每經(jīng)記者 黃小聰    每經(jīng)編輯 葉峰    

今日，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，同時，在附件中還進(jìn)一步發(fā)布了《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報要求》。

記者注意到，其中提到了試點所包含的9大主要行業(yè)，比如交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施等。另外，對于基礎(chǔ)設(shè)施項目還提出了多項要求，比如運營時間原則上不低于3年，3年凈現(xiàn)金分派率原則上不低于4%等。

關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的五大項通知

7月2日，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》中對基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱基礎(chǔ)設(shè)施REITs）試點工作，做了五大項通知和十四小項說明。

其一，要不斷深化認(rèn)識，加強(qiáng)支持引導(dǎo)。其中提到了要采取多種方式加強(qiáng)政策解讀，總結(jié)推廣典型經(jīng)驗，宣傳推介成功案例，推動有關(guān)方面充分認(rèn)識基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要意義和積極作用。組織開展多種類型的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，幫助有關(guān)部門、地方政府、原始權(quán)益人、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、中介機(jī)構(gòu)等，掌握和了解與基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)的政策法規(guī)、管理要求，進(jìn)一步熟悉基礎(chǔ)設(shè)施REITs的操作規(guī)則，不斷提升參與試點的意愿和能力。

其二，要加強(qiáng)項目管理和協(xié)調(diào)服務(wù)，其中提到了要加強(qiáng)項目儲備管理。及時梳理匯總本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目，將符合條件的項目分類納入全國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目庫，做到應(yīng)入盡入，未納入項目庫的項目不得申報參與試點。督促有關(guān)方面適時更新項目信息，動態(tài)掌握入庫項目進(jìn)展，及時剔除不符合要求的項目，切實保障入庫項目質(zhì)量。

其三，嚴(yán)把項目質(zhì)量關(guān)。其中提到了要規(guī)范編制申報材料、切實保障項目質(zhì)量、提高申報工作效率等，項目申報材料應(yīng)真實、完整、有效，不得存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏等情況。堅持標(biāo)準(zhǔn)、寧缺毋濫，認(rèn)真把關(guān)申報項目質(zhì)量，成熟一個、申報一個。不符合試點條件和要求的項目不得申報。如相關(guān)省級發(fā)展改革委向我委申報明顯不符合要求且情況比較嚴(yán)重的項目，發(fā)改委一定時間內(nèi)將不再受理該省級發(fā)展改革委項目申報。

其四，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs長期健康發(fā)展。其中提到了要引導(dǎo)回收資金用于新項目建設(shè)、促進(jìn)存續(xù)項目穩(wěn)定運營、加強(qiáng)投融資機(jī)制創(chuàng)新。在引導(dǎo)回收資金用于新項目建設(shè)中，要加強(qiáng)跟蹤服務(wù)，對回收資金擬投入的新項目，協(xié)調(diào)加快前期工作和開工建設(shè)進(jìn)度，盡快形成實物工作量；在引導(dǎo)運營管理機(jī)構(gòu)依法合規(guī)運營上，要處理好基礎(chǔ)設(shè)施項目公益性和商業(yè)性關(guān)系，切實保障公共利益，防范化解潛在風(fēng)險；在加強(qiáng)投融資機(jī)制創(chuàng)新方面，鼓勵重點領(lǐng)域項目原始權(quán)益人用好基礎(chǔ)設(shè)施REITs模式，開展投融資創(chuàng)新，打通投資合理退出渠道。

其五，要加強(qiáng)部門協(xié)作和政策落實，嚴(yán)格落實40號文，以及國家發(fā)展改革委、中國證監(jiān)會相關(guān)工作要求，確保試點工作穩(wěn)妥推進(jìn)。不得出臺不符合40號文等精神的配套文件，不得違反40號文等明確的規(guī)則、規(guī)范、條件和程序推薦項目。對向不符合40號文等精神的項目提供發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，及時進(jìn)行提醒和約談。

3年凈現(xiàn)金分派率原則上不低于4%

在《通知》發(fā)布的同時，附件中還進(jìn)一步發(fā)布了《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報要求》（以下簡稱《要求》）。

記者注意到，在《要求》中，對于申報項目做了很多細(xì)化的要求，比如在試點行業(yè)方面，主要列了九大類。分別包括了交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施、倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房以及探索在其他基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展試點，比如供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施，自然文化遺產(chǎn)、國家AAAAA 級旅游景區(qū)等。

值得一提的是，酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。項目土地用途原則上應(yīng)為非商業(yè)、非住宅用地，租賃住房用地以及為保障項目正常運轉(zhuǎn)而無法分割的辦公用房、員工宿舍等少數(shù)配套設(shè)施用地除外。

此外，在項目的具體要求上，除了要求項目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確、具有可轉(zhuǎn)讓性等，還具體列明了項目的運營時間、現(xiàn)金分派率等。

具體來看，項目運營時間原則上不低于3年，項目現(xiàn)金流投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，項目收益持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，直接或穿透后來源于多個現(xiàn)金流提供方，預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%。

而在項目的資產(chǎn)規(guī)模方面，要求首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項目，當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元，發(fā)起人（原始權(quán)益人）具有較強(qiáng)擴(kuò)募能力，以控股或相對控股方式持有、按有關(guān)規(guī)定可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的各類資產(chǎn)規(guī)模（如高速公路通車?yán)锍?、園區(qū)建筑面積、污水處理規(guī)模等）原則上不低于擬首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)規(guī)模的2倍。

另外，還要求發(fā)起人（原始權(quán)益人）、項目公司、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機(jī)構(gòu)近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運營、金融監(jiān)管、市場監(jiān)管、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄。項目運營期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問題或重大合同糾紛。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)