每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2021年7月29日，泛?？毓晒蓛r(jià)盤中最低觸及1.91元/股，創(chuàng)2008年11月以來新低。近一年來，泛?？毓晒蓛r(jià)累計(jì)跌幅達(dá)53.03%。而這段時間，其資產(chǎn)拋售之路也變得坎坷。

7月28日，泛?？毓晒?，控股股東中國泛海及其一致行動人合計(jì)持有67.83%公司股份，其中3506272908股股份已被質(zhì)押，占其所持股份的99.48%。而在幾天前一則出售民生證券的公告中，泛?？毓商貏e提及，這次交易將更好地保障和推進(jìn)公司所屬武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，深度參與和助力武漢金融城發(fā)展，從而進(jìn)一步提升公司的可持續(xù)發(fā)展能力與水平。

同時，公司管理層也出現(xiàn)人事調(diào)整，董事長宋宏謀，副董事長、總裁張喜芳辭任。

深陷債務(wù)危機(jī)的泛?？毓?，近期麻煩不斷，從拍賣、仲裁到發(fā)債、擔(dān)保、人事等無所不及。而泛?？毓沙钟械奈錆h中央商務(wù)區(qū)，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是其為數(shù)不多僅存的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前實(shí)地走訪了該項(xiàng)目。

官司不斷

從武漢天河國際機(jī)場駕車向南，行至過漢口站的二環(huán)線內(nèi)后，高架路兩旁整齊涌現(xiàn)出大規(guī)模的淺灰色住宅和寫字樓，與周邊樓盤形成鮮明區(qū)分，這便是泛海在武漢開發(fā)的最大項(xiàng)目——武漢中央商務(wù)區(qū)。

武漢中央商務(wù)區(qū)由泛?？毓善煜碌奈錆h中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資股份有限公司開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃面積7.41平方公里，建筑面積約1400萬平方米，是武漢市“十二五”規(guī)劃的以金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易、信息、咨詢等產(chǎn)業(yè)為主的華中地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，以集團(tuán)總部辦公為主。

從規(guī)劃業(yè)態(tài)上看，武漢中央商務(wù)區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目有高達(dá)438米的武漢中心大廈、武漢世貿(mào)中心、泛海城市廣場、泛海國際SOHO城、泛海國際居住區(qū)、泛海時代中心、泛海創(chuàng)業(yè)中心、泛海國際中心等。

作為武漢“新心臟”的建設(shè)主體，武漢中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資股份有限公司成立于2002年2月，現(xiàn)如今更名為武漢中央商務(wù)區(qū)股份有限公司（下稱商務(wù)區(qū)股份）。股東出資比例中，泛海控股以89.22%比例位居大股東之列。其中，除住宅和少數(shù)商業(yè)、定制的幾棟寫字樓外，大部分項(xiàng)目都由泛?？毓勺猿?，對資金要求非常高。

現(xiàn)階段，同母公司流動性危機(jī)相比，商務(wù)區(qū)股份日子也并不好過。啟信寶顯示，該企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)為“嚴(yán)重”等級，自身風(fēng)險(xiǎn)已高達(dá)373條，關(guān)聯(lián)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則將近3000條。

而關(guān)于商務(wù)區(qū)股份最新的風(fēng)險(xiǎn)提示時間是7月19日，分別為截至本月累計(jì)欠繳企業(yè)所得稅金額2.81億元、契稅1176萬元、增值稅2729萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅463萬元，房產(chǎn)稅403萬元以及印花稅946萬元，城鎮(zhèn)土地使用稅726萬元和土地增值稅5825萬元，共計(jì)約4億元。

除欠繳稅款外，商務(wù)區(qū)股份近期還因建設(shè)工程施工、民間借貸、金融借款、房屋買賣等糾紛，被武漢市政環(huán)境工程、招商銀行、光大銀行等提起訴訟。

而從時間安排密度來看，在7月及未來的兩三個月內(nèi)，商務(wù)區(qū)股份每周幾乎都要面對1~2次開庭。

半運(yùn)營狀態(tài)

