每經(jīng)記者 黃小聰    每經(jīng)編輯 葉 峰    

5月19日，上交所披露了首批5只公募REITs基金的相關(guān)公告，確定了詢價時間以及發(fā)行時間等。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，5只基金將于5月31日正式開售，而在詢價方面，5只產(chǎn)品的詢價區(qū)間有所不同，大多介于2~5元，也有高至8~10元的。其中華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設施證券投資基金詢價區(qū)間最低，為2.780元/份~3.200元/份，浙商證券滬杭甬杭徽高速封閉式基礎(chǔ)設施證券投資基金最高，詢價區(qū)間為8.270元/份~9.511元/份。

從風險角度來看，任何一種理財產(chǎn)品都存在風險，雖然公募REITs是一種低門檻投資不動產(chǎn)的工具，通常來說其分紅較為穩(wěn)定，但平安基金也指出，由于不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟形勢息息相關(guān)，REITs同樣可能因為宏觀經(jīng)濟不確定性受到影響。經(jīng)濟下行、不動產(chǎn)市場波動等因素可能導致租金收入拖欠、物業(yè)資產(chǎn)無法正常運營以及資產(chǎn)估值下跌等后果，進而影響REITs投資者的投資收益。

5月底投資者可以買到

繼5月17日，首批9只REITs獲證監(jiān)會審批通過之后，5月19日，上交所率先披露了5只REITs的詢價公告以及產(chǎn)品資料摘要、基金合同等。

首先，這5只基金分別確定了代碼和簡稱。其次，5只基金分別確定了詢價區(qū)間，不過從詢價公告來看，5只基金的詢價區(qū)間各有不同，大多介于2~5元，但也有高至8~10元的。此外，5只基金的初始募集基金總額以及戰(zhàn)略配售的份額也都確定了。不少投資者關(guān)心的發(fā)售時間，隨著詢價時間敲定，5只基金正式開賣的日期也有了。

流程顯示，5月19日（T-8），披露《招募說明書》《詢價公告》等文件；T-7日網(wǎng)下路演；5月24日（T-5日）為詢價日；T-1日刊登《發(fā)售公告》；T日也就是5月31日開始，為網(wǎng)下基金份額認購日及繳款日、公眾基金份額認購日及繳款日。

也就是說，5月底投資者就可以買到這些REITs基金了。而在T日之后，還需要看是否需要啟動回撥機制以及余額退款等，因此要到T+9日，也就是6月11日，基金合同才能生效。

公募REITs有三大特點

對于基金投資者來說，隨著REITs產(chǎn)品即將開售，以后挑選基金又多了一個選擇，不過需要注意的是，公募REITs與其他公募產(chǎn)品還是存在明顯區(qū)別。

首先，它在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上采用“公募基金+基礎(chǔ)設施資產(chǎn)支持證券”的結(jié)構(gòu)，通過基礎(chǔ)設施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設施項目，由基金管理人主動管理運營上述基礎(chǔ)設施項目?？梢钥闯觯顿Y標的與其他公募產(chǎn)品完全不同。

其次，從定位上，富國基金指出：“公募REITs項目定位是長期投資產(chǎn)品，預期收益及預期風險水平低于股票型基金，高于債券型基金和貨幣市場基金。”

平安基金也表示：“國內(nèi)公募REITs有三大特點：一是國內(nèi)已有的類REITs產(chǎn)品債權(quán)屬性更強，而公募REITs強調(diào)‘權(quán)益型’和‘浮動收益’，權(quán)益型REITs具有介于股票和債券之間獨特的風險收益屬性；二是公募REITs可在二級市場進行交易，三是立足于基礎(chǔ)設施等實物資產(chǎn)，強調(diào)長期運營管理。”

再有，從管理人來看，由于公募REITs與其他產(chǎn)品的不同，它也很難由其他基金經(jīng)理兼任，它需要管理人具備成熟的研究能力、管理能力、銷售能力和資產(chǎn)運營的能力等，因此基金公司需要組建與其他公募產(chǎn)品完全不一樣的團隊。比如富國基金，聯(lián)合富國資產(chǎn)組織專門團隊，由具有基礎(chǔ)設施不動產(chǎn)投資經(jīng)驗的項目經(jīng)理牽頭，從各部門抽調(diào)具備不同專業(yè)背景的人員組成公募REITs工作組。