每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

武漢，4月新房成交面積同比增長235%。

合肥，4月二手房成交量環(huán)比下降45%。

從“金三”步入“銀四”，市場并未走出與2020年復(fù)蘇—反彈相同的發(fā)展軌跡。新房、二手房如市場人士所判斷的，開始出現(xiàn)拐點，而4月金融環(huán)境也同步確認了這一趨勢。

政策“強穿透”成為4月樓市的重要特征，一方面是住建部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5城負責(zé)人，要求切實提高政治站位，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標；另一方面是月內(nèi)30余城累計調(diào)控近百次，廣州、合肥、南通、徐州、寧波等城市從擴大限購范圍、增加住房用地和保障性住房的供應(yīng)、加強住房貸款管理、加強住房租賃市場管控等方面加碼，力促市場預(yù)期穩(wěn)定。

而4月主要城市新房成交面積的環(huán)比下降，以及二手房市場的降溫，正是對調(diào)控政策的理想回應(yīng)。

新房市場現(xiàn)拐點 武漢成交面積同增235%

4月樓市成交拐點出現(xiàn)。

盡管從絕對規(guī)模來看，1～4月商品住宅月均成交約3481萬平方米，達近五年最高水平，在歷史同期中僅次于2016年。但3月份以來，全國多個城市成交增速持續(xù)回落，其中一線城市成交同比增速仍較高，中西部及東北的部分二線城市開始偏弱。

中指數(shù)據(jù)顯示，2021年4月監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比下降3.44%，近6成城市環(huán)比均有不同程度下降，同比則上升48.23%。

數(shù)據(jù)來源：中指院

一線城市成交面積整體環(huán)比下降14%，其中上海成交套數(shù)和成交面積在環(huán)比回落15.7%的情況下仍然一枝獨秀，分別為1.5萬套和108萬平方米，遠超第二名廣州；而深圳在四個一線城市中成交面積最低，僅為35.31萬平方米，環(huán)比減少26%。

但武漢仍力壓上海，成為全國成交熱度最高的城市，成交套數(shù)21625、成交面積249萬平方米，同比增長235%。除武漢外，南京、北京成交面積同比增幅均超過1倍，分別為128.58%和121.93%。

數(shù)據(jù)來源：中指院

值得關(guān)注的是，南京、蘇州、揚州等地市場供銷兩旺，并未與其他城市的成交趨穩(wěn)保持一致，而是延續(xù)了3月成交量上行的節(jié)奏，但環(huán)比升幅有所收窄。

此外，多個城市“庫存告急”，中指院重點監(jiān)測的城市中，上海、深圳庫存已經(jīng)無限逼近2010年以來的最低點，其中深圳環(huán)比降幅達到9.62%。

北京、廣州庫存高位運行，接近歷史高點；廣州升幅最大，為7.93%；蘇州升幅2.61%居第二，第三名北京升幅為2.41%。

根據(jù)易居研究院預(yù)測，5、6 月份是房企集中沖刺半年度業(yè)績的關(guān)鍵期，預(yù)計市場供應(yīng)規(guī)模有望維持在較高水平，但在調(diào)控層層加碼以及房貸利率上升的情況下，市場預(yù)期將轉(zhuǎn)淡，未來幾個月新房成交將趨于平穩(wěn)。

二手房成交量環(huán)降2成 合肥環(huán)降40%

部分城市新房“一房難求”的高熱傳導(dǎo)至二手市場，另一些城市則在調(diào)控效果逐步釋放下熱度降低，疊加季節(jié)性周期因素，4月份全國50個重點城市二手房成交量環(huán)比降低20%。

 

但據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，50城二手房成交量絕對水平仍處于2020年以來的月度高位。

從統(tǒng)計情況來看，二手房市場成交規(guī)模在3月達到峰值后，4月開始回落并高位調(diào)整，“金三銀四”的傳統(tǒng)周期規(guī)律再次顯現(xiàn)，此外，部分熱點城市多次收緊調(diào)控，也成為成交回落的重要原因。

數(shù)據(jù)顯示，一線城市中的深圳二手房成交量持續(xù)位于底部，其余城市均環(huán)比下降，其中廣州、上海環(huán)比降幅超過20%的平均水平。盡管上海環(huán)比回落幅度較大，但由于3月上海二手房成交高達3.94萬套、總面積354萬平方米，環(huán)比增長124%（克而瑞數(shù)據(jù)），已經(jīng)是5年來同期成交量新高，因此回落后的成交量仍是高位。

