每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

當(dāng)深圳的購(gòu)房者對(duì)“打新”不再狂熱時(shí)，二手房市場(chǎng)的溫度也在下降。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示，2021年上半年，深圳住宅成交5萬(wàn)余套，同比下降12%。其中，一手住宅成交26140套，同比上漲56%；二手住宅成交28442套，同比下降35%。

成交下滑必然引起價(jià)格波動(dòng)。樂(lè)有家的統(tǒng)計(jì)顯示，從今年4月開始，市場(chǎng)上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開始下調(diào)報(bào)價(jià)，下調(diào)報(bào)價(jià)房源占比從41%上漲至55%。年初時(shí)，此占比還不到20%。

多位深圳的業(yè)內(nèi)人士、資深中介告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，6月來(lái)，二手房市場(chǎng)降掛牌價(jià)的房源越來(lái)越多，有的調(diào)價(jià)達(dá)7次，調(diào)價(jià)幅度大的不乏70萬(wàn)~100萬(wàn)元。這顯示出二手房指導(dǎo)價(jià)的威力。

有中介門店1個(gè)月賣1套

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，深圳樓市之前二手高價(jià)盤多的其中一個(gè)重要原因就是一二手價(jià)格倒掛，新盤認(rèn)籌銷售很踴躍，這也導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格一路上漲堅(jiān)挺。但新盤要是沒(méi)能保持很強(qiáng)的購(gòu)買力和登記數(shù)量，在價(jià)格和市場(chǎng)相對(duì)理性的時(shí)候，大家對(duì)二手房的價(jià)差認(rèn)知就會(huì)回歸一個(gè)正常態(tài)勢(shì)。

6月，位于深圳熱門區(qū)域且是豪宅區(qū)域的寶安尖崗山一樓盤萬(wàn)科都會(huì)四季，首次開盤時(shí)就遭遇棄購(gòu)，認(rèn)籌人數(shù)雖然超過(guò)了預(yù)售房源套數(shù)，但當(dāng)時(shí)選房結(jié)束時(shí)還剩約300套房源未被認(rèn)購(gòu)。

“上個(gè)月門店就成交了一單。”一家深圳東部片區(qū)中介門店的小郭說(shuō)。小郭或許還算幸運(yùn)的，在如今的深圳樓市，三個(gè)月、半年以上沒(méi)開單的中介都能找到。

6月既是上半年的終結(jié)，也是深圳樓市一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。這個(gè)月，深圳二手房網(wǎng)簽套數(shù)跌破了3000套，僅有2575套。而去年同期，深圳二手房網(wǎng)簽數(shù)量是10594套。

從數(shù)據(jù)層面看，深圳二手房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了冷凍期。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，在高頻加碼政策下，2021年上半年深圳二手住宅市場(chǎng)僅過(guò)戶2.8萬(wàn)套，環(huán)比下降45%，同比下降35%，過(guò)戶量為近3年新低，過(guò)戶面積僅248萬(wàn)平方米，調(diào)控效果十分明顯。

從4月開始，深圳二手房網(wǎng)簽量就開始一路走跌至5000套以下。據(jù)深圳中原研究中心，在慘淡的行情下，上半年深圳各區(qū)成交量都出現(xiàn)了下滑?；蚴芏肿≌瑓⒖純r(jià)新政的影響，去年大熱之一的片區(qū)寶安跌幅最大，成交量同比下滑51.3%至5197套，南山和福田的成交量跌幅也在四成左右。伴隨著成交低迷，二手住宅均價(jià)也開始趨于穩(wěn)定。

海貝找房總經(jīng)理謝林鋒在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，市場(chǎng)降溫、二手價(jià)格下調(diào)，是指導(dǎo)價(jià)新政后應(yīng)有的市場(chǎng)變現(xiàn)。二手房月成交量持續(xù)環(huán)比下降，一方面是大環(huán)境調(diào)控，導(dǎo)致二手房的首付成本增加，其次二手房業(yè)主的姿態(tài)逐步放低，議價(jià)空間明顯增大，這種現(xiàn)象至少還得持續(xù)半年以上。

有豪宅下調(diào)200萬(wàn)求售

成交低迷之下，深圳有些業(yè)主也逐漸扛不住了。樂(lè)有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，“2·8”指導(dǎo)價(jià)新政出臺(tái)后，3月份還處于觀望期，業(yè)主們姿態(tài)依然較高。但從4月份開始，市場(chǎng)上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開始下調(diào)報(bào)價(jià)，下調(diào)報(bào)價(jià)房源占比從41%上漲至55%，而年初這個(gè)占比還不到20%。

下調(diào)報(bào)價(jià)的房源中，6月對(duì)比1月下調(diào)占比增長(zhǎng)排名前三的分別為福田、寶安和光明，三區(qū)均屬2020年最受關(guān)注的區(qū)域。

記者從深圳貝殼某業(yè)內(nèi)人士處獲悉，一名豪宅盤蔚藍(lán)海岸3期的業(yè)主從5月開始已4次下調(diào)掛牌價(jià)，幅度分別為100萬(wàn)元、50萬(wàn)元、30萬(wàn)元、20萬(wàn)元。

7月9日，西麗片區(qū)一名博林天瑞的業(yè)主直接將掛牌價(jià)下調(diào)50萬(wàn)元；前海的星海名城一名業(yè)主從6月初到7月初，5次下調(diào)掛牌價(jià)，從1100萬(wàn)元調(diào)至1050萬(wàn)元。

一位深圳資深中介人士對(duì)記者表示，其實(shí)不少豪宅盤頻繁降低掛牌價(jià)都是因?yàn)橹皰焯摺?ldquo;業(yè)主以前太膨脹，現(xiàn)在是正?；卣{(diào)。如果業(yè)主誠(chéng)心賣，房子就算很舊也賣得快。上個(gè)月，南山幾套豪宅的成交價(jià)和掛牌價(jià)相比，基本都降了100多萬(wàn)元。龍崗的熱門二手樓盤桂芳園前段時(shí)間一套房源出來(lái)降了35萬(wàn)元，一兩天就成交了。”

謝林鋒認(rèn)為，二手房頻繁調(diào)價(jià)主要集中在有誠(chéng)意賣的業(yè)主，總體來(lái)說(shuō)大家都想盡快出手或套現(xiàn)，均價(jià)上主要還是看總價(jià)，一般面積大的均價(jià)波動(dòng)大一些。目前來(lái)說(shuō)，買家大部分處于觀望狀態(tài)，需求會(huì)減少，后續(xù)成交量持續(xù)下滑，價(jià)格不排除進(jìn)一步下探。

李宇嘉進(jìn)一步表示，深圳二手房目前的市場(chǎng)行情是指導(dǎo)價(jià)新政后意料之中的，原來(lái)以賣房市場(chǎng)主導(dǎo)價(jià)格循環(huán)上漲的情況已改變。最近，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格回調(diào)，讓市場(chǎng)對(duì)高價(jià)盤不再迷信。當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期開始改變時(shí)，業(yè)主發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的掛牌價(jià)不足以促進(jìn)成交，就開始小幅度多次調(diào)整。尤其是一些投資客，此時(shí)急著出售以緩解資金困境。

二手房的頻繁調(diào)價(jià)也意味著買賣雙方進(jìn)入博弈期，成交周期拉長(zhǎng)。樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，在2019~2020年，深圳二手房源成交周期逐漸走低。2021年上半年，二手市場(chǎng)低迷，業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)，成交周期拉長(zhǎng)。上半年每月房源成交周期大多在108~124天。由于二手住宅遇冷，6月成交周期短暫變回117天。