去年至今，監(jiān)管層陸續(xù)頒布了針對(duì)房企的“三道紅線”和土地“兩集中”政策，這些調(diào)控政策的出臺(tái)，清晰地預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入到平穩(wěn)發(fā)展的新周期。對(duì)于房企而言，想依賴財(cái)務(wù)杠桿實(shí)現(xiàn)彎道超車已無(wú)可能，只有穩(wěn)健均衡發(fā)展，才能在這個(gè)充滿變化的市場(chǎng)贏得一席之地。這樣的新周期對(duì)于旭輝控股（00884.HK）這類一直堅(jiān)持穩(wěn)健路線的房企來(lái)說，或是一次新的機(jī)遇。 旭輝近期發(fā)布了2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收363.7億元，同比增長(zhǎng)69%。在實(shí)現(xiàn)營(yíng)收增長(zhǎng)的同時(shí)，其有息負(fù)債僅增長(zhǎng)5.8%至1107億元，反映其營(yíng)收增長(zhǎng)更多來(lái)源于公司內(nèi)生性的成長(zhǎng)。 此外，旭輝2021年中期凈負(fù)債率控制在60.5%，遠(yuǎn)低于中國(guó)指數(shù)研究院披露的2020年大陸在港上市公司的平均凈負(fù)債率81.9%。 與此同時(shí)，旭輝的融資成本也呈現(xiàn)走低的趨勢(shì)，旭輝中期加權(quán)融資成本5.1%，較2020年底進(jìn)一步下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)3年保持下降態(tài)勢(shì)，而2021年的新增融資成本則控制在更低的4.3%。 今年5月，旭輝發(fā)行了總額為5億美元的綠色債券，其中包括5.25年期債券3.5億美元，利率4.45%；7年期債券1.5億美元，利率4.8%。而此次綠債發(fā)行7年的期限也創(chuàng)下了旭輝境外美元債發(fā)行最長(zhǎng)期限的紀(jì)錄。 今年7月，旭輝發(fā)行30億公司債，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)1.6倍，利率低至4.2%，發(fā)行價(jià)格創(chuàng)下2021年以來(lái)民營(yíng)地產(chǎn)同期限30億以上最低水平。 值得一提的是，旭輝還于上半年主動(dòng)贖回2.47億美元永續(xù)債，結(jié)合多筆低息、長(zhǎng)久期融資，讓旭輝的債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。目前，旭輝平均債務(wù)賬期則拉長(zhǎng)至4.6年，一年內(nèi)到期的債務(wù)占比僅17.7%，下半年境內(nèi)外主要到期債務(wù)都已經(jīng)完成了再融資，財(cái)務(wù)安全性極高。對(duì)于旭輝來(lái)說，低成本融資、長(zhǎng)債務(wù)賬期正成為其長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力之一。 不過，亦有部分投資者對(duì)旭輝仍然踩中一條紅線提出質(zhì)疑，其中報(bào)顯示，旭輝剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率72.1%，略高于70%紅線指標(biāo)。 對(duì)此，旭輝控股董事局主席林中給出了清晰的回復(fù)：“對(duì)旭輝而言，要做到三線全綠，就像在高速公路上要放慢速度，不是應(yīng)該踩剎車，而是要松油門，讓速度慢慢降下來(lái)，我們今年年底要做到全綠” 為了實(shí)現(xiàn)全綠的目標(biāo)，旭輝正在從多個(gè)維度發(fā)力：首先是加速去化，旭輝2021年1-6月實(shí)現(xiàn)合約銷售額1361.5億，同比增長(zhǎng)69%，銷售增速列位TOP20房企第二位；其次是加速回款，上半年旭輝的銷售回款率超過了90%，保持其持續(xù)的高回款率，通過高質(zhì)量銷售和回款給公司帶來(lái)穩(wěn)定、健康的現(xiàn)金流；第三，嚴(yán)控總負(fù)債規(guī)模，中報(bào)數(shù)據(jù)顯示旭輝總有息負(fù)債1107億，較2020年底僅增長(zhǎng)5.8%，增幅遠(yuǎn)小于其銷售增速；最后，旭輝在嚴(yán)格遵守投資紀(jì)律，綜合運(yùn)用商業(yè)勾地、收并購(gòu)等多種方式，獲取高銷投比項(xiàng)目，今年上半年新增貨值1279億，一二線占比達(dá)82%；總土儲(chǔ)足以支撐未來(lái)2年的銷售，85%位于一二線的城市群和都市圈，大概率在入市后能快速去化。 旭輝的穩(wěn)健牌為其在行業(yè)中贏得了不少支持者，中金在8月發(fā)布研究報(bào)告稱，建議關(guān)注財(cái)務(wù)、土儲(chǔ)、周轉(zhuǎn)都表現(xiàn)較好的龍頭企業(yè)，并推薦看好中國(guó)海外發(fā)展(00688)、旭輝控股(00884)等公司，均予“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)。而興業(yè)證券在8月9日的研報(bào)指出，旭輝融資成本持續(xù)下降、銷售保持較高增速，維持“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)8.3港元。 （免責(zé)聲明：文中機(jī)構(gòu)分析不作為投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）