每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“現(xiàn)在主要做租房了。”

自2月8日出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)政策以來(lái)，深圳二手房成交已“四連降”，不少經(jīng)紀(jì)人的工作重心也發(fā)生了變化。

近來(lái)深圳天氣炎熱，與幾乎冰封的樓市形成鮮明對(duì)比。程明是福田區(qū)崗廈片區(qū)某大型中介經(jīng)紀(jì)人，最近很少帶客戶(hù)去看房，大部分時(shí)間是坐在店里的電腦前，梳理房源，但也會(huì)不時(shí)站在店門(mén)口，觀察來(lái)來(lái)往往的人群，以期好運(yùn)碰到有意購(gòu)房的客戶(hù)。

“有換房需求的業(yè)主愿意降價(jià)，低價(jià)格賣(mài)出的同時(shí)也能低價(jià)格買(mǎi)入”，有業(yè)內(nèi)人士向記者分析，目前成交的價(jià)格，基本上要比2月8日指導(dǎo)價(jià)新政頒布前的成交價(jià)低。而指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)價(jià)差異特別大的區(qū)域，現(xiàn)階段成交的話(huà)首付款要翻3倍，成交量也大幅下跌。參考價(jià)發(fā)布之后，業(yè)主在群里互相打氣，甚至假造高價(jià)成交紀(jì)錄，以提升業(yè)主群體信心。

深圳某中介門(mén)店掛牌信息 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

5月二手房網(wǎng)簽量同比跌超6成

指導(dǎo)價(jià)新政疊加貸款政策收緊，對(duì)深圳樓市影響持續(xù)增大，市場(chǎng)成交連續(xù)多月低迷。據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，5月深圳二手住宅市場(chǎng)網(wǎng)簽3781套，環(huán)比下跌13.99%，同比下跌65.7%；市場(chǎng)過(guò)戶(hù)3027套，環(huán)比下跌37.93%，同比下跌64.61%。

實(shí)際上，這已是二手房成交量連續(xù)第四個(gè)月下降，并且年內(nèi)首次跌破4000套。指導(dǎo)價(jià)新政調(diào)控效果凸顯，可以對(duì)比的數(shù)據(jù)是，去年5月深圳二手房網(wǎng)簽量11028套，而新政出臺(tái)的前一個(gè)月，二手房交易量為8971套，均高于業(yè)內(nèi)人士評(píng)判市場(chǎng)熱冷的8000套“榮枯線(xiàn)”。而成交持續(xù)走低的趨勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)各方均產(chǎn)生了較大影響。

據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，近十年深圳二手房月度成交在3000套以下的月份僅12次，最近的一次是2020年2月。

“指導(dǎo)價(jià)頒布后，好多購(gòu)房者擱置了購(gòu)房計(jì)劃，成交量大幅下降，不過(guò)除個(gè)別急賣(mài)的，業(yè)主掛牌價(jià)仍十分平穩(wěn)”，程明向記者介紹，以其所在片區(qū)內(nèi)的彩福大廈為例，上月成交僅2套，去年同期市場(chǎng)火熱時(shí)，月成交有10多套，目前在售的77平方米兩房，業(yè)主掛牌價(jià)在600萬(wàn)元左右。

成交大幅下降并非僅福田崗廈片區(qū)，分區(qū)來(lái)看，各區(qū)域過(guò)戶(hù)量普降，過(guò)戶(hù)量最高的為龍崗區(qū)，月過(guò)戶(hù)量為810套，環(huán)比下跌37%，全市占比26%；寶安區(qū)過(guò)戶(hù)567套，環(huán)比下跌41%，全市占比18%。

據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，二手房住宅類(lèi)各戶(hù)型網(wǎng)簽占比數(shù)據(jù)分析，小于90平方米的首次置業(yè)戶(hù)型占比持續(xù)走低。究其原因，或許與新政對(duì)于資金不寬裕的購(gòu)房者影響有關(guān)。

值得注意的是，二手房成交遇冷的悲觀預(yù)期，某種程度上也蔓延至新房市場(chǎng)。據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺(tái)公示的商品房成交數(shù)據(jù)，5月份一手住宅成交量為2677套，環(huán)比持續(xù)下滑23.6%，同比下滑14.8%。