二線城市成交下滑更為嚴重，合肥、寧波、廈門等熱點城市4月二手房成交量環(huán)比降幅均超過30%，其中合肥環(huán)比下降超過40%。調(diào)控新政對于市場的冷卻作用顯而易見，合肥市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份合肥市區(qū)二手住宅成交量環(huán)比下降27.1%，其中限購區(qū)成交2988套，下降45.4%；二手房成交價格環(huán)比下降5.3%。

而北方城市則回調(diào)幅度較小，如長春、青島、沈陽、石家莊等成交量下降均在20%以內(nèi)。

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房

價格方面，據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，深圳仍以69901元/平方米穩(wěn)居4月百城二手房價格榜首位，隨后是上海、北京、廈門、三亞，二手房價TOP10半數(shù)為長三角熱點城市。

從百城漲跌情況來看，4月份二手住宅市場均價上漲城市58個，較上月增加8個，平均漲幅0.99%，漲幅擴大0.01個百分點；下跌城市42個，較上月減少8個，平均跌幅為0.65%，跌幅收窄0.23個百分點。

多城集中供地大幕開啟 龍頭房企短兵相接

據(jù)不完全統(tǒng)計，自2021年2月重點城市供地“兩集中”政策發(fā)布以來，已有17個城市公布住宅用地第一批次集中出讓公告時間，土地競拍時間集中在4～5月，房企間短兵相接的土拍大戰(zhàn)拉開大幕。

從目前各城市已披露的信息來看，各地住宅用地計劃供應(yīng)面積同比去年增長明顯，尤其是第一批次中住宅用地推出面積較多、占比較大。其中，蘇州、北京、天津等城市第一批次住宅用地推出面積占2020年的比重超5成。

這場土拍戰(zhàn)役，既是房企間的爭奪，更是城市之間的競爭。4月份，長春、廣州、重慶、無錫首批集中出讓地塊已集中競拍完成；5月，杭州、北京、天津、南京、福州、深圳等城市將集中競拍。

1～4月50家代表房企拿地面積TOP10城市

數(shù)據(jù)來源：中指院

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2021年1～4月，50家代表房企拿地面積TOP10城市中，重慶和廣州分別以635萬平方米和407萬平方米遙遙領(lǐng)先，杭州以累計優(yōu)勢位列第三。其余城市中，長三角依舊較熱，除杭州外，房企在溫州、蘇州、徐州和紹興拿地?zé)崆檩^高。

從房企角度看，1～4月，TOP100企業(yè)拿地總額8214億元，拿地規(guī)模同比基本持平。TOP100門檻值為22億元，與去年同期相比略有下降，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為57.7%，比重持續(xù)下降。

房企對熱點城市的爭奪更趨白熱化，龍頭房企更是多城發(fā)力。

在重慶、無錫、廣州等城市集中供地中表現(xiàn)突出的融創(chuàng)，成為1～4月長三角區(qū)域拿地金額和拿地面積的雙料冠軍，與第二名招商蛇口拉開較大差距，而綠城中國、萬科等則以微弱差距緊隨其后；中西部城市群拿地冠軍同樣屬于融創(chuàng)。

而在城市覆蓋上，招商蛇口并不甘示弱，出現(xiàn)在5個城市的1～4月拿地總額TOP10榜單中，保利發(fā)展、融創(chuàng)中國分別出現(xiàn)在4個城市TOP10榜單中。綠城中國成為杭州1～4月拿地總額冠軍，濱江集團緊隨其后。

 

前四月已誕生9家千億房企 百強門檻值同比翻倍

前4個月，盡管調(diào)控政策接連收緊，成交下行，但優(yōu)質(zhì)房企仍保持平穩(wěn)增長的節(jié)奏，百強房企銷售額再攀新高，“碧萬恒”率先跑入2000億，千億房企達到9家，TOP10房企合計銷售逼近1.6萬億元。

1～4月房企銷售業(yè)績TOP10 數(shù)據(jù)來源：中指院

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，1～4月TOP100門檻值為110億元，同比增長109.5%。各陣營房企門檻也在不斷抬高：TOP3房企門檻值較上年增長19.2%達2216.5億元；TOP10房企門檻值為978.0億元，較上年增長69.2%；TOP30房企門檻值為410.7億元，較上年增長74.6%；TOP50門檻則同比增長了89.4%。

千億陣營的擴容速度也反映了全國樓市的熱度，1～4月銷售額超千億的房企迅速增至9家，與去年同期相比增加5家。從銷售額均值來看，TOP100房企銷售額均值為426.6億元，增長率均值為88.4%。其中，TOP100房企權(quán)益銷售額均值為314.8億元，權(quán)益銷售面積均值為224.8萬平方米。

