每經(jīng)記者 張壽林    每經(jīng)編輯 易啟江    

近日，建行深圳分行首套房貸款利率上調(diào)15BP、二套房貸款利率上調(diào)35BP，背景是“為貫徹落實(shí)‘房住不炒’，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，支持居民合理購房需求。”

這一行為再次引發(fā)圍觀，大家關(guān)心其他地區(qū)、其他銀行接下來是否紛紛效仿，猜測房地產(chǎn)市場還會出現(xiàn)哪些變化。

今年以來，關(guān)于房貸，市場上常有山雨欲來風(fēng)滿樓的氣息，此時(shí)此刻，各銀行房貸審批和發(fā)放究竟有哪些變化？房貸工作人員又有怎樣的說法？對此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者連日來走訪了北京地區(qū)多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，向業(yè)務(wù)人員了解最新情況。

實(shí)地走訪銀行網(wǎng)點(diǎn) 每經(jīng)記者 張壽林 攝

政策多維度收緊房地產(chǎn)資金流，穩(wěn)房價(jià)用力正酣

去年下半年以來，政策顯示出收緊房地產(chǎn)市場發(fā)展的決心，先是提出“三道紅線”要求。2020年8月，人民銀行、住建部召開房企座談會，約談12家房企，傳達(dá)設(shè)立房企融資“三道紅線”：房企剔除預(yù)收款后，資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比小于1。政策從企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿上劃定界限，限制其激進(jìn)融資。

除了從房企一端作出限制外，政策進(jìn)一步從銀行端約束房貸。2020年末，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，自2021年1月1日起實(shí)施。

這一通知將房地產(chǎn)貸款集中度管理劃為5檔。第一檔，中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%；第二檔，中資中型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為27.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為20%；第三檔，中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比上限為22.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為17.5%；第四檔、第五檔的銀行，相應(yīng)上限更低。這從房貸總量上對房產(chǎn)予以約束。至此，房地產(chǎn)市場已在多個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)立關(guān)卡限制資金流入。

對于這一套組合拳，政策層也透露了背景考慮。2020年底，中國人民銀行黨委書記、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會主席郭樹清的署名文章《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》提到，上世紀(jì)以來，世界上130多次金融危機(jī)中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。可以說，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。

在此情形下，各城市頻出招數(shù)，強(qiáng)力落實(shí)“房住不炒”的定位。今年2月，深圳建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，由深圳市地產(chǎn)和建設(shè)發(fā)展研究中心定期發(fā)布。此外，各地集中開展經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項(xiàng)排查，將于5月31日前完成排查工作。

總體來看，穩(wěn)房價(jià)目前用力正酣。

部分銀行額度充足，正常貸款也正常還款

每日經(jīng)濟(jì)新聞記者在北京地區(qū)走訪中了解到，部分銀行房貸額度今年較之以前偏于緊張。北京農(nóng)商行一網(wǎng)點(diǎn)大堂經(jīng)理告訴記者，目前二手房批下來的額度不太高。“因?yàn)楝F(xiàn)在房貸要求比較嚴(yán)。一般首套比較好一些，二套不太好批，能貸下來，額度也比較小。”

持類似看法的還有北京銀行一支行個(gè)貸經(jīng)理，他向記者表示，二手房房貸暫停倒是沒有，只是額度有些緊張，不太好辦理。換句話說，就是房貸申請需要排隊(duì)。至于排隊(duì)時(shí)間，他表示，“這個(gè)說不準(zhǔn)，取決于別人還貸多不多。”

關(guān)于房貸額度緊張一說，北京銀行另一位支行負(fù)責(zé)人向記者表示，目前確實(shí)有這樣的趨勢，主要是增量和增速上，二者均受到限制。

不過，北京農(nóng)商行的個(gè)貸經(jīng)理卻持不同看法。“我們額度很充足，可以做貸款。”他說，如果資料齊全，審批一般5個(gè)工作日，審批后便是過戶，期間還涉及交首付，過戶之后將房產(chǎn)證送至銀行，銀行辦理抵押，一般三個(gè)工作日之后便可放款。“這就是銀行所需要的時(shí)間”，他說。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

不過，對于部分受訪的大中型銀行，不存在額度緊張的問題。

建設(shè)銀行東四支行工作人員表示，房貸申請、放款都正常。“如果是公積金貸款的話，差不多兩個(gè)月左右，和以前差不多。如果是商貸的話，差不多兩到三個(gè)星期左右，（與之前）沒有什么區(qū)別。”他還稱并未感受到額度緊張，“都正常，客戶也并沒有減少。”

針對貸款發(fā)放是否放緩的問題，農(nóng)行中關(guān)村支行信貸部人士表示，“政策是管得嚴(yán)，這是屬于客戶經(jīng)理前期調(diào)查的要求，但是在放款上沒有什么問題。”至于貸款需要排隊(duì)，該人士的回應(yīng)是：排隊(duì)是肯定的，因?yàn)閷徟枰獣r(shí)間。不是說，您報(bào)上來了就會馬上辦，因?yàn)榍懊鎵毫撕芏?，都在排著。這是審批流程的問題。

