每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近年來，越來越多房企加快物業(yè)分拆上市的腳步，物業(yè)行業(yè)迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。

從日前物業(yè)上市公司已公布的2021年中報(bào)來看，上半年行業(yè)表現(xiàn)良好，整體業(yè)績(jī)量質(zhì)齊升，擴(kuò)規(guī)模仍是上市物企發(fā)展的核心戰(zhàn)略，營(yíng)業(yè)收入和歸母凈利潤(rùn)也隨著管理規(guī)模的不斷擴(kuò)大而持續(xù)增長(zhǎng)。

不過需要注意的是，2021年以來，物業(yè)行業(yè)密集資本化的背后也出現(xiàn)多股物企上市即破發(fā)情形，資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)行業(yè)的態(tài)度逐漸從熱烈對(duì)待轉(zhuǎn)變?yōu)槔潇o觀察。特別是7月份住建部與發(fā)改委等多部門針對(duì)物管行業(yè)提出具體約束后，未來行業(yè)或?qū)⒂瓉硇乱惠喯磁啤?/p>

視覺中國(guó)圖 數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院 楊靖制圖

市值、市盈率分化加劇

經(jīng)歷了2020年物企的高歌猛進(jìn)，今年以來物企在資本市場(chǎng)進(jìn)入了相對(duì)冷靜期，51家物業(yè)上市公司的市值、市盈率等指標(biāo)均有所回落。

截至9月27日收盤，公布業(yè)績(jī)的51家上市物企總市值為7113.12億港元，碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、恒大物業(yè)排名前三位，市值分別為1674.53億港元、911.86億港元、484.32億港元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，碧桂園服務(wù)市值一直穩(wěn)居上市物企榜首，接近上市物企總市值的四分之一，占比達(dá)23.55%。排名前五的物企（碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)和雅生活服務(wù)）市值之和占上市物企總市值的比例達(dá)54.53%；排名前十的物企市值占比接近四分之三，達(dá)到73.68%。上市物企市值超過均值的僅有13家，占上市物企總數(shù)的25.5%。市值排名第一的碧桂園服務(wù)和最后一名燁星集團(tuán)(市值2.84億港元）相差1671.69億港元。

截至2021年6月30日，46家上市公司的總市值突破萬(wàn)億元。港股市場(chǎng)市值千億元物企共2家，100億~1000億元企業(yè)共13家，50億~100億元的企業(yè)有9家，50億元以下的企業(yè)共22家；市值最高的碧桂園服務(wù)達(dá)2250.34億元。

不僅如此，物企市盈率也呈現(xiàn)分化的局面。截至9月27日，51家上市物企平均市盈率為25.04倍，對(duì)比2021年6月30日34倍均值，碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、金科服務(wù)等市盈率均在60倍以上，整體市盈率估值回落。

從估值水平來看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活市盈率最高，達(dá)93.73倍；融創(chuàng)服務(wù)、碧桂園服務(wù)位列第二三名，分別為59.58和52.87倍。市盈率高于25.04倍的物企有22家，其中4家上市物企市盈率高于50倍，分別為華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、旭輝永升服務(wù)。市盈率低于10倍的有9家，市盈率最低的是祈福生活服務(wù)，為3.52倍。市盈率排名第一的物企和最后一名相差90.21倍。

“規(guī)模”仍是第一訴求

與此同時(shí)，上市物企在資本的加持下繼續(xù)不斷擴(kuò)大企業(yè)管理規(guī)模。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年行業(yè)在管面積突破50億平方米，達(dá)52.9億平方米，同比增長(zhǎng)約39.6%，高于2020年期末行業(yè)在管面積增速（32%）7.6個(gè)百分點(diǎn)。

具體來看，碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活等公司規(guī)模繼續(xù)快速擴(kuò)張，在管面積規(guī)模首次在年中突破4億平方米。其中，碧桂園服務(wù)在今年上半年總計(jì)新增在管面積3.67億平方米至6.44億平方米，較上年同期增加101.6%，實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，規(guī)模創(chuàng)下歷史新高，位居行業(yè)首位；恒大物業(yè)在管面積同比增長(zhǎng)77.2%，增至4.5億平方米；保利物業(yè)期內(nèi)在管面積為4.28億平方米，同比增長(zhǎng)約35.16%。

事實(shí)上，在管面積的快速增長(zhǎng)，除來自母公司持續(xù)輸血外，第三方外拓顯然已成為行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)的巨大引擎。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在有披露第三方在管規(guī)模的32家物企中，平均第三方系在管規(guī)模占比為50.8%，比上年同期40.6%增加近10個(gè)百分點(diǎn)。

另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年上半年物企已發(fā)生并購(gòu)案例超40宗，交易金額過百億元，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。其中更不乏“大魚吃大魚”現(xiàn)象，如今年3月碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶，在管面積突破6億平方米，持續(xù)擴(kuò)大與其他物企的規(guī)模差距。據(jù)各物企公告，多數(shù)物企將會(huì)持續(xù)加大收并購(gòu)、市場(chǎng)外拓等規(guī)模擴(kuò)張手段，預(yù)計(jì)2021年下半年行業(yè)的收購(gòu)事件會(huì)越發(fā)高頻。

“規(guī)模擴(kuò)張是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的核心策略，行業(yè)正處于快速擴(kuò)張的階段，集中度在不斷加強(qiáng)。收并購(gòu)和成立合資公司，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)外拓的重要手段之一。”德信服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁唐俊杰在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上如是表示。