有知情人士告訴記者，南山區(qū)近日開(kāi)盤(pán)某新房，均價(jià)10萬(wàn)元/平方米，價(jià)格倒掛明顯，原本是被業(yè)內(nèi)集體看好的網(wǎng)紅盤(pán)，認(rèn)籌階段也遇了冷，不管首套二套，只要提交資料審核通過(guò)均有搖號(hào)資格。

不過(guò)，由于一手住宅市場(chǎng)的成交與供應(yīng)密切相關(guān)，深房中協(xié)預(yù)計(jì)，隨著5月末新盤(pán)供應(yīng)的發(fā)力，6月份一手住宅成交量或?qū)⒂休^為明顯的上升。

此外，隨著未來(lái)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力將陡增，深房中協(xié)提示稱(chēng)，業(yè)內(nèi)各機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化做好充足的準(zhǔn)備，對(duì)于機(jī)構(gòu)內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)規(guī)范，也應(yīng)在此特殊時(shí)期保持定力，切勿鋌而走險(xiǎn)做出與樓市調(diào)控規(guī)定相違背的各種違規(guī)行為。

 福田中心區(qū)某高層項(xiàng)目 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

多方加碼調(diào)控降低市場(chǎng)預(yù)期

實(shí)際上，在新房成交下滑，以及二手住宅新增在售、求購(gòu)、帶看等均有下滑的大背景下，深圳仍多次加強(qiáng)了樓市調(diào)控監(jiān)管，持續(xù)降低市場(chǎng)預(yù)期。

5月6日，建設(shè)銀行深圳市分行下發(fā)通知，分別上調(diào)首套、二套房貸利率15BP和35BP，前者執(zhí)行LPR+45BP，相當(dāng)于5.10%，后者執(zhí)行LPR+95BP，相當(dāng)于5.60%。

同時(shí)深圳也收緊了落戶(hù)政策，并不再對(duì)引進(jìn)人才發(fā)放租房和生活補(bǔ)貼。5月25日，深圳發(fā)布通知，將核準(zhǔn)類(lèi)學(xué)歷型人才的底線(xiàn)要求調(diào)整為全日制本科，且本科學(xué)歷入戶(hù)年齡收緊至35歲，碩士收緊至45歲；同時(shí)，技術(shù)型人才底線(xiàn)要求調(diào)整為“中級(jí)職稱(chēng)+全日制大專(zhuān)”，技能型人才的底線(xiàn)要求調(diào)整為技師。

此后，住建局又發(fā)布文件，要求預(yù)、現(xiàn)售商品住房和商務(wù)公寓的批準(zhǔn)銷(xiāo)售價(jià)格原則上不得超過(guò)上一年度至今同地段、同類(lèi)型新房的網(wǎng)簽價(jià)格，并對(duì)精裝修價(jià)格也進(jìn)行總體把控。

深圳官方也再度加強(qiáng)了金融管控。6月2日，深圳市地方金融監(jiān)管局對(duì)轄內(nèi)9家主要從事贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)的融資擔(dān)保公司進(jìn)行了集體監(jiān)管約談，要求各融資擔(dān)保公司全面排查經(jīng)營(yíng)用途貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)，重點(diǎn)自查涉及房地產(chǎn)“貸款擔(dān)保”或“委托貸款”相關(guān)業(yè)務(wù)，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)情形，應(yīng)提前結(jié)清相關(guān)業(yè)務(wù)，并向市地方金融監(jiān)管局報(bào)告。如發(fā)現(xiàn)有公司員工違規(guī)參與、或合謀提供虛假資料，套取信貸資金的情況或其他可疑線(xiàn)索，應(yīng)從嚴(yán)處理，并及時(shí)向市地方金融監(jiān)管局報(bào)告。

“購(gòu)房過(guò)程中，擔(dān)保公司提供類(lèi)似貸款服務(wù)，能較快地將此類(lèi)二手房‘贖回’，加快交易，但此類(lèi)貸款運(yùn)用不當(dāng)，就會(huì)成為購(gòu)房者變相炒房的資金”，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳此次對(duì)此類(lèi)擔(dān)保公司進(jìn)行管控，其實(shí)也是把監(jiān)管對(duì)象范圍擴(kuò)大了，從傳統(tǒng)的商業(yè)銀行部門(mén)增加到融資擔(dān)保部門(mén)，真正體現(xiàn)了在金融貸款市場(chǎng)方面堵住漏洞的導(dǎo)向。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