每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

繼無(wú)錫和杭州之后，長(zhǎng)三角另一熱點(diǎn)城市南京也完成了今年首批集中土拍。

5月20~21日，經(jīng)過(guò)兩天激烈競(jìng)拍，南京首批集中供應(yīng)的51宗住宅用地全部成功出讓，總攬金992.516億元，整體溢價(jià)率18.15%。

值得一提的是，本次南京成交的51宗地塊中，有36宗觸頂最高限價(jià)，觸頂率高達(dá)72.6%。這36宗觸頂?shù)貕K于5月22日經(jīng)過(guò)搖號(hào)，產(chǎn)生了最終買家。

不過(guò)，南京在公布本次出讓土地的同時(shí)，已經(jīng)設(shè)定好了土地拍賣的起拍價(jià)和最高限價(jià)，以及未來(lái)新房上市的毛坯最高限價(jià)，這使得此次集中土拍的整體溢價(jià)率控制在18.15%。

多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，此次南京市集中土拍，多數(shù)地塊都溢價(jià)率封頂進(jìn)入了搖號(hào)階段，體現(xiàn)出市場(chǎng)活躍、開(kāi)發(fā)商看好南京樓市預(yù)期，也展現(xiàn)出政府合理調(diào)控地價(jià)房?jī)r(jià)的做法，既給開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間，也給消費(fèi)者足夠的買房可能。

南京城市風(fēng)光 視覺(jué)中國(guó)圖 劉紅梅制圖

萬(wàn)科拿下4宗地塊

作為長(zhǎng)三角的熱點(diǎn)城市，南京此次集中土拍吸引眾多房企的參與。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，此次南京土拍共有超80家企業(yè)報(bào)名，其中百?gòu)?qiáng)房企達(dá)40余家。其中，不少是首次進(jìn)入南京的開(kāi)發(fā)商，如來(lái)自廈門的象嶼集團(tuán)、浙江的祥生集團(tuán)、上海的港龍地產(chǎn)以及成都的德商地產(chǎn)等。此外，作為南京本土房企，奧體建設(shè)、頤居集團(tuán)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、下關(guān)城開(kāi)、金基、銀城、朗詩(shī)、棲霞建設(shè)等均參與了此次集中土拍。

值得一提的是，萬(wàn)科和保利報(bào)名地塊最多，其中保利報(bào)名的29幅地塊均位于城區(qū)。另外，香港置地的報(bào)名地塊也超過(guò)15宗。

在此次土拍盛宴中，萬(wàn)科、招商蛇口、新城控股等頭部房企成為大贏家，而本土房企奧體建設(shè)、銀城和江蘇富園等同樣表現(xiàn)出色。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，招商蛇口共奪得3宗地塊，除獨(dú)自獲取2宗地塊外，還聯(lián)合南通瑞城拿下江心洲G26地塊，總斥資達(dá)147.5億元，成為本次南京土拍中拿地金額最大的房企。僅招商一家，已占本批南京供地總成交金額的15%。

在拿地?cái)?shù)量上，萬(wàn)科以4宗地塊排在首位，總斥資達(dá)45.878億元；新城控股則以94億元奪得3宗地，均為搖號(hào)獲得；龍光、大華、銀誠(chéng)、奧體建設(shè)和江蘇富園均拿下2宗地；中海、保利、華潤(rùn)、金科等35家房企各競(jìng)得1宗地。

記者注意到，此次南京土拍拿地?cái)?shù)量排在前三位的房企共拿了10宗地，但拿地金額就占據(jù)了總土拍金額的近29％，可見(jiàn)地塊品相分化、房企實(shí)力分化之懸殊。

政府預(yù)留利潤(rùn)空間

據(jù)記者了解，此次南京土拍政府部門進(jìn)一步“收緊”了報(bào)名條件，以限制過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，還將搖號(hào)地塊的預(yù)售條件提高至工程總投資的50%。不過(guò)上述舉措并沒(méi)有抑制房企的拿地欲望。

“每年只有3次拿地機(jī)會(huì)，錯(cuò)過(guò)了就不再有。”一位TOP30房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言。

本次南京集中供地，因?yàn)檎A(yù)留的利潤(rùn)空間，所以開(kāi)發(fā)商們都希望能拿到地，土拍現(xiàn)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也是異常激烈。

