩年明顯萎縮，土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結(jié)構(gòu)問(wèn)題，已形成“新房-二手房積壓下跌”的惡性循環(huán)。

以東北城市牡丹江為例，其2020年二手房?jī)r(jià)格已跌回5年前，今年第一季度更是跌回2007年。

牡丹江作為一座典型的三四線城市，是黑龍江省東南部中心城市，轄綏芬河、海林、寧安、穆棱、東寧、林口6個(gè)縣（市）和東安、西安、愛(ài)民、陽(yáng)明4個(gè)城區(qū)，全市總面積4.06萬(wàn)平方公里。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

“由于我市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項(xiàng)目，導(dǎo)致在報(bào)酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。”牡丹江市統(tǒng)計(jì)局的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報(bào)告》在解釋為何青壯年會(huì)流出該市時(shí)如此表示，或許揭示了個(gè)中原因。

二手房?jī)r(jià)回到14年前

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，牡丹江在不考慮通脹的前提下，2020年二手房房?jī)r(jià)跌回5年前的價(jià)格水平，而今年一季度的跌幅直接使其房?jī)r(jià)倒退至2007年的水平。

僅從2021年1~3月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，牡丹江二手房已經(jīng)連續(xù)同比下降10%左右了。

自2021年1月開(kāi)始，《70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》的定基數(shù)據(jù)從2015年變更為2020年，當(dāng)月牡丹江二手房?jī)r(jià)便整體跌去4.9%，跌幅全國(guó)第一；3月進(jìn)一步跌至5.1%，依舊穩(wěn)居全國(guó)跌幅之首。

從安居客數(shù)據(jù)看，牡丹江近期二手房?jī)r(jià)格呈下行走勢(shì)，目前均價(jià)在5500元/平方米左右。

房?jī)r(jià)下跌同時(shí)還發(fā)生在新房領(lǐng)域。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，牡丹江新房?jī)r(jià)格同比連續(xù)3個(gè)月下跌，環(huán)比數(shù)據(jù)也僅在3月份維持不變。新房?jī)r(jià)格定基數(shù)據(jù)也在3月跌去1.5%，跌幅僅次于北海的3%，居全國(guó)第二位。

目前牡丹江的在售新盤(pán)，5000元～6000元/平方米左右的是主流，安居客顯示共41個(gè)，來(lái)自頭部房企的只有恒大綠洲、北京城建·德遠(yuǎn)天宸等個(gè)別項(xiàng)目。

“牡丹江房?jī)r(jià)由于疫情影響，最近是有些下降?！币幻档そ匿N(xiāo)售人員告訴記者，“但你拉長(zhǎng)時(shí)間維度，從10年看，牡丹江的房?jī)r(jià)還是在上漲的。尤其是江南地區(qū)，政府機(jī)構(gòu)遷移到江南地區(qū)之后，發(fā)展前景是很好的。”

頭部房企遺忘之地

一名牡丹江市民表示：“目前在西安區(qū)和東安區(qū)，新盤(pán)已經(jīng)不多了，可選擇的空間不大?！?/span>

一名千億房企工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企很現(xiàn)實(shí)，布局還是要看區(qū)域的人口經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力：“很多長(zhǎng)三角、珠三角的三四線城市甚至好于很多東北的中心城市?！?/span>

從土地供應(yīng)角度看的確是這樣。據(jù)Wind，牡丹江住宅土地供應(yīng)從2011年成交面積達(dá)到頂峰后，除2018年小有回升外，一直都呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。

據(jù)牡丹江市自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年全市共出讓商服、住宅用地僅7宗，2019年僅3宗。如此少量的地塊供應(yīng)一定程度上代表了房企對(duì)該市的市場(chǎng)判斷。

另外值得注意的是，2020年在牡丹江拍得商服、住宅用地的企業(yè)多為黑龍江榮飛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、牡丹江市江盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等本地區(qū)域房企，幾乎難覓頭部房企的身影。

最近一則關(guān)于頭部房企在牡丹江的消息，還是黑龍江省建設(shè)廳發(fā)布的違法通報(bào)——牡丹江市世茂假日山水3-1地塊項(xiàng)目“施工單位為吉林省一建工程股份有限公司，現(xiàn)場(chǎng)主要管理人員勞動(dòng)關(guān)系均在吉林建工集團(tuán)，項(xiàng)目經(jīng)理未在崗履職”。

從牡丹江官方數(shù)據(jù)看，該市房地產(chǎn)行業(yè)可謂蕭條。2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資58.5億元，同比下降6.5%；新開(kāi)工面積90.9萬(wàn)平方米，同比下降38.9%，其中住宅75.8萬(wàn)平方米，同比下降39.2%；商品房銷(xiāo)售面積140.1萬(wàn)平方米，同比下降16.9%；商品房銷(xiāo)售額68.4億元，同比下降17.3%。

記者| 王佳飛

編輯|陳夢(mèng)妤 盧祥勇?王嘉琦?蓋源源

校對(duì)| 孫志成

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