每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2020年新冠疫情突襲，對不少行業(yè)造成巨大影響，但物業(yè)服務行業(yè)卻憑借著穩(wěn)健的現(xiàn)金流以及在抗擊疫情中勇挑重任的出色表現(xiàn)，其行業(yè)價值被市場及社會重新認識。

而近幾年，物業(yè)服務企業(yè)得到資本市場的青睞，已有44家物業(yè)服務企業(yè)成功上市（其中港股40家，A股4家）。截至目前，除鑫苑服務外，已有43家物業(yè)服務企業(yè)發(fā)布2020年度業(yè)績報告。整體來看，這些上市物業(yè)服務企業(yè)在管理規(guī)模、盈利能力和成長潛力等方面均表現(xiàn)出前所未有的發(fā)展韌性。

那么，各家上市服務物業(yè)服務企業(yè)在行業(yè)處于什么樣的位置？龍頭企業(yè)與中小企業(yè)的表現(xiàn)有何差異？在疫情之下各項指標是否受到影響？

為此，《每日經(jīng)濟新聞》對43家已發(fā)布2020年財報的物業(yè)服務企業(yè)的年報進行梳理后，推出“2020物業(yè)服務上市企業(yè)龍虎榜”，榜單共分為在管面積規(guī)模、面積增速、第三方面積、凈利率、增值服務、每股盈利等六方面。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

市值再破新高

房企分拆物業(yè)扎堆赴港上市，在近兩年已不是新鮮事。特別是在2020年，物業(yè)上市規(guī)模再創(chuàng)新高。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年全年共有18家物業(yè)服務企業(yè)成功上市，既有市值低于10億港元的小物業(yè)公司，也有諸如恒大、華潤、融創(chuàng)、金科、世茂等頭部物企。其中，17家在香港聯(lián)交所，1家在深交所。

進入2021年，已有包括世紀金源服務、德信服務、新希望服務、領悅服務、星盛商業(yè)在內(nèi)的16家物業(yè)服務企業(yè)提交了招股書或通過聆訊，此外還有多家企業(yè)在準備上市進程。

除上市數(shù)量創(chuàng)下新高之外，物企服務企業(yè)通過資本市場所獲資金也創(chuàng)下了新記錄。2020年，上市物企通過IPO從香港資本市場融資約695.37億港元，遠超之前歷年的融資金額總和。

具體來看，2020年新上市物企中募集金額前五位的分別為華潤萬象生活122.6億港元、世茂服務約110億港元、融創(chuàng)服務78.59億港元、恒大物業(yè)69億港元、金科服務約57.38億港元，合計募集約437.57億港元，占2020年18家上市物企募集總金額的62%以上。

得益于資本市場的認可和行業(yè)的快速發(fā)展，多數(shù)企業(yè)價值被市場熱捧，千億級別物業(yè)服務上市企業(yè)數(shù)量也實現(xiàn)了突破，從年初的0家上升為3家，分別是碧桂園服務、恒大物業(yè)和華潤萬象生活，碧桂園服務更是在今年3月沖破2000億港元的高市值；市值在300億-1000億港元的有5家，100億-300億港元的有7家。

此外，2020年全年股價上漲的企業(yè)超過20家，其中表現(xiàn)最為亮眼的是永升生活服務，2020年年末較年初股價漲幅高達223.6%，緊隨其后的銀城生活服務漲幅為202.1%。

在此背景下，一眾頭部物業(yè)企業(yè)如華潤萬象生活、碧桂園服務等，享受到了資本市場賦予的更高估值：華潤萬象生活市盈率高達109.2倍，融創(chuàng)服務市盈率達107.0倍，碧桂園服務市盈率達74.2倍。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月15日，物業(yè)行業(yè)總體樣本公司的市盈率均值為31.51倍，明顯高于港股的平均市盈率（14倍）。

截至2020年12月31日，港股上市的38家物業(yè)服務企業(yè)中，市盈率平均值為38倍，與新興高科技行業(yè)的估值旗鼓相當。而同期，恒生指數(shù)市盈率平均值僅為10.8倍。

