每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

物業(yè)上市公司2020年年報(bào)披露完畢，每日經(jīng)濟(jì)新聞?chuàng)陥?bào)數(shù)據(jù)，發(fā)布多項(xiàng)指標(biāo)榜單并解讀。

對(duì)于上市物企發(fā)展而言，“短期看母公司，中期看市場(chǎng)投拓能力”。因此，資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)公司的考量，更加看重的是其脫離母公司后的獨(dú)立能力和外拓能力，即通過(guò)收購(gòu)或投資第三方物業(yè)管理公司或項(xiàng)目的能力。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，共有32家物企在2020年財(cái)報(bào)中披露了總在管面積中來(lái)自第三方的面積數(shù)據(jù)，有13家物企第三方在管面積占比超50%。

注：除進(jìn)入榜單企業(yè)外，其他物企年報(bào)未披露第三方面指標(biāo)；鑫苑服務(wù)2020財(cái)年報(bào)尚未發(fā)布。

榜單顯示，第三方在管面積呈現(xiàn)梯隊(duì)化格局。2020年，第一梯隊(duì)的彩生活、雅生活、碧桂園服務(wù)3家物企第三方在管面積均超過(guò)了1億平米。

其中，彩生活以第三方在管面積5.4億平米、98.5%的占比奪魁；雅生活以3億平米的第三方在管面積摘得榜眼；碧桂園服務(wù)以1.03億平米位列第三。

彩生活是第一家把物業(yè)行業(yè)從幕后推向臺(tái)前的企業(yè)，是第一家赴港上市的物企，也是第一家大舉拓展第三方物業(yè)的物企，通過(guò)上市前后大舉收并購(gòu)，較早擺脫了母公司依賴(lài)，外拓能力最強(qiáng)。

不過(guò)值得注意的是，盡管彩生活第三方在管面積依然遙遙領(lǐng)先于其他物企，但在2020年彩生活在管面積增速遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，僅新增130萬(wàn)平米；而第二名雅生活近年來(lái)通過(guò)持續(xù)外拓，來(lái)自第三方物業(yè)的項(xiàng)目逐年增多，具體表現(xiàn)為，2020年雅生活新增在管面積1.98億平方米，其中來(lái)自雅居樂(lè)集團(tuán)和綠地控股的新增面積不足一成。截至2020年年末，雅生活在管項(xiàng)目中來(lái)自第三方的面積比例已達(dá)80.3%，較去年同期增加了15.6個(gè)百分點(diǎn)。

與上述三家物企形成鮮明對(duì)比的是，2020年新上市企業(yè)合景悠活、寶龍商業(yè)、燁星集團(tuán)第三方在管面積排在了榜單最后，受到資本市場(chǎng)的“關(guān)注”。

其中，燁星集團(tuán)對(duì)母公司鴻坤的依賴(lài)程度于行業(yè)中處于高位，近幾年來(lái)其超過(guò)95%的物業(yè)管理收入，均來(lái)自母公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)，2020年，來(lái)自鴻坤集團(tuán)的收益建筑面積占比達(dá)98%，貢獻(xiàn)了96.6%的收入；而來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的收益建筑面積則僅為2%，貢獻(xiàn)的收入為3.4%，與此同時(shí)其大部分物業(yè)收入依賴(lài)于京津冀地區(qū)，區(qū)域發(fā)展受困，外拓遲遲未破“0”。

另外，在第三方在管面積占總面積比例中，恒大物業(yè)、燁星集團(tuán)、榮萬(wàn)家分別為3.23%、2%、1.5%排名墊底。不過(guò)，進(jìn)入2021年這些物企已下決心提升外拓能力，提升第三方在管面積規(guī)模。

今年1月，恒大物業(yè)立下軍令狀：2021年每月新增拓展在管面積3000萬(wàn)平方米。不久后，恒大物業(yè)斥資15億收購(gòu)浙江亞太，將來(lái)自第三方在管面積占比提升至29%；榮萬(wàn)家則在業(yè)績(jī)會(huì)上宣布，未來(lái)五年新增收并購(gòu)面積將超1.5億平方米，通過(guò)第三方外拓取得的在管面積，未來(lái)幾年增長(zhǎng)率會(huì)達(dá)到155%。

于2020年10月30日上市以后，合景悠活開(kāi)始積極對(duì)外拓展，收購(gòu)了廣州市潤(rùn)通物業(yè)管理有限公司，并與雪松智聯(lián)科技集團(tuán)有限公司訂立收購(gòu)協(xié)議。在完成對(duì)雪松智聯(lián)8600萬(wàn)平方米的收購(gòu)以后，該公司在管建筑面積將達(dá)到約1.27億平方米，較2020年底增長(zhǎng)近2倍，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的快速擴(kuò)張。在今年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，合景悠活喊出了中短期目標(biāo)：今年在管面積達(dá)到2億平方米，每年保持35-40%的增速，力爭(zhēng)規(guī)模在三年時(shí)間內(nèi)達(dá)到4億平方米，躋身頭部行列。這意味著合景悠活將在未來(lái)三年實(shí)現(xiàn)近十倍的增長(zhǎng)。

事實(shí)上，隨著物企頭部聚集的趨勢(shì)加快，預(yù)計(jì)后期行業(yè)的集中度會(huì)更高，物企通過(guò)收并購(gòu)和市場(chǎng)拓展均將朝著大型物企進(jìn)行靠攏。

（2020年上市物業(yè)龍虎榜，由每經(jīng)記者根據(jù)企業(yè)年報(bào)整理）

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)