整體來看，投建十余年的武漢中央商務(wù)區(qū)已進(jìn)入半運(yùn)營狀態(tài)。記者在實(shí)地走訪中看到，中國郵儲銀行、招商銀行、平安銀行等已入駐，樓體有明顯的企業(yè)標(biāo)識。

對于最新運(yùn)營情況，泛?？毓蓪ν獾目趶绞侨腭v企業(yè)超過3000家，注冊資金過億的企業(yè)近30家，世界500強(qiáng)企業(yè)約20家。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在實(shí)地調(diào)查中看到，商務(wù)區(qū)內(nèi)由中建二局承建的武漢世貿(mào)中心B地塊艾迪遜酒店工程正在施工，同時該區(qū)域還矗立著3棟停工已久的建筑，以及已封頂?shù)恢蔽赐度胧褂玫奈錆h中心大廈。

在中心廣場右側(cè)，有兩棟玻璃幕墻搭建到一半的建筑，看起來與周邊環(huán)境格格不入。工地墻內(nèi)綠色藤蔓已爬過圍檔，伸至人來人往的道路旁。鋼材和玻璃幕墻分別堆放在工地小路的兩旁。往工地深入走，可以看到大量空地被改為周邊寫字樓的配套停車場，不斷有車主進(jìn)入工地取車。

記者從知情人處獲悉，這處停工的項(xiàng)目即泛海時代中心，由4棟寫字樓組成，計(jì)劃總建筑面積約40萬平方米，停工的兩棟寫字樓原本計(jì)劃散售。另兩棟分別是為郵政儲蓄銀行、中國移動定制的寫字樓，目前已交付。

對于泛海時代中心停工復(fù)工的更多事宜，記者分別致電該項(xiàng)目建設(shè)單位一位李姓和施工單位一位彭姓負(fù)責(zé)人，李姓負(fù)責(zé)人表示，“公司沒有授權(quán)我，跟我們公司聯(lián)系。”

彭姓負(fù)責(zé)人則表示，具體問題聯(lián)系我們業(yè)主泛海那邊，有很多事情我們也不方便回答。對于復(fù)工，其干脆地回答道，沒有，業(yè)主（泛海）正在洽商這個事情。

在中心廣場后側(cè)，是由泛海投資約50億元建設(shè)的武漢中心大廈，也是彼時的武漢第一高樓。目前該項(xiàng)目也處在停工狀態(tài)，工地外圍被藍(lán)色擋板緊緊圍住，里面建筑材料雜亂堆放，門口僅有一位保安人員值守?？拷錆h中心大廈的幾個地鐵口也處于封閉狀態(tài)，臨近傍晚，不少市民前來繞樓健身散步。

在武漢中心大廈后側(cè)，規(guī)劃的是夢澤湖公園，仍處在封閉狀態(tài)。但透過鐵網(wǎng)柵欄看過去，該公園也被改為周邊寫字樓配套的停車場。

此外，在中心廣場西側(cè)，還有一棟施工進(jìn)度遠(yuǎn)不如武漢中心大廈和泛海時代中心的樓體。該樓體框架剛剛搭建起來，光禿禿地矗立在已交付的平安銀行寫字樓之后。

實(shí)際上，除與周邊城市界面對比鮮明的數(shù)棟爛尾樓外，武漢中央商務(wù)區(qū)內(nèi)能給人直觀視覺沖擊的，還有已交付的分布在CBD的9個住宅園區(qū)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中介處獲悉，之前園區(qū)內(nèi)住宅大部分由泛海開發(fā)，包括碧海園、香海園、蘭海園等，目前二手房掛盤均價(jià)在3.4萬~4萬元/平方米，遠(yuǎn)高于片區(qū)2.2萬元/平方米的均價(jià)，因此該處住宅也被視為是片區(qū)內(nèi)的豪宅代表。

不過記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，近期綠城已將售房廣告打在了商務(wù)區(qū)最核心位置的中心廣場上。這也意味著，從今年開始，中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的核心居住區(qū)開發(fā)，將打破由一家開發(fā)商獨(dú)大的局面。