市場集中度加速

行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)階段，規(guī)模仍是企業(yè)發(fā)展的第一訴求。

2020年，在港上市物業(yè)服務企業(yè)的在管面積均值為1.1億平方米，同比增速接近50%，同比2019年提升了15.2個百分點。從合約面積看，在港上市物業(yè)服務企業(yè)2020年的合約面積均值為1.8億平方米，同比增長率約28.6%。

其中，在管面積突破3億平方米的企業(yè)共5家，分別為碧桂園服務、保利物業(yè)、雅生活服務、彩生活及恒大物業(yè)，企業(yè)數(shù)量較上年增加了4家；TOP3企業(yè)在管面積均值達4.36億平方米，較2019年增加約31.8%；共15家物企在管面積突破1億平米，相比2019年實現(xiàn)翻倍增長。

此外，包括碧桂園服務、恒大物業(yè)、綠城服務、雅生活服務在內(nèi)的頭部物企在管面積平均增長量為0.92億平米，顯著領跑其他物企，展現(xiàn)了強勁的拓展能力；而奧園健康、和泓服務、融創(chuàng)服務、世茂服務、雅生活5家上市物企的在管面積實現(xiàn)翻倍增長。其中，奧園健康在管面積增速一騎絕塵，高達174.5%，較2019年提升了130個百分點，推動企業(yè)營收上漲近六成。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

管理規(guī)模的擴大除了來自母公司地產(chǎn)開發(fā)的支持，但2020年物業(yè)服務上市企業(yè)積極通過收并購擴大管理規(guī)模已成為常態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，2020年行業(yè)有效并購案例超76宗，共花費金額達107億元，是2019年的有效收并購事件27宗的2.8倍。

具體來看，2020年，世茂服務大肆進行規(guī)模擴張，114.4%的在管面積增速直接將世茂服務送上營收增速的冠軍寶座；融創(chuàng)服務斥資14.9億元收購開元物業(yè)85%股權，為融創(chuàng)服務貢獻了約3700萬平方米的在管面積，而155.1%的增速，讓融創(chuàng)服務實現(xiàn)了在管面積跨越式增長，直接將其從行業(yè)腰部位置提升至頭部位置，行業(yè)地位進一步提升。

中指研究院分析指出，一方面，規(guī)模是基礎物業(yè)服務的直接來源，是增值服務延伸的重要基礎；另一方面，資本市場對規(guī)模大的企業(yè)認可度高，估值也更高，“管理規(guī)模每提升1億平方米，市盈率能夠提高約6.5倍”。

高速擴張的管理規(guī)模助力上市物企在資本市場上乘風破浪，而部分企業(yè)融資所得資金又多用于市場收并購等相關業(yè)務上，以加快企業(yè)規(guī)模擴張，形成良性正向循環(huán)。如2020年剛上市的興業(yè)物聯(lián)、燁星集團和建業(yè)新生活，這三家企業(yè)在招股書上明確顯示，會將超過65%的融資金額用于拓展進入新城市、收并購等擴大服務規(guī)模的方向上，從而加快錨定企業(yè)在行業(yè)中的重要地位。

除此之外，有17家上市物企在2021年提出了規(guī)模目標，其中合景悠活2021年在管面積要達到1.6億平方米，目標增速高達281%；融創(chuàng)服務、金科服務、濱江服務等8家物企提出管理規(guī)模增長不低于50%，短期內(nèi)做大做強規(guī)模的野心可見一斑。

對此，貝殼研究院分析認為，“目標的高設置，行業(yè)內(nèi)優(yōu)良標的物的并購選擇會越來越少，而收購溢價則會逐漸攀高，第三方系規(guī)模的話語權爭奪將是未來行業(yè)的重頭大戲。”

