每經(jīng)AI快訊，中國(guó)銀河09月09日發(fā)布研報(bào)稱：給予房地產(chǎn)推薦（維持）評(píng)級(jí)。

8月市場(chǎng)銷售同、環(huán)比均大幅下降：2021年8月，30城新房銷售面積同比增速-22.74%，環(huán)比增速為-24.61%。目前行業(yè)銷售拐點(diǎn)已經(jīng)確立，開始進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，未來若銷售下行幅度超預(yù)期，則政策維穩(wěn)預(yù)期將進(jìn)一步加強(qiáng)。分一二三線城市來看，同比方面，8月單月一、二、三線成交面積增量分別為-1.21%/-17.71%/-43.53%；環(huán)比方面，一、二、三線增速分別為14.13%/-37.65%/-26.93%。

去化周期反彈上浮趨勢(shì)明顯，仍處于四年來低水平：截至2021年8月，十大城市的存銷比為8.92，較上月+0.43，去化周期環(huán)比+5.06%，同比-3.78%，隨著市場(chǎng)銷售降溫，去化周期開始上行，但仍處于2017年以來的較低水平。分線來看，一、二線城市存銷比分別為7.11、10.29，分別較上月-0.76、+1.42。

土拍規(guī)則頻頻調(diào)整，將迎來二次土拍高峰期：廈門、長(zhǎng)春、無(wú)錫3城第二批供地平均溢價(jià)率為9.38%，較2020年全年年均水平-4.29pct。目前，二批土拍各地紛紛叫停，重新推出政策調(diào)整后的土拍規(guī)則，預(yù)計(jì)9月二輪土拍會(huì)大批次進(jìn)行，迎來推地高峰。

H1增收不增利，土拍政策調(diào)整將帶來盈利修復(fù)：板塊上半年“增收不增利”，營(yíng)收兩年CAGR+15.01%、歸母凈利潤(rùn)兩年CAGR-19.13%，毛利率短期依舊承壓，但拐點(diǎn)到來可期。預(yù)收賬款小幅上漲，行業(yè)杠桿率水平有望繼續(xù)下降。銷售強(qiáng)韌性對(duì)現(xiàn)金流形成支撐。物管公司普遍實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)。

LPR連續(xù)16期持平，估值處于歷史低位，修復(fù)空間大：8月20日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，連續(xù)16期持平。截至2021年8月31日，房地產(chǎn)行業(yè)PE(TTM)為6.7X，低于1年移動(dòng)均值7.9X，低于3年移動(dòng)均值8.8X，房地產(chǎn)行業(yè)PB（整體法）為0.9X，板塊估值仍處于10以來的底部區(qū)域，未來修復(fù)空間較大。

投資建議：行業(yè)的主要矛盾是在“高地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的環(huán)境下不斷下行的盈利能力，但在土地政策的不斷調(diào)整下，房企的利潤(rùn)空間受擠壓的局面將得到改善，同時(shí)基本面超預(yù)期下行，緩解了政策邊際收緊的擔(dān)憂，市場(chǎng)預(yù)期或?qū)⒂瓉硇拚Ｄ壳皝砜?，市?chǎng)對(duì)板塊的預(yù)期過于悲觀，主流房企PE（2021E）均值為4倍，股息率為7.6%，行業(yè)估值處于歷史最低水平，具備足夠的安全邊際，“低估值+高股息”的組合凸顯性價(jià)比。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬(wàn)科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團(tuán)（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。物業(yè)管理行業(yè)全面迎來黃金時(shí)代，市場(chǎng)空間足夠廣闊，預(yù)計(jì)2030年市場(chǎng)規(guī)?？蛇_(dá)2.5萬(wàn)億，行業(yè)進(jìn)入基本面與政策面共振的階段。建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：金科服務(wù)（9666.HK）、旭輝永升服務(wù)（1995.HK）、新大正（002968）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨經(jīng)濟(jì)及行業(yè)下行壓力的風(fēng)險(xiǎn)，銷售超預(yù)期下行的風(fēng)險(xiǎn)，政策調(diào)控不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——前所未有，保險(xiǎn)代理人百萬(wàn)大減員！有公司同比縮水超一半，五大上市險(xiǎn)企減員罕見“神同步”，業(yè)內(nèi)竟稱規(guī)模仍未見底

(記者 王曉波)

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