綠城所售的精裝房項(xiàng)目，便位于今年1月泛海30億元售出的夢澤湖公園南地塊。2021年1月，泛?？毓尚紝⒁?0.658億元的價(jià)格向綠城出售武漢中央商務(wù)區(qū)宗地20地塊，泛?？毓僧a(chǎn)生資產(chǎn)處置收益約12.51億元。

僅半年后，綠城就已在原本“大地主”泛海的地盤，迅速開放了城市展廳。

坎坷身世

武漢中央商務(wù)區(qū)可謂泛?？毓蓛H存的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目。

對盧志強(qiáng)來說，武漢中央商務(wù)區(qū)是其繼北京姚家園、上海董家渡之后完成對泛海系地產(chǎn)架構(gòu)布局的標(biāo)桿項(xiàng)目之一。

早年間在盧志強(qiáng)出手之前，新世界和金地等都參與過武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目的談判，但均無功而返，一個很重要的原因便是，項(xiàng)目所在的王家墩曾是空軍基地，盡管早早被列為武漢市重點(diǎn)工程，但當(dāng)時連武漢市都還沒有獲得這一區(qū)域的土地使用權(quán)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲取到一份麥肯錫此前為武漢CBD做的戰(zhàn)略策劃，該項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積達(dá)600萬～800萬平方米，總投資165億～230億元，吸收投資額則高達(dá)400億～500億元，擬分三期建設(shè)，總周期15年，原計(jì)劃是2019年建成。

時任商務(wù)區(qū)股份副總裁的徐建兵曾在接受媒體采訪時說，只需完成七通一平就可出手，我們要做的只是前期3～5年的事。到2007年之前，我們將把CBD的所有地塊賣掉。

泛?？毓梢苍谝环萑谫Y公告中表示，“武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目為公司的重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目，是公司盈利的重要支撐點(diǎn)”。

記者了解到，從2015年開始，泛海控股以每次數(shù)十億元的增幅陸續(xù)向商務(wù)區(qū)股份增資，將其注冊資金由最初的20億元增至目前的約388億元。

但現(xiàn)實(shí)是項(xiàng)目推進(jìn)一直不太順利。泛海控股在2018年年報(bào)中就曾表示，公司年內(nèi)可售項(xiàng)目主要位于北京、上海、武漢三地，其中北京、上海項(xiàng)目受調(diào)控政策影響，實(shí)際入市時間嚴(yán)重晚于預(yù)期。

2019年1月，泛?？毓梢钥們r(jià)149億元將上海董家渡項(xiàng)目、北京姚家園泛海國際居住區(qū)相關(guān)地塊售予融創(chuàng)，沖抵債務(wù)后變現(xiàn)125.53億元。

此后，業(yè)界盛傳北京姚家園項(xiàng)目更改規(guī)劃，有投資者質(zhì)疑武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃，泛?？毓山o出的回應(yīng)是均按照2004年官方整體方案進(jìn)行，但也不否認(rèn)進(jìn)一步對局部規(guī)劃進(jìn)行優(yōu)化。

轉(zhuǎn)手賣掉北京、上海兩地優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目后，泛?？毓蓻Q定“聚焦于發(fā)展空間廣闊且更符合公司未來發(fā)展戰(zhàn)略的武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目”，但從其公示的最新項(xiàng)目信息看，延期竣工已是既定事實(shí)，最長的施工周期預(yù)計(jì)超過16年。

對于武漢中央商務(wù)區(qū)現(xiàn)階段建設(shè)規(guī)劃問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向泛?？毓煞矫姘l(fā)去采訪訴求，并未獲得有效回復(fù)。

記者留意到，在今年6月深交所問詢函回復(fù)中，泛海控股表示，2020年以來，新冠疫情對所屬武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目銷售、回款、開發(fā)進(jìn)度等形成重大負(fù)面影響，公司當(dāng)前面臨階段性現(xiàn)金流匹配問題。

對于武漢中央商務(wù)區(qū)幾個重點(diǎn)項(xiàng)目，泛?？毓稍硎荆痉康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期較長，存貨周轉(zhuǎn)率較低，但不存在滯銷情形。