與之相對(duì)應(yīng)的則是中小物企規(guī)模擴(kuò)張之路仍顯“漫長(zhǎng)”。截至2021年6月31日，仍有4家上市物企在管面積不足1000萬(wàn)平方米，分別是燁星集團(tuán)、宋都服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)、星盛商業(yè)。

貝殼研究院分析指出，規(guī)模增速與物企實(shí)力成正比，頭部企業(yè)憑借母公司關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)與優(yōu)異的外拓能力，有效鞏固行業(yè)領(lǐng)先地位。同時(shí)，行業(yè)頻繁的收并購(gòu)舉措助力物企加速擴(kuò)張，第三方系規(guī)模已能與母公司系分庭抗禮，行業(yè)越發(fā)走向獨(dú)立。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，并購(gòu)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的已成為物企擴(kuò)張突圍的有效手段，在快速、有效提升企業(yè)管理規(guī)模的同時(shí)，豐富管理業(yè)態(tài)、補(bǔ)足區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)短板，多維度優(yōu)化戰(zhàn)略布局，推動(dòng)高質(zhì)量規(guī)?；l(fā)展。而頭部企業(yè)因?yàn)榫邆漭^強(qiáng)的品牌影響力和資源優(yōu)勢(shì)，更有利于進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張。相比之下，中小物企雖然規(guī)模也繼續(xù)增長(zhǎng)，但規(guī)模相對(duì)較小，這也導(dǎo)致行業(yè)分化加劇。

“掘金”增值服務(wù)規(guī)模

擴(kuò)張必然會(huì)加速營(yíng)收的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，43家上市物業(yè)企業(yè)平均營(yíng)收同比增長(zhǎng)為54.32%，有24家企業(yè)漲幅超過50%，最高漲幅為170.6%。

從凈利潤(rùn)增速看，上半年共有48家上市物企均實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)同比正增長(zhǎng)。如融創(chuàng)服務(wù)，上半年實(shí)現(xiàn)毛利10.3億元，同比增長(zhǎng)121.5%；歸母凈利潤(rùn)達(dá)到6.1億元，同比增長(zhǎng)154.4%；恒大物業(yè)實(shí)現(xiàn)毛利29.39億元，同比增長(zhǎng)68.7%；歸屬股東凈利潤(rùn)為19.35億元，同比增長(zhǎng)68.6%。

此外值得注意的是，盡管上半年基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)依然是上市物企的營(yíng)收主線，但各個(gè)物企積極圍繞社區(qū)資源和業(yè)主資產(chǎn)不斷開展新的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，拓寬服務(wù)邊界和業(yè)務(wù)領(lǐng)域，同時(shí)不斷深化社區(qū)服務(wù)體系，從需求、產(chǎn)品、渠道等多維度推進(jìn)，開發(fā)適合業(yè)主的增值服務(wù)產(chǎn)品，從而使得增值服務(wù)在整個(gè)業(yè)務(wù)體系中的占比正在不斷提高，并且利潤(rùn)空間更大。

具體來看，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在營(yíng)收分別為超50億元、10億~50億元以及的低于10億元的三個(gè)梯隊(duì)物企陣營(yíng)中，社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收較上年同期增長(zhǎng)分別是80.15%、111.21%和73.62%，其中遠(yuǎn)洋服務(wù)、金科服務(wù)、時(shí)代鄰里及融創(chuàng)服務(wù)均是200%以上的同期增長(zhǎng)。尤其是遠(yuǎn)洋服務(wù)，較上年同期增長(zhǎng)265.5%，助力其社區(qū)增值服務(wù)收入占比從上年同期11.2%大幅提升至26.9%。

碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江此前曾公開對(duì)外表示，增值服務(wù)拓展的邊界將是物業(yè)服務(wù)行業(yè)未來最重要的發(fā)展方向，“如果物業(yè)服務(wù)是萬(wàn)億級(jí)藍(lán)海的話，物業(yè)增值服務(wù)簡(jiǎn)單來說有可能是十萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)”。

平安證券研報(bào)指出，智慧化科技賦能、高毛利率業(yè)務(wù)占比提升等是物企盈利提升的主要原因。預(yù)計(jì)未來主流物企將進(jìn)一步強(qiáng)化智慧化管理體系打造，挖掘增值服務(wù)等高毛利項(xiàng)目增長(zhǎng)空間，預(yù)計(jì)整體盈利能力將穩(wěn)中有升。

而在此前，住建部、發(fā)改委、民政部等多個(gè)部門發(fā)文，鼓勵(lì)物業(yè)與各類生活場(chǎng)景融合，積極探索智慧社區(qū)建設(shè)等；北京和上海等地也提出完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，支持智慧物業(yè)平臺(tái)建設(shè)。預(yù)計(jì)隨著更多政策紅利的加快釋放，物業(yè)企業(yè)增長(zhǎng)空間將繼續(xù)快速增長(zhǎng)。

中指研究院表示，目前物業(yè)管理行業(yè)正處于快速發(fā)展時(shí)期。年初以來已有10家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市，行業(yè)整體市值突破萬(wàn)億港元，預(yù)計(jì)下半年物業(yè)企業(yè)上市熱潮將延續(xù)。從板塊估值水平看，上市物企估值水平明顯高于地產(chǎn)行業(yè)估值水平，是吸引物業(yè)企業(yè)積極上市的重要原因。目前處于交表狀態(tài)的擬上市物企有22家，預(yù)計(jì)年末上市物企將突破70家。