不過他也糾正，這和之前差不多，不是說近期才如此。“每個(gè)環(huán)節(jié)，對我們要求都是有時(shí)限的，比如說第一個(gè)環(huán)節(jié)，時(shí)限給你兩天，就不可能超過三天、四天。超過三天，不用你催，我們上端就催我們了。”

工行個(gè)貸部門工作人員也表示，并不存在房貸暫停申請或者暫停發(fā)放的事情。“誰說不能申請，正常??？正常辦理、正常批，正常辦貸款，也正常還款。”

在民生銀行北京分行信貸人士看來，只要材料合規(guī)，就不存在會否申請不到的問題，并沒有收到通知要求暫緩發(fā)放。

類似的回答也來自郵儲銀行消費(fèi)貸款人士，對方表示并未聽說暫緩發(fā)放房貸的事情。

相對于廣州、深圳上調(diào)利率，北京地區(qū)房貸利率仍按兵不動。記者走訪了解到的情況是，銀行人士一致表示，北京地區(qū)首套房利率5.2%，二套房利率5.7%，各家銀行統(tǒng)一這一水平，今年以來一直未變。

“您拿不到基礎(chǔ)利率，北京市房貸政策要求，也不允許給您基礎(chǔ)利率，是有上浮的。這個(gè)上浮，不是我們一家上浮，所有的銀行都上浮。”農(nóng)業(yè)銀行信貸人士說，統(tǒng)一都是首套在基礎(chǔ)利率4.65%基礎(chǔ)上調(diào)升55個(gè)點(diǎn)，二套上浮105個(gè)點(diǎn)。

工行信貸人士進(jìn)一步解釋，有的人征信或者一些條件不夠，只會上浮得更多，不會比這少。“大部分都是5.2%或者5.7%。如果征信或其它哪方面稍有問題的話，只會比這高。”他說。

同一城市，房價(jià)上漲壓力與去庫存壓力并存

今年以來，北京地區(qū)以更大力度調(diào)控房價(jià)。4月中旬，北京市在義務(wù)教育入學(xué)文件中首次提出“以多校劃片為主”，并規(guī)定“多年一學(xué)位”鎖定房產(chǎn)交易周期，客觀上為學(xué)區(qū)房降溫。

而在3月末，北京地區(qū)發(fā)布的本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，對項(xiàng)目首次引入了房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制。官方說法為：未來上市房價(jià)作為重要政策工具之一，由過去預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，按照區(qū)域土地級別，結(jié)合區(qū)域近三年在售新建商品住房價(jià)格綜合測算區(qū)域房價(jià)，研究每一地塊房屋銷售價(jià)格指導(dǎo)意見，并在公告期對外告知，開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價(jià)格承諾。

業(yè)內(nèi)人士分析，此舉通過穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)穩(wěn)預(yù)期，預(yù)期北京未來較長時(shí)間內(nèi)房價(jià)仍然穩(wěn)定在一個(gè)合理區(qū)間內(nèi)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2021年3月份數(shù)據(jù)，北京房價(jià)指數(shù)同比上漲3.6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組長，緯房研究院首席專家鄒琳華分析，2021年第一季度，一二線城市房價(jià)漲速要顯著快于三四線城市。在一線和熱點(diǎn)二線城市房價(jià)相對較快上漲同時(shí)，還有一些二三四線城市仍在下跌。

他還指出，熱點(diǎn)城市的房價(jià)上漲，往往以重點(diǎn)學(xué)區(qū)的上漲為先導(dǎo)。由于城市內(nèi)部的房價(jià)分化，對城市房價(jià)的漲跌已比前更難以判定。以北京為例，2021年3月海淀同比上漲11%，而副中心的通州還同比下跌0.7%，呈現(xiàn)冷熱不勻的局面。  

鄒林華團(tuán)隊(duì)根據(jù)大數(shù)據(jù)房價(jià)同比監(jiān)測，結(jié)合相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析認(rèn)為，一線城市中，深圳上漲最快，上海房價(jià)上漲較快，廣州緊隨其后，北京穩(wěn)中有升。一線城市尚未全面快速上漲。

未來房價(jià)走勢又將如何？鄒林華上個(gè)月預(yù)測，如果相對寬松的貨幣環(huán)境不發(fā)生逆轉(zhuǎn)，一線和熱點(diǎn)二線城市的房價(jià)上漲可能還將持續(xù)一段時(shí)間，并可能會擴(kuò)散到更多的二線城市。漲得最早最快的城市，房價(jià)漲勢可能會被調(diào)控政策強(qiáng)力遏制，但其它一二線城市房價(jià)仍可能上漲。

不過他補(bǔ)充說，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，全球經(jīng)濟(jì)未完全從疫情中走出，經(jīng)濟(jì)增長的不確定性較大，房價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲演變成全面上漲的可能性還較小。

此外，由于住房市場分化嚴(yán)重，即使同一個(gè)城市，房價(jià)上漲的壓力與去庫存的壓力也會同時(shí)存在。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)