以武漢中心大廈為例，泛?？毓深A(yù)估其售價(jià)約為91.61億元，未來工程投入及銷售費(fèi)用約為18.07億元，相關(guān)稅費(fèi)約8.93億元，預(yù)計(jì)可變現(xiàn)凈值約為64.61億元，賬面價(jià)值為61.03億元，可變現(xiàn)凈值高于賬面價(jià)值，不存在減值情況。

對此次記者實(shí)探的武漢世貿(mào)中心、泛海時代中心、商務(wù)區(qū)4000畝內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，泛?？毓纱饲霸谀陥?bào)問詢函回復(fù)中均曾表示“不存在減值情況”。

轉(zhuǎn)型七年

泛海控股的轉(zhuǎn)型始于2014年，通過內(nèi)部整合與外部收購，公司涉足證券、信托等多個金融領(lǐng)域，并逐一拿下金融牌照。2020年1月，泛海控股官宣變更行業(yè)分類，由房地產(chǎn)全面轉(zhuǎn)型至金融。

從營收結(jié)構(gòu)看，據(jù)Wind，2015年泛?？毓傻姆康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)營收占比達(dá)68.37%，2016年為71.63%，2017年降至46.41%，2018年則進(jìn)一步降至34.85%。截至2020年12月31日，房地產(chǎn)營收占比僅15.19%。

事實(shí)上，受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控和轉(zhuǎn)型等方面因素影響，泛?？毓煽偁I收已經(jīng)連年下滑。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理了泛?？毓山昴陥?bào)，據(jù)Wind，其2016～2018年的總營收分別是246.71億元、168.76億元、124.04億元，同比變化幅度分別是79.41%、-31.59%、-26.51%。

2018年8月，市場開始傳言泛海資金鏈危機(jī)。

有投資者戲稱，泛?？毓僧?dāng)年發(fā)布的公告十有八九都是融資借款（包括給子公司融資擔(dān)保）。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2015～2018年，公司擔(dān)保余額逐年走高，分別是333.34億元、652.53億元、853.64億元、848.45億元，而與此相對應(yīng)的擔(dān)保額占凈資產(chǎn)比例分別達(dá)323.99%、356.09%、425.34%、421.74%，泛海控股的凈資產(chǎn)發(fā)展增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上其擔(dān)保額。

值得留意的是，泛?？毓?015～2018年直接或間接為資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的被擔(dān)保對象提供的債務(wù)擔(dān)保余額是180.74億元、320.56億元、470.92億元、479.55億元，占各年度擔(dān)保余額比例占比均在五成左右。

此后泛?？毓蓸I(yè)績有所起色，2019年實(shí)現(xiàn)總營收125.02億元，同比增長0.79%；2020年為140.57億元，同比增長12.17%。

不過這并沒能阻擋機(jī)構(gòu)連續(xù)下調(diào)對泛?？毓傻男抛u(yù)評級。2020年3月23日，惠譽(yù)將泛?？毓砷L期外幣發(fā)行人違約評級及高級無抵押評級自B-下調(diào)至CCC+；此后的3月31日，惠譽(yù)確認(rèn)并撤銷泛海控股CCC+長期外幣發(fā)行人違約評級。

今年7月1日，根據(jù)當(dāng)時泛?？毓勺钚乱粍t擔(dān)保公告，其對外擔(dān)保實(shí)際余額為571.67億元，占2020年經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的344.25%。其中，商務(wù)區(qū)股份向融創(chuàng)出售資產(chǎn)而產(chǎn)生的過渡期擔(dān)保，實(shí)際余額為95.28億元，占2020年經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的57.37%。

而在2020年年報(bào)中，泛海控股表示，公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已初顯成效，金融業(yè)務(wù)已發(fā)展成為公司核心業(yè)務(wù)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為重要板塊將著力優(yōu)化。金融業(yè)、地產(chǎn)業(yè)系強(qiáng)監(jiān)管行業(yè)，近年來受政策和市場影響，增長空間受到一定制約。

高峰期泛?？毓傻墓蓛r(jià)超過20元，截至7月30日收盤只剩下1.99元。