每經(jīng)記者 淡忠奎    每經(jīng)編輯 賀娟娟

近日，陜西法門寺文化發(fā)展有限公司（以下簡稱法門寺文化公司）被天津市第三中級人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標的為5981.5萬元。

不久之前，其實控人寶雞市投資（集團）有限公司（以下簡稱寶雞城投）的一則涉及重大訴訟的公告，更是將大眾的目光重新拉回到陜西旅游IP之一——法門寺景區(qū)。

曾因過度商業(yè)化的質(zhì)疑，法門寺景區(qū)剛建成不久，也即2010年前后，便深陷輿論漩渦。彼時其身負巨額債務，也未找到適合自己的盈利模式。

之后，曲江系低調(diào)退場，法門寺景區(qū)的主導權(quán)回到寶雞市政府，由法門寺文化公司統(tǒng)籌管理，寶雞城投控股。再之后，法門寺景區(qū)在輿論場逐漸歸于沉寂。

如今，惹上官司的法門寺景區(qū)一定程度暴露了所背負的債務，但這只是其債務壓力的一個縮影。粉巷財經(jīng)（ID：nbdfxcj）不久前實地走訪法門寺景區(qū)，了解其運營現(xiàn)狀，并回溯和反思景區(qū)的商業(yè)化開發(fā)。

惹上官司

在西安漢城路的城西客運站乘坐旅游大巴，兩小時左右就能夠到達法門寺景區(qū)。像這樣的旅游專線，每天大約有三趟，節(jié)假日可能會更多。

眼下疫情雖已得到有效控制，仍能看到些許影響痕跡。粉巷財經(jīng)到達景區(qū)時是下午五點，太陽還是有些刺眼，諾大的景區(qū)廣場上只有寥寥數(shù)人，法門街道兩邊的餐飲店鋪基本都已經(jīng)大門緊閉，完全看不出來此前節(jié)假日里的熱鬧。

景區(qū)門口的工作人員告訴粉巷財經(jīng)：“我們這5點基本就沒人了，你明天九點左右再來。”

內(nèi)部人士介紹，這里邊有法門寺院、法門寺博物館和法門寺景區(qū)三家單位，景區(qū)售票也要結(jié)合其他兩方的開放時間。

即便有疫情的部分影響，眼前的冷清，仍然很難讓人想到，法門寺景區(qū)是陜西旅游的一張名片。每年有上百萬游客從全國各地來到這里。

圖片來源〡每經(jīng)記者 淡忠奎 攝

上海新世紀資信評估投資服務有限公司出具的《陜西法門寺文化發(fā)展有限公司2018年度第一期中期票據(jù)跟蹤評級報告》（以下簡稱《評級報告》）披露，2017-2019 年，法門寺景區(qū)游客接待量分別為171.89萬人、171.26萬人和161.04萬人，門票收入分別為0.92、0.87、0.82億元，其在核心業(yè)務中占比持續(xù)超過70%。

然而，不久前，寶雞城投公告披露，洛銀金融租賃股份有限公司（以下簡稱洛銀租賃）因融資租賃合同糾紛，將法門寺文化公司及寶雞城投起訴至洛陽高新區(qū)人民法院，一定程度上將法門寺文化公司的債務壓力暴露出來。

2018年，法門寺文化公司與洛銀租賃簽訂《所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將部分自有景區(qū)步道、景區(qū)山門西停車場等作為租賃物以1億元的價格轉(zhuǎn)讓給后者，后者將其租給景區(qū)使用。洛銀租賃稱，根據(jù)約定，法門寺文化公司應于今年3月18日支付租金約1236.96萬元，但并未足額支付。

不過，法門寺文化公司相關(guān)工作人員告訴粉巷財經(jīng)：“我們已經(jīng)跟金租公司達成了一致，很快就會把這個事情解決。這也跟寶雞、扶風市縣兩級都有過回復。我認為這對公司的經(jīng)營沒有什么影響，還是在正常的運轉(zhuǎn)。”

債務壓力

實際上，與洛銀租賃的融資租賃僅僅只是法門寺文化公司債務壓力的一個縮影，其因景區(qū)前期建設和景區(qū)提升改造工程的推進，已積累了高額債務?！对u級報告》）披露，截至2020年第一季度，其總負債達41.05億元。

粉巷財經(jīng)注意到，為緩解債務壓力，法門寺文化公司曾發(fā)起多筆景區(qū)資產(chǎn)融資租賃。中登網(wǎng)顯示，從2017年至2020年，其共有7筆融資租賃登記，涉及登記資產(chǎn)評估價值超過7億元，包括上述與洛銀租賃的融資租賃。

其出租人還包括長江聯(lián)合金融租賃有限公司、平安國際融資租賃有限公司、廣州越秀融資租賃有限公司、華夏金融租賃有限公司、遠東國際融資租賃有限公司等，不乏知名的頭部租賃公司的身影。

而租賃資產(chǎn)則涉及景區(qū)步道、停車場、安防系統(tǒng)、夜景照明系統(tǒng)等。

圖片來源〡中登網(wǎng)

