每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

樓市的調(diào)控氣息越來(lái)越濃，8月以來(lái)，北京、上海、杭州、成都、惠州、東莞、金華等已陸續(xù)發(fā)布新政。

8月16日，大連市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作的通知》（下稱《通知》），在限制新購(gòu)住房上市交易、限制住宅用地出讓溢價(jià)率、加強(qiáng)新建商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理等方面進(jìn)行了調(diào)控升級(jí)，打響東三省本輪樓市調(diào)控第一槍。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，大連此次新政的影響主要在于打擊投資客炒房，通過(guò)對(duì)土地、新房?jī)r(jià)格進(jìn)行管理和指導(dǎo)，對(duì)市場(chǎng)起到穩(wěn)預(yù)期作用。

打擊短線操作

作為目前東北四大城市中GDP總量仍在全國(guó)前30強(qiáng)的城市，大連近年來(lái)的樓市調(diào)控一直以“穩(wěn)”為主，最近一次調(diào)控政策還是在2019年7月實(shí)施商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，今日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，7月份新建商品房住宅銷售價(jià)格大連環(huán)比上漲0.6%，同比上漲6.1%；二手房漲幅環(huán)比上漲0.4%，同比上漲6%，領(lǐng)跑東三省房?jī)r(jià)漲幅。

《通知》顯示，要嚴(yán)格限制上市交易，凡在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、高新區(qū)新購(gòu)買住房自網(wǎng)簽備案之日起滿5年方可上市交易，二手住房需滿3年；降低中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)住宅用地掛牌交易時(shí)的最高溢價(jià)率，采用“限定最高溢價(jià)率、達(dá)到最高溢價(jià)率搖號(hào)”“達(dá)到最高溢價(jià)率后轉(zhuǎn)為競(jìng)配建政策性住房面積”等競(jìng)價(jià)方式，嚴(yán)格限制住宅用地出讓溢價(jià)率，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

這也意味著，大連擴(kuò)大限售范圍，新增甘井子區(qū)；限售年限，新房從2年延長(zhǎng)到5年，二手房從2年延長(zhǎng)到3年，49%的土地最高溢價(jià)還將進(jìn)行一步下調(diào)。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，此次新政一方面打擊投資客炒房，通過(guò)限制其轉(zhuǎn)手時(shí)間的方式，減少出售頻率；另一方面，對(duì)土地、新房?jī)r(jià)格進(jìn)行管理和指導(dǎo)，對(duì)市場(chǎng)起到穩(wěn)預(yù)期的作用。

另外，“限售政策成為近期很多城市采取的調(diào)控政策，也是為了打擊短線操作，這充分說(shuō)明當(dāng)前大連嚴(yán)打投資投機(jī)炒房的導(dǎo)向。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，大連在底價(jià)確認(rèn)方面有較好的思考，減少了過(guò)去簡(jiǎn)單以控制溢價(jià)率為目標(biāo)的做法，“后續(xù)‘管住底價(jià)、控制溢價(jià)’的操作，或?qū)⒊蔀楦鞯赝恋厥袌?chǎng)的重要體現(xiàn)。”

多宗地塊溢價(jià)率觸頂

事實(shí)上，今年以來(lái)各大開(kāi)發(fā)商在大連摘地情緒高漲，高溢價(jià)地塊頻頻出現(xiàn)，多宗地塊觸頂最高溢價(jià)率49%。

2月4日，招商蛇口以21.2億元、溢價(jià)率44%擊敗華潤(rùn)、保利等8家房企，競(jìng)得大連體育新城一宗住宅用地，折合成交樓面價(jià)11126元/平方米。

5月21日，大連甘井子區(qū)泉水板塊3宗土地拍賣，吸引了金地、綠城、龍湖+中鐵建、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、碧桂園等13家房企參與。最終，萬(wàn)科、綠城瓜分了3宗新地，成交總價(jià)超28億元。其中萬(wàn)科摘得的一宗土地成交總價(jià)8.16億元，溢價(jià)率達(dá)49%，綜合樓面價(jià)11612元/平方米；由綠城摘得的一宗土地成交總價(jià)為15.04億元，溢價(jià)率達(dá)48.6%，綜合樓面價(jià)12068元/平方米。

