每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

10月13日，歷時(shí)3天的上海第二批集中土拍收官，共成交20宗宅地，總成交金額約480億元。其中11宗地塊以底價(jià)成交，9宗地塊溢價(jià)成交，最高溢價(jià)率9.85%，最高樓面價(jià)為68060元/平方米。

而此前的10月8日，上海7宗地塊因?yàn)檎{(diào)整規(guī)劃的緣故被終止出讓，由此給市場帶來了一些不確定因素，甚至有人預(yù)測可能在土拍中出現(xiàn)流拍情況。而實(shí)際情況是，此前的插曲并沒有過多影響上海本次土拍，雖然過半地塊以底價(jià)成交，卻未出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，總體來看，相比首批集中供地?zé)岫?，上海第二批次集中土拍明顯降溫。一方面部分地塊提前終止出讓，成交地塊中的過半地塊以底價(jià)成交；另一方面，即使熱門地塊的爭搶熱度也不及預(yù)期，僅一宗地塊觸發(fā)“隨機(jī)值”新規(guī)。

房價(jià)聯(lián)動下過半地塊底價(jià)成交

上海第二批集中土拍于10月11日拉開帷幕。當(dāng)日成交23宗地塊（含21宗動遷安置房、保障性租賃住房等保障性住房地塊）， 2宗寶山顧村老集鎮(zhèn)“城中村”改造地塊（純宅地）均以底價(jià)成交，總價(jià)13.07億元。

第二日（10月12日）成功出讓9宗商品房用地，總價(jià)超228億元，其中4宗地塊位于青浦，2宗在楊浦，嘉定、奉賢、金山各有一宗。

10月13日，最后9宗地塊成交，總價(jià)合計(jì)239億元。9宗地塊有5宗在臨港自貿(mào)區(qū)，2宗在徐匯，閔行梅隴、浦東惠南各有1宗。其中，3宗地塊封頂進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，僅閔行梅隴地塊在一次書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)中觸發(fā)了“隨機(jī)值”。

值得注意的是，上海第二批集中供應(yīng)的27宗涉宅用地中，有25宗地塊給出了房地聯(lián)動價(jià)（新房指導(dǎo)價(jià)），有3宗單價(jià)在10萬元以上，單價(jià)5萬元以下的共18宗，單價(jià)5萬-7萬元及7萬-10萬元的各2宗。

其中，徐匯區(qū)漕河涇街道地塊指導(dǎo)價(jià)11.4萬元/平方米，康健街道地塊指導(dǎo)價(jià)10.2萬元/平方米，楊浦江浦社區(qū)地塊指導(dǎo)價(jià)10.99萬元/平方米，定海社區(qū)地塊指導(dǎo)價(jià)9.9萬元/平方米。

10月8日，上海土地市場網(wǎng)站發(fā)布公告稱，因需對地塊規(guī)劃建設(shè)條件作進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化等原因，根據(jù)出讓人的申請，終止了7宗商品住宅地塊出讓活動。7宗宅地總計(jì)出讓面積54.27萬平方米，起始總價(jià)約111.44億元。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，上海市場有其特殊性，并且沒有因?yàn)橐{(diào)控市場而推出質(zhì)地比較次的地塊，所以不會出現(xiàn)流拍案例。即便當(dāng)前市場開始降溫，但房企仍會保持拿地?zé)崆?。?dāng)然，成交價(jià)格也是可控的，上海土拍“模范生”是要做到底了。

中指研究院分析認(rèn)為，上海第二批集中供地?zé)岫容^首批有所回落，土地市場降溫明顯。造成此種現(xiàn)象的原因，一方面受到房企資金壓力影響，銀行貸款政策收緊，房企回款壓力大。同時(shí)，融資渠道收緊，房企拿地意愿受抑制，拿地更趨于理性。

大部分地塊被央企和國企競得

延期、終止出讓以及流拍是此前已經(jīng)完成第二批集中供地城市的主要特點(diǎn)。

相比之下，上海第二批集中土拍的表現(xiàn)要稍勝一籌，雖有提前終止出讓地塊，但土拍過程中并未出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，而且有近一半地塊溢價(jià)成交。從終止出讓的地塊來看，本身的區(qū)位會優(yōu)勢不夠明顯，因而房企參與度不高。

值得注意的是，在上海第二批集中土拍中，央企和國企成為絕對主角，除龍湖、復(fù)星、雅戈?duì)柕让駹I房企拿下少數(shù)地塊外，其余地塊均為央企和國企競得。

如上海城建以總價(jià)41.4億元、溢價(jià)率3.11%奪得楊浦區(qū)江浦街道地塊；上海城投以總價(jià)33.3億元、溢價(jià)率4.91%拿下徐匯區(qū)康健街道地塊；中鐵以總價(jià)14.48億元、溢價(jià)率9.5%拿下奉賢新城地塊；上海城開以總價(jià)11.78億元、溢價(jià)率8.9%拿下青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華騰路北側(cè)地塊。此外，保利以36.8億元底價(jià)拿下徐匯區(qū)康健街道地塊，徐房以36億元底價(jià)奪得徐匯區(qū)漕河涇街道地塊。

“一方面，拿地銷售比40%的紅線削弱了企業(yè)融資優(yōu)勢，越來越少的企業(yè)失去了‘游戲資格’。同時(shí)，第二批集中土拍規(guī)則的調(diào)整使得土拍市場更加理性，房企可根據(jù)自身資金、土儲情況擇機(jī)增加優(yōu)質(zhì)土儲。”

張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，國企、央企在這次集中推地過程中更為積極在意料之中，因?yàn)樵谫Y金充足前提下“藝高人膽大”。“融資環(huán)境持續(xù)收緊，部分民企受困于‘三道紅線’監(jiān)管，不得不選擇戰(zhàn)略性收縮。而國企、央企不論在是融資成本還是融資渠道方面都更有優(yōu)勢。這樣的客觀條件，更有利于那些處于綠檔的國企、央企在這個階段拿地”。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)