但從陣營分化情況來看，千億以上超級陣營的銷售額增速繼續(xù)放緩。9家1000億以上超級陣營銷售額增長率均值僅57.8%，為五大陣營中增長率最低的陣營。第一陣營（500億～1000億）共17家，銷售額增長率均值為89.6%；第二陣營（200億～500億）有18家，銷售額增長率均值為80.1%；第三陣營（100億～200億）和第四陣營分別為14家和42家，銷售額均值分別為248.5億元和136.8億元，同比分別增長98.2%和97.0%。

債券到期規(guī)模突破1.2萬億 房企融資成本大分化

房企2020年報呈現(xiàn)出“集體降檔”特征，“三道紅線”金融監(jiān)管政策威力逐漸顯現(xiàn)。在監(jiān)管政策下，盡管2021年債券到期規(guī)模突破1.2萬億元，但目前債市整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，基本符合監(jiān)管政策預(yù)期。一季度出現(xiàn)的房企債券違約事件，削弱境外債券市場信心，在境外經(jīng)濟、疫情等多重不確定影響下，發(fā)債規(guī)模萎縮；境內(nèi)外債市短債進一步走強，致票面利率與發(fā)債期限等隨之波動。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1～4月房企境內(nèi)外債券融資累計約3977億元，與2020年同期水平基本持平，同比微增1%。二季度開始房企進入償債周期，同時面臨土地兩集中的發(fā)展需求，房企資金需求旺盛，而在金融監(jiān)管趨緊的環(huán)境下，債市規(guī)模增長表現(xiàn)較為穩(wěn)定。

2021年1～4月境內(nèi)債券規(guī)模占比68%，較2020年同期上升18個百分點；境內(nèi)首4月累計發(fā)債規(guī)模約2120億元，同比增長約7%。境內(nèi)資金面平穩(wěn)，貨幣政策中性，境內(nèi)債市成為今年債市主導(dǎo)的趨勢越加明顯。

近18個月房企債券融資規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：wind，貝殼研究院整理

境外方面，今年首4月累計發(fā)債折合人民幣約1257億元，同比下降約36%。主要受到一季度內(nèi)房企債務(wù)違約事件影響，海外資本市場信心削弱，致內(nèi)房企境外發(fā)債規(guī)模萎縮。另，境外疫情的反復(fù)，對經(jīng)濟預(yù)期造成一定的消極影響，境外債市持續(xù)維持高不確定性。

2021年4月單月境內(nèi)外債券融資共發(fā)行90筆，較上月減少8筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約936億元，環(huán)比減少3.4%，同比減少7.3%。其中境外融資共發(fā)行11筆，融資規(guī)模約148億元人民幣，環(huán)比增長18.4%，維持200億元規(guī)模的低位水平；境內(nèi)債券共發(fā)行79筆，發(fā)行規(guī)模約788億元，環(huán)比減少6.5%，同比減少22.0%。

房企融資成本也進一步分化，4月境內(nèi)債券融資票面利率中位數(shù)為4.00%，為近12個月內(nèi)最低水平。房企發(fā)債利率受債券類型以及房企信用背書等多重影響，超級梯隊恒大4月23日發(fā)行一筆82億元公司債，票面利率7.00%；同梯隊房企招商蛇口4月26日發(fā)行的15億元超短期融資債券，票面利率僅為2.75%。

記者手記｜“三道紅線”后，房企生存有了新姿態(tài)

金三銀四之后，就是房企沖刺半年度業(yè)績的關(guān)鍵節(jié)點，但房地產(chǎn)調(diào)控和金融環(huán)境持續(xù)偏緊、“房住不炒”的底線不可觸碰，市場預(yù)期也將由此轉(zhuǎn)淡。

對于企業(yè)而言，如何在“三道紅線”之下保持投資力度、加快新增土儲、加快資金回籠，成為當(dāng)下最迫切的任務(wù)。

下一階段，各地土拍仍是市場關(guān)注的重頭戲，5月將有更多城市迎來首場集中土拍。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已經(jīng)完成首輪集中供地的城市合計賣地已經(jīng)超過5000億元，一線城市中僅剩上海首輪集中供地土拍尚未開啟，房企彈藥是否仍然充足？地方霸主與頭部大咖誰更有優(yōu)勢？我們拭目以待。

記者：包晶晶

編輯：陳夢妤

視覺：陳冠宇

排版：陳夢妤 馬原