一份來(lái)自大連同策同源機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，盡管受政府供地不足影響，2021年上半年大連土地市場(chǎng)成交143萬(wàn)平方米，相較去年同比下降41%，但土地成交樓面價(jià)同比上升28%。“今年上半年保利、中海等銷售排名前十的房企總銷售面積達(dá)到265萬(wàn)平方米，占全市的71%；與之對(duì)應(yīng)的則是Top10房企中半數(shù)土儲(chǔ)不足80萬(wàn)平方米，后續(xù)開(kāi)發(fā)需求量大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地迫切。”大連同策同源分析指出。

“2021年大連土地高溢價(jià)率地塊占比提升，超過(guò)40%的地塊占比為9%，高于2020年全年6個(gè)百分點(diǎn)。”潘浩進(jìn)一步表示，“近期，市場(chǎng)熱度較高的城市進(jìn)入密集調(diào)控周期，大連市土地市場(chǎng)熱度有所提升或?yàn)榇舜握叱雠_(tái)的原因之一。”

《通知》特別提出，要嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布。各自媒體、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)要嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)定，嚴(yán)格規(guī)范信息發(fā)布行為，對(duì)發(fā)布信息的合法性、合規(guī)性、真實(shí)性和導(dǎo)向性提前進(jìn)行評(píng)估。各相關(guān)部門(mén)對(duì)捏造和散布不實(shí)言論、散布房?jī)r(jià)上漲言論、制造恐慌情緒等擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為的嚴(yán)肅查處。

記者留意到，上半年大連土拍火熱之時(shí)，部分自媒體曾在社交平臺(tái)發(fā)布諸如“2021大連房?jī)r(jià)必漲的言論”，號(hào)召粉絲盡快買房。不過(guò)也有人比較理性，認(rèn)為現(xiàn)在大連樓市的熱度已經(jīng)在慢慢下降，買房的人沒(méi)那么多了，二手房成交量也在一直下跌中，而大連的待售二手房數(shù)量也在增加之中。

近三年成交增速穩(wěn)定

土地市場(chǎng)的火熱也傳導(dǎo)到了新房市場(chǎng)，區(qū)別于沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等東北城市的不溫不火，大連今年上半年經(jīng)歷了數(shù)月的火熱行情。

“從今年春節(jié)之后，市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)好，我們的住宅產(chǎn)品在上半年已經(jīng)全部售罄，目前僅有部分公建在售。”《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份咨詢位于大連沙河口區(qū)萬(wàn)科翡翠書(shū)院項(xiàng)目時(shí)，該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)如是表示。

無(wú)獨(dú)有偶，包括大連融創(chuàng)壹號(hào)院、中海閱麓山等在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目今年上半年均實(shí)現(xiàn)了熱銷，多個(gè)高價(jià)項(xiàng)目陸續(xù)入市。如均價(jià)高達(dá)47500元/平方米的中海東港項(xiàng)目，而此前大連東港板塊的項(xiàng)目均價(jià)一直在2.6萬(wàn)元至2.7萬(wàn)元/平方米；位于甘井子區(qū)的新希望錦麟玖璽已從2020年3月21日開(kāi)盤(pán)時(shí)3萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，上漲至目前的35000元/平方米。

“從大連統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年至2020年商品房成交面積同比增速分別為-7.6%、-15.1%以及8.5%，2020年商品房增速水平由負(fù)轉(zhuǎn)正主要為前一年基數(shù)相對(duì)較低，可見(jiàn)大連近三年商品房成交增速水平相對(duì)穩(wěn)定。”潘浩表示，今年年內(nèi)大連市商品房成交均價(jià)增速持續(xù)上行，但長(zhǎng)期來(lái)看，增速水平處于平穩(wěn)波動(dòng)區(qū)間。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)