事實上，如今景區(qū)現(xiàn)金流緊缺幾乎成為行業(yè)共性的問題，景區(qū)資產(chǎn)融資租賃也是較為常見的方式。

上述工作人員認為，“每個公司都會將融資作為公司發(fā)展的一個重要資金來源，肯定要有現(xiàn)金流的流入流出，融資是一個重要的手段。我們其他的融資也都是正常的。”

“隨著時間的推移，現(xiàn)在的一些短期問題肯定會逐步解決”，他表示，疫情之前，法門寺景區(qū)一直是盈利的，正常的經(jīng)營收入能夠滿足日常運營和發(fā)展。法門寺景區(qū)現(xiàn)在也是西線景區(qū)旅游復蘇最快的，加上一些市場工作推進，收入正在快速恢復。

眾所周知，疫情對于旅游行業(yè)沖擊之大，特別是實體景區(qū)的經(jīng)營更是遭遇重創(chuàng)。

《評級報告》顯示，受疫情影響，去年一季度法門寺景區(qū)游客接待量僅2.74萬人，其中景區(qū)售票處游客數(shù)量為1.24萬人次，團隊和網(wǎng)絡游客數(shù)量為 1.05萬人次，享受門票免費的游客量0.45萬人次；當期景區(qū)門票銷售收入為 0.02億元，業(yè)務收支嚴重倒掛。

隨著以后旅游業(yè)的復蘇，如何有力提升盈利能力，仍然是法門寺景區(qū)的難題。

從盈利結(jié)構(gòu)來看，法門寺文化公司經(jīng)營業(yè)務規(guī)模較小，費用負擔較重，依賴政府補助，盈利能力較弱。

商業(yè)化之辯

“比如交通，西安和寶雞去法門寺景區(qū)的客車班次較少，而且舒適性不強。而從鄭州去少林寺的專線都是豪華大巴。”

梁昭認為，法門寺景區(qū)的配套設施，景區(qū)服務以及交通這些方面都要需要進一步提升。舉個簡單的例子，很多人都是自帶香燭過去，景區(qū)的香燭銷售就跟不上。

粉巷財經(jīng)實地探訪發(fā)現(xiàn)，法門寺景區(qū)圍墻外都是密集的村子，出了景區(qū)幾乎沒有什么可供休憩之處。門前兩邊有較為密集的餐館和酒店，但是也時常大門緊閉。

陳剛表示：“這些店都只在白天高峰期開一會兒，價格也會比較高。”

圖片來源〡每經(jīng)記者 淡忠奎 攝

除了門票經(jīng)濟外，法門寺景區(qū)似乎很難看到成熟的商業(yè)化開發(fā)痕跡。

有接近法門寺景區(qū)的內(nèi)部人士告訴粉巷財經(jīng)：“我們規(guī)劃的有三個區(qū)，現(xiàn)在就建了一期?；旧蠜]什么商業(yè)化開發(fā)了，項目該停的停，主要就靠門票收入。”

這從營收結(jié)構(gòu)也能夠得到印證。

2017年至2019年，法門寺文化公司營收分別為1.29億元、1.3億元和1.17億元，其中門票銷售收入分別為0.92億元、0.87億元、0.82億元，而景區(qū)乘車和其它旅游服務只占據(jù)較小的比例。

比如，2019年景區(qū)電瓶車業(yè)務收入0.12 億元，導游服務、餐飲住宿、物業(yè)租賃和勞務服務共實現(xiàn)收入約0.095億元。

如今，再回過頭來看法門寺景區(qū)的商業(yè)化開發(fā)，需要辯證的眼光。如少林寺等成熟的景區(qū)，都有包括武校、文化交流、晚會演出以及周邊產(chǎn)品在內(nèi)的完整的產(chǎn)業(yè)體系，核心庭院也保護得很好。

法門寺景區(qū)在保護核心資產(chǎn)的同時，適度開發(fā)周邊文化產(chǎn)業(yè)未嘗不可。

圖片來源〡每經(jīng)記者 淡忠奎 攝

當然，法門寺景區(qū)也在逐步嘗試。法門寺文化公司相關(guān)工作人員告訴粉巷財經(jīng)，周邊產(chǎn)品這塊我們主要是跟外部公司合作聯(lián)動。

“比如，我們和陜旅集團打造的文化互動體驗式演藝——法門往事就頗受好評，后面也還有一些跟陜旅的合作項目在籌備。此外，我們基于一些項目上的衍生跟曲文投旗下公司也正在推進合作，以此推動景區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”

此外，他們將文化挖掘和體驗的活動跟重要節(jié)假日結(jié)合，比如基于茶文化的研究舉辦茶文化展，再如新春文化展系列民俗活動等也都在當?shù)剌^有影響。

當?shù)鼐用穹Q，每年春節(jié)等重要節(jié)假日，法門寺景區(qū)都是人潮洶涌，“這過去的高速上都會堵很遠的車。”

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