如雨花G40地塊經(jīng)過(guò)90輪激烈報(bào)價(jià)，觸頂進(jìn)入待搖號(hào)階段；新玄武的G24地塊經(jīng)過(guò)4小時(shí)、158輪爭(zhēng)奪，最終被招商以總價(jià)88.9億元摘得；邁皋橋G42地塊經(jīng)過(guò)11輪報(bào)價(jià)觸頂，預(yù)計(jì)成交樓面價(jià)26724元/平方米，較所在區(qū)域之前地王錦麟融譽(yù)大漲4096元/平方米；大校場(chǎng)G28地塊經(jīng)過(guò)7輪報(bào)價(jià)后觸頂，成交樓面價(jià)約37137元/平方米，刷新了該板塊最高樓面地價(jià)……

“和北京、杭州的土拍規(guī)則相比，南京的出讓方式，起碼還能保證房企利潤(rùn)。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，南京執(zhí)行的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”調(diào)控政策，通過(guò)限定最高地價(jià)和搖號(hào)，封死了地價(jià)的溢價(jià)空間。

從溢價(jià)率方面來(lái)看，本次南京土拍的整體溢價(jià)率為18%，遠(yuǎn)低于4月底重慶首批集中土拍38.82％的整體溢價(jià)率。其中最高溢價(jià)率地塊為邁皋橋G42地塊，達(dá)31.9%；其余一些熱門地塊如南部新城5幅地塊，溢價(jià)率都控制在30%左右。

從這次土拍成交的51宗宅地來(lái)看，實(shí)際成交地價(jià)都處于相對(duì)合理或偏低水平，并無(wú)明顯上漲，對(duì)有效抑制地價(jià)上漲過(guò)快起到實(shí)質(zhì)作用。如本次有36宗地塊在達(dá)到最高限價(jià)之后不再繼續(xù)往上拍，而是通過(guò)后期的搖號(hào)決定競(jìng)得人。

在張波看來(lái)，政府通過(guò)犧牲土地收益、讓利市場(chǎng)的舉措，全力維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，從根本上抑制高地價(jià)對(duì)高房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)推動(dòng)效應(yīng)，降低買房人負(fù)擔(dān)，體現(xiàn)出良苦用心和穩(wěn)定市場(chǎng)的決心。

或平抑房?jī)r(jià)過(guò)快漲

南京此次集中供地總共有52宗，其中淳華G45地塊在競(jìng)拍前因故終止出讓，其余51幅地塊總出讓面積達(dá)258萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)約840億元，涉及河西、城南、城北、城東、江寧、江北、溧水、高淳等板塊。

從36宗觸頂最高限價(jià)的地塊來(lái)看，雨花臺(tái)區(qū)此次出讓的9幅地塊中有7幅達(dá)到上限要求。如G40、G41地塊上限價(jià)格分別為41.3億元、18.7億元。另外，正方新城G44地塊非常受歡迎，有超55家房企報(bào)名，據(jù)說(shuō)房企繳納保證金就超過(guò)千億元。

除了河西南、南部新城、江北核心區(qū)、城南兩橋、仙林等熱點(diǎn)板塊受到正常追捧以外，正方新城、葛塘、麒麟、板橋等中間板塊的地塊備受追捧。主要是這些板塊介于南京主城和外圍板塊之間，房地價(jià)差相對(duì)可觀，去化和流速具有提升空間，兩者均衡性更好，如果運(yùn)作得好，回報(bào)率可能超過(guò)房地價(jià)差較小的主城熱點(diǎn)板塊。

此外，溧水城南、江寧濱江等外圍板塊也有地塊達(dá)到最高限價(jià)，或者具有一定溢價(jià)成交，顯示出南京外圍板塊的熱度也開(kāi)始局部回升。樓市熱度由主城區(qū)向中間板塊、外圍板塊依次傳導(dǎo)，有利于逐步緩解南京樓市的區(qū)域分化程度，有利于各區(qū)域發(fā)展的均衡化和充分化。

據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2020年下半年南京市新房成交均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右的水平，而2021年一季度接近3.5元/平方米，漲幅達(dá)到15%。南京新房市場(chǎng)整個(gè)2020年基本處于供略過(guò)于求的狀態(tài)，今年在集中供地下，市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀態(tài)可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，對(duì)平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有利。

“集中供地能夠抑制名義地價(jià)和溢價(jià)率的上漲，但在真正解決房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題上，還需要看具體土拍指引措施，以及增加供應(yīng)，打壓需求的調(diào)控效果只會(huì)是短期的。”58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。