事實上，企業(yè)的成長潛力不僅體現(xiàn)在當前的快速增長上，更體現(xiàn)在其未來發(fā)展的可持續(xù)性，反應到物業(yè)企業(yè)身上，則體現(xiàn)為其儲備項目上。中指研究院報告顯示，近四年來，在港上市物企儲備面積一直保持著增長狀態(tài)，2017-2020年復合增速約24.2%。其中，2020年儲備面積均值為7174.9萬平方米，是同期百強企業(yè)儲備面積（1830.5萬平方米）的3.9倍，同比增長5.2%。

行業(yè)想象空間廣闊

經(jīng)過前期物企在有選擇、有質(zhì)量地擴大管理版圖的同時，加大數(shù)字化服務及智慧建設方面的投入力度、探索多元化業(yè)務等，市場開始進行利潤兌現(xiàn)，行業(yè)2020年盈利能力整體發(fā)展向好。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，港股上市的40家物企營業(yè)收入合計達1222億元，首次突破千億元大關，同比增長39.8%；營業(yè)收入均值30.6億元，較上年增加8.7億元；毛利潤353.9億元，同比增長53.2%，凈利潤184.9億元，同比大漲67.6%。

具體來看，營業(yè)收入破百億元的物業(yè)服務上市企業(yè)達到4家，分別為碧桂園服務、恒大物業(yè)、綠城服務和雅生活服務，其中碧桂園服務營業(yè)收入獨占鰲頭，占據(jù)T0P10企業(yè)總營業(yè)收入的20%，比排名第二的恒大物業(yè)高出約51億元；世茂服務成為營業(yè)收入增長最快的港股物業(yè)服務企業(yè)，2020年營收暴增101.9%。

不過值得注意的是，行業(yè)集中度逐年攀升，頭部企業(yè)愈發(fā)強大。2020年第一、第二與第三梯隊物企的營收分別同比增長54.6%、39.5%以及31%。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

得益于年內(nèi)企業(yè)整體管理規(guī)模的提升及多元增值業(yè)務的相繼開展，2020年大部分物業(yè)服務企業(yè)實現(xiàn)了毛利潤和凈利潤的穩(wěn)健增長，在港物企毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%，較2019分別提升了約2.2和2.8個百分點，企業(yè)盈利能力持續(xù)穩(wěn)健提升。而隨著規(guī)模擴大導致規(guī)模效應顯現(xiàn)，促使行業(yè)分化日趨嚴重，梯隊差距加劇，第一、第二與第三梯隊的凈利潤同比增速分別是84.52%、56.11%、57.24%，第一梯隊凈利潤增速持續(xù)領跑。

從收入構成看，多數(shù)港股物業(yè)服務上市企業(yè)收入主體仍然是基礎物業(yè)服務。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年43家上市物企物業(yè)服務營收為830.79億元，占總營收的62.30%。而隨著多種經(jīng)營日益成為物業(yè)服務企業(yè)拓展利潤空間的新賽道，多種經(jīng)營收入持續(xù)增長，2020年港股上市物業(yè)服務企業(yè)多種經(jīng)營收入均值11.89億元，同比增長50.1%。

值得注意的是，盡管營收規(guī)模一定程度上可以反映企業(yè)在資本市場上的熱度，但是從市盈率的角度綜合來看，資本市場明顯給予非住宅物業(yè)更高認可。

如商管賽道上較為出眾的華潤萬象生活，在管面積為1.19億平方米，總營收67.79億元，位于行業(yè)中上游。而正是看中其在商管賽道上的增長潛力，資本市場給予的市盈率為上市企業(yè)中最高。

“2020年物企在管理規(guī)模、盈利能力和成長潛力等方面均表現(xiàn)出前所未有的發(fā)展韌性，隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時代，物業(yè)服務企業(yè)將在市場中扮演愈發(fā)重要的角色。”中指研究院分析認為，特別是隨著物業(yè)管理的價值被不斷刷新，物業(yè)服務企業(yè)的服務邊界在不斷擴大，增值服務的日益多元和城市服務的逐步深入給整個行業(yè)打開了更大的想象空間。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)