每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

為期兩天的北京今年首個“雙集中”土拍大戲今日（5月11日）落幕，現(xiàn)場成交的25宗地塊，加上此前預(yù)先成交的5宗地塊，北京此次集中供地成交總金額達(dá)到1109.71億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，本次北京土拍吸引了眾多房企報名參與，僅保證金就突破千億元。中指研究院認(rèn)為，本次集中供地調(diào)整了土地出讓方式，未來北京商品住宅市場將由原來的純商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、限競房結(jié)構(gòu)，向純商品房、新型共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房結(jié)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

北京首個“雙集中”土拍現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝 

整體溢價率偏低

昨日（5月10日）表現(xiàn)搶眼的卓越在今日的土拍中再次拔得頭籌。

今日上午，開拍的第一宗地塊為豐臺區(qū)張郭莊村棚改項目FT00-0203-6145、6159地塊，起拍價為59億元，起始樓面價34478.58元/平方米，建設(shè)用地面積74400.31平方米，建筑控制規(guī)模不大于171120.713平方米，地塊容積率2.3，最高限價為62億元。該地塊吸引了首開+卓越、金茂、金地+保利+華潤、招商+城建、中海等房企報名。

記者注意到，該地塊在競拍前便已經(jīng)達(dá)到了最高限價，直接進(jìn)入了競公租房面積狀態(tài)。不過現(xiàn)場的爭奪依舊如昨日般激烈，公租房面積從1000平方米開始競起，各個房企們舉牌爭奪達(dá)到了110輪，最終由首開+卓越聯(lián)合體報出的3.25萬平方米奪得。

這樣的情形依舊是今日土拍的主流表現(xiàn)，此后又有3宗地塊到達(dá)了預(yù)設(shè)上限，轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段。而兩日的土拍一共有10宗地塊因為觸及上限而進(jìn)入待定的未完待續(xù)狀態(tài)。

中指研究院北京公司研究副總監(jiān)李益峰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“海淀、昌平、朝陽等核心區(qū)域或基本面較好的地塊參拍企業(yè)數(shù)量多、綜合競拍次數(shù)較高，反映了房企向核心區(qū)域或核心板塊拿地的趨勢和意愿進(jìn)一步增強(qiáng)，也意味著集中供地趨勢下，區(qū)域或板塊土地市場分化進(jìn)一步加劇。”

不過可以看到，此次北京土拍的地塊整體溢價率水平處于低位。此次北京成交的30宗土地，總用地面積約169萬平方米，建筑規(guī)模約345萬平方米，掛牌總價超1035.81億元。依此計算，此輪土地平均溢價率不足8%。

李益峰說表示，“在地價上限及其他嚴(yán)密的土拍規(guī)則約束下，此次北京成交地塊整體溢價率水平處于低位，落實了‘穩(wěn)地價’的目標(biāo)，但土地競拍熱度仍相對較高，多宗地塊突破‘地價上限、競公租房/政府持有比例’兩道上限進(jìn)入競報高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅方案階段。”

值得一提的是，卓越已經(jīng)在昨日的土拍中首先以39.27億元斬獲朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊，在今日又聯(lián)合首開、中交等共計取得4宗地塊，成為此次土拍中的明星房企。

不過，2020年在北京拿地金額較高的房企，在本次土拍中卻未有斬獲。如中海曾于2020年在朝陽、石景山、房山、大興等區(qū)域斬獲5宗地塊，權(quán)益拿地金額達(dá)262.08億元，連續(xù)3年居北京拿地權(quán)益金額榜首。合生創(chuàng)展2020年度以179.6億元斬獲豐臺區(qū)分鐘寺3宗地塊，居權(quán)益金額榜次席。這兩房企在此次北京土拍中均未有收獲。

更精準(zhǔn)控制房價

在“房住不炒”的總基調(diào)下，此次集中土拍也在延續(xù)著北京房地產(chǎn)市場的整體風(fēng)格。

據(jù)北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年全市商品房銷售面積970.9萬平方米，同比增長3.4%。但是需要注意的是，住宅銷售面積為733.6萬平方米，下降7%。

雖然2020年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為5820.9億元，同比增長2.6%，但定金及預(yù)收款為2450.9億元，下降2.6%。

不過，整體新開工面積仍在繼續(xù)增長。2020年北京全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積為3006.6萬平方米，同比增長45%。其中住宅新開工面積為1716.4萬平方米，同比增長71%。

土地市場方面，貝殼研究院相關(guān)報告顯示，2020年北京宅地市場成交宅地48宗，規(guī)劃建筑面積603萬平方米，同比下滑6%。其中限價宅地8宗，規(guī)劃建面95萬平方米；不限價住宅用地36宗，規(guī)劃建面450萬平方米；共有產(chǎn)權(quán)房用地4宗，規(guī)劃建面58萬平方米。

值得注意的是，2020年北京土地樓面價有所上升，近三年限價宅地成交面積占比逐年下降。2020年北京限價宅地成交量僅為整體市場的16%，而住宅用地成交金額為1738億元，同比上漲16%；成交樓面價為28823元/平方米，同比上漲24%。

有所不同的是，北京本次集中土拍對房價有著更為精準(zhǔn)的控制。中指研究院認(rèn)為，此次土拍在原有限地價的基礎(chǔ)上，提前公布地塊合理上限價格，公布競報“政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額”上限，以及競報“公共租賃住房面積”上限，提交《房屋售價承諾書》明確未來房屋售價；限地價、限房價、競公租房等條件使得各個流程環(huán)節(jié)價格透明可控，有利于房企根據(jù)合理利潤空間理性拿地。

此外，未來北京市場住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將有所改變。中指研究院認(rèn)為，“北京首次集中供地調(diào)整了土地出讓方式，弱化了原有的共產(chǎn)房和限競房出讓方式，重啟了競配建公租房出讓方式，創(chuàng)新性推出‘競政府持有共有產(chǎn)權(quán)份額’和‘競建高品質(zhì)住宅’等出讓方式。受此調(diào)整影響，未來北京商品住宅市場將由原來的純商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、限競房結(jié)構(gòu)，向純商品房、新型共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房結(jié)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