每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

新冠肺炎疫情突襲并未阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的腳步，2020年全國商品房銷售面積176086萬平方米，銷售額17.36萬億元，均創(chuàng)下歷史新高。全年樓市量增價(jià)穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，投資力度不斷增強(qiáng)。截至2021年4月30日，滬深兩市及港股上市房企已全部發(fā)布了2020年年報(bào)，盡管銷售業(yè)績(jī)持續(xù)向好，百強(qiáng)門檻水漲船高，但房企在營(yíng)收、利潤(rùn)、負(fù)債等方面都面臨更大挑戰(zhàn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理A股和港股上市房企年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2020年TOP50企業(yè)營(yíng)業(yè)收入合計(jì)超過5萬億元，TOP10房企占據(jù)其中的60%；TOP50企業(yè)歸母凈利潤(rùn)合計(jì)4592億元，TOP10房企同樣占比高達(dá)60%；TOP50企業(yè)合約銷售總額近10萬億元，TOP10房企占近一半的銷售額。

不過值得注意的是，營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)并沒有帶來歸母凈利潤(rùn)的同步提高，“增收不增利”成了眾多上市房企面臨的最大問題，甚至連位于行業(yè)前三甲的“碧恒萬”也難以幸免。

營(yíng)業(yè)收入：50強(qiáng)總值超5萬億，7家房企負(fù)增長(zhǎng)

2020年TOP50房企營(yíng)業(yè)總收入為50580.27億元，平均值為1032.25億元。

中國恒大憑借5098.46億元穩(wěn)居營(yíng)業(yè)總收入榜首，碧桂園、綠地、萬科、保利、融創(chuàng)等緊隨其后。實(shí)現(xiàn)“千億營(yíng)收”的房企達(dá)12家，營(yíng)收達(dá)500億元以上的房企有28家。此外，TOP50房企中僅大發(fā)地產(chǎn)營(yíng)收未達(dá)百億元。

數(shù)據(jù)來源：每經(jīng)記者據(jù)Wind及企業(yè)年報(bào)整理

營(yíng)業(yè)收入TOP50房企中，有43家房企營(yíng)收實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，其余7家房企的營(yíng)收為負(fù)增長(zhǎng)。

其中營(yíng)收增幅排在前三位的房企分別是新城控股、榮安地產(chǎn)和德信中國，同比增幅為分別為69.46%、67.7%和65.38%；營(yíng)收增幅排在后三位的分別是的時(shí)代中國控股、中交地產(chǎn)和禹洲集團(tuán)為，同比增幅為分別為-9.07%、-12.54%和-54..91%。排在第一的新城控股和排在第50位的禹洲集團(tuán)的增幅相距達(dá)124.37個(gè)百分點(diǎn)。

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歸母凈利：近四成房企下滑，超八成增收不增利

中南建設(shè)增長(zhǎng)70%、綠城中國53%、寶龍地產(chǎn)50.78%、中國奧園40.63%……2020年TOP50房企中，有5家的歸母凈利潤(rùn)增幅超過30%，14家增幅超過10%。另有18家房企歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑，占比近四成。

同時(shí)，即便房企在2020年實(shí)現(xiàn)大面積營(yíng)收增長(zhǎng)，但“增收不增利”的陰霾仍揮之不去。

2020年全口徑銷售額超過7000億元的“超級(jí)陣營(yíng)”中，僅萬科的歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，為6.8%，只達(dá)到其營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)（13.92%）的一半。

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《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，TOP50房企中，僅包括融創(chuàng)中國、中南建設(shè)、綠城中國等在內(nèi)的8家房企歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)超過營(yíng)收增長(zhǎng)，其余42家房企均陷“增收不增利”的怪圈。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來，2020年很多房企出現(xiàn)了“增收不增利”的情況，原因主要是這些房企在早期拿地成本過高，加之政府限售限價(jià)等調(diào)控措施，導(dǎo)致利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)空間被壓縮，盈利能力快速下降。此外，受去年疫情影響，部分房企工期和銷售受到影響，各項(xiàng)成本費(fèi)用的增加，導(dǎo)致利潤(rùn)空間變小。

值得一提的是，TOP50房企中，營(yíng)收與歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)雙雙下降的有6家，分別是碧桂園、富力、時(shí)代中國、融信中國、中交地產(chǎn)和禹洲集團(tuán)。其中禹洲集團(tuán)的歸母凈利潤(rùn)僅1.17億元，而這一數(shù)據(jù)在2019年、2018年分別是36億元、35億元。

數(shù)據(jù)來源：每經(jīng)記者據(jù)Wind及企業(yè)年報(bào)整理

“營(yíng)收和利潤(rùn)出現(xiàn)大幅下滑的房企在行業(yè)內(nèi)占比不高，這些企業(yè)的確是戰(zhàn)略布局和經(jīng)營(yíng)策略存在關(guān)系，規(guī)模都不算大，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)，或是因部分項(xiàng)目投資失利拖累公司整體表現(xiàn)。此外，個(gè)別企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上更是連年出現(xiàn)問題。對(duì)于這些企業(yè)而言，在布局上應(yīng)謹(jǐn)慎投資，并積極控制風(fēng)險(xiǎn)。”肖云祥指出。

合約銷售：50強(qiáng)銷售近10萬億，龍頭房企增幅靠后

2020年，上市房企TOP50的合約銷售金額高達(dá)99051億元。恒大、萬科、碧桂園、融創(chuàng)等前10強(qiáng)房企合計(jì)銷售4.66萬億元，瓜分了TOP50整體銷售額的近半壁江山。TOP50中有8家房企銷售金額超3000億元，10家超2000億元，20家超千億元。

從增速上看，TOP50房企增速分布與合約銷售金額略有背離，千億及以下企業(yè)增速相對(duì)較低，中部企業(yè)增速稍遜，頭部房企增速更低。

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交叉來看，銷售額在3000億元以上的8家大型房企發(fā)展更加穩(wěn)健，銷售額均值為4660億元，合約銷售額增長(zhǎng)率均值為14.69%。其中碧桂園、保利地產(chǎn)、萬科A均在平均線下，增長(zhǎng)率分別為3.3%、8.88%和11.60%；綠地控股合約銷售金額下滑7.7%；

28家1000億-3000億元房企銷售增長(zhǎng)率達(dá)到17.8%，新城控股負(fù)增長(zhǎng)；而千億元以下的12家房企迫切追求規(guī)模擴(kuò)張，平均增長(zhǎng)率高達(dá)35.26%，僅首創(chuàng)置業(yè)和大悅城出現(xiàn)銷售下滑。

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TOP50房企中，中交地產(chǎn)以81.37%的同比增長(zhǎng)位于合約銷售額增幅榜首位，榮安、大發(fā)、金茂等房企緊隨其后。整體來看，中等規(guī)模房企的銷售額增幅排名靠前，而龍頭房企則由于基數(shù)較大，增幅相對(duì)靠后。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)