每經(jīng)AI快訊，中國(guó)銀河08月04日發(fā)布研報(bào)稱(chēng)：維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評(píng)級(jí)。

7月市場(chǎng)銷(xiāo)售降溫：2021年7月，30城新房銷(xiāo)售面積同比增速-5.19%，環(huán)比增速為-4.62%。銷(xiāo)售連續(xù)兩個(gè)月降溫，市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)逐步驗(yàn)證我們年初對(duì)銷(xiāo)售的判斷。分一二三線(xiàn)城市來(lái)看，同比方面，7月單月一、二、三線(xiàn)成交面積增量分別為4.84%/4.46%/-25.04%；環(huán)比方面，一、二、三線(xiàn)增速分別為-16.01%/-3.39%/3.38%，一線(xiàn)城市較6月幅度變化顯著，成交面積大幅下降，二線(xiàn)城市成交面積處于相對(duì)穩(wěn)定，相比之下，三線(xiàn)城市活躍度上升，但較去年同期成交面積大幅削減。

去化周期連續(xù)兩個(gè)月上行：截至2021年7月，十大城市的存銷(xiāo)比為8.53，較上月+0.39，去化周期環(huán)比+4.79%，同比-9.45%，隨著市場(chǎng)銷(xiāo)售降溫，去化周期開(kāi)始上行，但仍處于2017年以來(lái)的較低水平。分線(xiàn)來(lái)看，一、二線(xiàn)城市存銷(xiāo)比分別為7.87、8.93，分別較上月+0.05、+0.61，一線(xiàn)城市去化周期顯著低于二線(xiàn)城市，在信貸政策收縮和各城不斷升級(jí)限購(gòu)政策等背景下，市場(chǎng)后續(xù)可能出現(xiàn)降溫趨勢(shì)，存銷(xiāo)比反彈。

兩城開(kāi)啟第二批集中供地，土拍熱度分化依舊：6月10日，廈門(mén)成為首個(gè)開(kāi)啟第二批土拍的城市，6月17日，長(zhǎng)春緊隨其后。兩城二批次集中供地?zé)岫确只黠@，廈門(mén)熱度依舊，長(zhǎng)春再次遇冷。兩城比較，長(zhǎng)春第二批集中供地溢價(jià)率僅為0.4%，廈門(mén)23.62%。

政治局政策基調(diào)偏緊，未來(lái)目標(biāo)依舊是市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展：730中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”定位和三穩(wěn)目標(biāo)，加快發(fā)展租賃住房并落實(shí)用地、稅收等支持工作。7月23日八部門(mén)聯(lián)發(fā)《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》提出力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)，未來(lái)動(dòng)態(tài)調(diào)控或成常態(tài)。

政策對(duì)物管支持的大方向未變，板塊回調(diào)帶來(lái)布局機(jī)會(huì)：恒生物業(yè)服務(wù)及管理（HSPSM.HI）指數(shù)本月跌幅為24.68%，物業(yè)板塊出現(xiàn)較大幅度的下跌，主要是受《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》的政策波及，我們認(rèn)為《通知》中提到的整治內(nèi)容，對(duì)運(yùn)營(yíng)規(guī)范、品牌認(rèn)可度強(qiáng)的物管公司不構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響，政策對(duì)行業(yè)支持的大方向未變，高增長(zhǎng)仍是未來(lái)主旋律。目前，頭部物管公司21年對(duì)應(yīng)PE在16-55倍區(qū)間，均值為28倍，當(dāng)前估值處于合理區(qū)間，具備較高的投資價(jià)值。

投資建議：在行業(yè)供給側(cè)改革的大環(huán)境下，對(duì)于優(yōu)質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)房企是風(fēng)險(xiǎn)也是機(jī)遇，行業(yè)估值處于歷史最低水平，具備足夠的安全邊際；物業(yè)管理行業(yè)全面迎來(lái)黃金時(shí)代，萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)空間助飛躍，行業(yè)進(jìn)入基本面與政策面共振的階段。目前行業(yè)正處于快速擴(kuò)張階段，科技賦能加速行業(yè)發(fā)展，高業(yè)績(jī)指引和企業(yè)品牌力為估值提升創(chuàng)造想象空間。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)龍頭股：萬(wàn)科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、新城控股（601155）；優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：碧桂園服務(wù)（6098）、華潤(rùn)萬(wàn)象生活（1209）、金科服務(wù)（9666）、旭輝永升服務(wù)（1995）、招商積余（001914）、新大正（002968）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨經(jīng)濟(jì)及行業(yè)下行壓力的風(fēng)險(xiǎn)，銷(xiāo)售超預(yù)期下行的風(fēng)險(xiǎn)，政策調(diào)控不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——單日下跌24.59%！復(fù)盤(pán)“史上最慘ETF”的前世今生：一場(chǎng)本可避免的悲?。?/a>