每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

端午小長假剛過，物業(yè)企業(yè)的上市情緒明顯高漲。

僅6月15日至今不到一周的時間里，已有長城物業(yè)、領悅服務等多家物業(yè)服務企業(yè)進入新的IPO進程。截至目前，在港交所排隊上市的物業(yè)務企業(yè)已達22家。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院執(zhí)行院長唐卓告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，2022年1月1日港交所將正式實施新上市企業(yè)盈利能力的文件，預示著上市門檻即將提高。加之物業(yè)股的估值開始分化，一些企業(yè)會考慮火速遞表、加快進程，搶占最后的上市窗口。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

22家物企港交所排隊上市

進入6月以來，物業(yè)服務企業(yè)明顯加快了赴港上市的步伐。

6月16日，越秀服務開始招股，預計6月28日上市。同日，長城物業(yè)向港交所遞交招股書；禹洲集團旗下的禹佳生活服務更新上市申請材料，繼續(xù)沖刺IPO。

此外，力高地產(chǎn)6月9日公告建議分拆旗下物業(yè)管理公司力高健康生活有限公司在港交所上市；6月6日晚，中駿集團旗下物業(yè)公司中駿商管稱，提交的上市資料已通過聆訊。中梁百悅智佳、陽光智博服務也于本月初向港交所提交了招股書。

除上述企業(yè)外，處于不同IPO進程的物企還有朗詩綠色生活、中南服務、德信服務、東原仁知服務、融信服務、世紀金源服務、康橋悅生活、新力服務、天譽青創(chuàng)智聯(lián)服務、海悅生活、富力物業(yè)、明宇商服等。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，截至目前，在港交所排隊上市的物業(yè)服務企業(yè)已達22家。

44家上市物業(yè)服務企業(yè)股價表現(xiàn) 來源：嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院

自2014年彩生活登陸港交所以來，目前已經(jīng)在港股和A股上市的物業(yè)服務企達到44家。中指研究院報告顯示，預計到本年末，物業(yè)板塊上市公司總數(shù)量有望達70家，較2019年底的24家增長超150%。

不過值得注意的是，今年以來的近6個月時間里，只有新希望服務在5月25日成功上市，越秀服務預計在6月28日掛牌上市。

對此，58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟認為，物業(yè)服務企業(yè)上市的熱情不減，因為這類企業(yè)需要擴大規(guī)模，增加市占率必然需要大量資金，而通過上市獲取廉價資金是最好的途徑。這也是為什么，大量企業(yè)即使多次失敗也不放棄。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，2020年房企多元收入的占比躍升到了8.4%，這一數(shù)字在2019年還是6.4%。隨著物業(yè)在房地產(chǎn)公司業(yè)務中的角色越來越重要，越來越多的房企決定拆分物業(yè)板塊登陸資本市場。

兩成物企或難達到上市門檻

但不容忽視的是，目前多數(shù)物業(yè)企業(yè)的收入，大部分來自于母公司物業(yè)的管理收入。

“母公司不夠強、外拓能力不足，在港股IPO新規(guī)下，可能有20%的物企很難達到上市門檻。”易居企業(yè)集團執(zhí)行總裁、克而瑞CEO張燕指出，物業(yè)行業(yè)已經(jīng)在分層了，兩極分化越來越明顯。

公開數(shù)據(jù)顯示，41家登陸港股的物業(yè)服務企業(yè)，總市值已從2020年初的2062億元增至2021年6月10日的7861億元。其中排名首位的碧桂園市值已經(jīng)達到2454.58億港元（截至2021年6月18日收盤），而最低市值的物企還不到40億港元。再從在管面積來看，頭尾物業(yè)服務企業(yè)之間的差距在80~100倍。

44家上市物業(yè)服務企業(yè)市值情況 來源：嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院

這意味著，未來更多的資源會向頭部企業(yè)傾斜。尤其按照港股上市新規(guī)，會更加體現(xiàn)出上游企業(yè)的優(yōu)勢。

以6月16日交表的長城物業(yè)為例，市場對其估值預期是向好的。

作為不依賴關聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)的獨立物業(yè)管理公司，長城物業(yè)截至今年3月底的在管總建筑面積為1.15億平方米，及合約管理總建筑面積為1.53億平方米，與上市物業(yè)排位較前的上華潤萬象生活、旭輝永升服務和建業(yè)新生活的規(guī)模相仿。

再如領悅服務，作為扎根四川省的一家物業(yè)公司，截至最后可行日期，其總簽約建筑面積及在管建筑面積分別約為3630萬平方米及2030萬平方米。由于體量不大，市場給予的預期也有限。

陸騎麟認為，如果企業(yè)未來的業(yè)績預期不高，甚至有所降低，那么即使是估值風口的物業(yè)股，企業(yè)得到的估值也可能低于預期，因為目前物業(yè)股的估值已經(jīng)明顯回落。目前物業(yè)股的估值，依然主要靠規(guī)模邏輯，所以很多公司還是主攻收并購。

“當前市場上可管理存量開拓成本相對較高，物業(yè)企業(yè)只能通過收并購的形式增加管理面積，而增加規(guī)模達到提升利潤率的難度也越來越大。”

陸騎麟同時表示，現(xiàn)有管理物業(yè)提升管理費難度會更大，業(yè)主在管理內容和水平不變的情況下都不會同意增加物業(yè)費。而且隨著新房開發(fā)集中度越來越高，多數(shù)新增物業(yè)都會集中在大型開發(fā)商旗下的物管公司進行管理，中小物業(yè)企業(yè)很難拓展新項目。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)