每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

大學(xué)區(qū)招生、打擊學(xué)區(qū)房炒作、二手房指導(dǎo)價(jià)……政策連放大招下，深圳頂流學(xué)區(qū)價(jià)值正接受市場考問。

深圳福田區(qū)百花片區(qū)的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“自從深圳說要推行大學(xué)區(qū)招生政策以來，我這邊接觸到南天二花園有意成交的業(yè)主，房子總價(jià)普遍降了200萬-300萬元，旁邊的國城花園降價(jià)就更多了，降價(jià)400萬-500萬元的都有。”

在多個(gè)利空消息的共同作用下，一些學(xué)區(qū)房業(yè)主開始降價(jià)賣房，一些家長開始變得猶豫，整體市場觀望氛圍濃厚，以前在深圳居高不下的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在價(jià)格開始松動(dòng)。

降價(jià)六七百萬求賣

7月30日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會建設(shè)條例（草案征求意見稿）》在深圳市人大常委會網(wǎng)站上公開征求意見，擬通過立法推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，健全優(yōu)質(zhì)教育資源共建共享機(jī)制。

自此以后，深圳學(xué)區(qū)房市場的買賣方在心理上產(chǎn)生了微妙變化，部分業(yè)主擔(dān)心政策實(shí)施后影響學(xué)區(qū)房源價(jià)值，從而多次調(diào)低報(bào)價(jià)。當(dāng)然，也有業(yè)主一點(diǎn)都不慌，認(rèn)為學(xué)區(qū)房擠出一些“泡沫”實(shí)屬正常，未來深圳學(xué)區(qū)房的價(jià)值會一直在。

百花片區(qū)是深圳當(dāng)之無愧的頂流學(xué)區(qū)，片區(qū)內(nèi)聚焦了實(shí)驗(yàn)小學(xué)、百花小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等名校。片區(qū)內(nèi)的國城花園甚至在2021年年初時(shí)爆出過32萬元/平方米的成交單價(jià)，上述提到的南天二花園就是該片區(qū)的樓盤之一。

郭達(dá)是福田區(qū)百花片區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自從深圳開始實(shí)行大學(xué)區(qū)招生政策后，百花片區(qū)業(yè)主降價(jià)都比較厲害，普遍降價(jià)在200萬-300萬元，甚至有600萬-700萬元的，但并不普遍。我們在推房的時(shí)候，一般會主推這些降價(jià)、誠心賣房子的業(yè)主。

郭達(dá)向記者推薦了南天二花園5棟中層的一套房子，該房源為89平方米三房，市場參考價(jià)為1870萬元，但實(shí)際成交價(jià)在1530萬元左右，降價(jià)約340萬元。

郭達(dá)告訴記者，該房源是南天二花園性價(jià)比較高的，均價(jià)約在17.2萬元/平方米，那些不誠心賣的也有均價(jià)掛在23萬元/平方米的，那就另說了。“雖然小區(qū)環(huán)境舊了點(diǎn)，但百花片區(qū)的教育環(huán)境和居住氛圍還是很不錯(cuò)的。”

深圳福田區(qū)百花片區(qū)某項(xiàng)目樓盤 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，百花片區(qū)多為上世紀(jì)90年代建造的樓盤，項(xiàng)目間整體樓距較寬，且戶型基本都是南北通透那種。

劉樂是一位2歲孩子的媽媽，一直在留意深圳學(xué)區(qū)房的情況，因?yàn)槁犅勛罱钲趯W(xué)區(qū)房降價(jià)比較厲害，所以打算過來看一看有沒有合適的“撿漏”機(jī)會。但由于資金沒到位，且家里對于學(xué)區(qū)房的判斷出現(xiàn)了分歧，所以劉樂一直遲遲沒下手。

“其實(shí)我也早就注意到深圳部分學(xué)區(qū)房開始降價(jià)的消息了，不過我們一直沒下手，感覺這回深圳對學(xué)區(qū)房的整頓，以及大片區(qū)政策的出臺，可以看出深圳對實(shí)現(xiàn)教育公平的決心還是很大的，現(xiàn)在買，我們也害怕高位站崗。”劉樂告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他們決定先觀望。

抱有同樣心態(tài)的并非劉樂一個(gè)。許楠原計(jì)劃將福田下沙片區(qū)的某頭部房企三室一廳的住房賣掉，來換一套百花片區(qū)的兩居室，但現(xiàn)在他打消了這樣的念頭。

許楠告訴記者，當(dāng)初買房子看準(zhǔn)的就是地段，覺得未來一定有升值空間，但有了孩子后想法有些變化，想過換個(gè)“名校片區(qū)”，不過現(xiàn)在他們決定不折騰了。“下沙的學(xué)位雖然比不上百花片區(qū)，但隨著大片區(qū)招生政策和教育輪崗制的實(shí)施，以前沒那么好的學(xué)校，也有機(jī)會享受到同等的教育資源，我們暫時(shí)打算先觀望。”

深圳學(xué)區(qū)房還能買嗎？

“百花片區(qū)作為深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房最為集中的片區(qū)，受新政的影響還是很大，最直觀的感受就是掛牌價(jià)降了，成交少了。”郭達(dá)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

對很多打算更換學(xué)區(qū)房的購房者來說，是否要在現(xiàn)階段買入學(xué)區(qū)房，成了他們的最大困擾之一。深圳新政實(shí)施后，對深圳的學(xué)區(qū)房會帶來哪些影響？學(xué)區(qū)房還能買嗎？

中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁認(rèn)為，深圳大學(xué)區(qū)招生政策的推出，并不會導(dǎo)致深圳名校以及學(xué)區(qū)房的消失。深圳的名校是在長期競爭中生長起來的，有著難以匹敵的“制度”、“管理”、“校風(fēng)”、“生源”等優(yōu)勢，大部分優(yōu)秀師資還在，不可能因此改變名校的師資結(jié)構(gòu)和實(shí)力，比那些非名校仍將長期保持明顯優(yōu)勢。

不過，宋丁同樣強(qiáng)調(diào)現(xiàn)在學(xué)區(qū)房的價(jià)值極有可能會相比之前打折扣。“原來買了學(xué)區(qū)房，百分之百可以上名校，現(xiàn)在大學(xué)區(qū)制度下，這種好處不存在了，你只有X分之一的機(jī)率上名校。原有的學(xué)區(qū)房價(jià)值必將大打折扣，房價(jià)出現(xiàn)顯著下跌將是大概率事件。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，過去學(xué)區(qū)房之所以上漲顯著，源于心理預(yù)期。而這次深圳的調(diào)控，相當(dāng)于在給超高價(jià)位的學(xué)區(qū)房“擠泡沫”，是在打掉學(xué)區(qū)房持續(xù)上漲預(yù)期，有利于防止市場對學(xué)區(qū)房的炒作。當(dāng)調(diào)控進(jìn)入精細(xì)化時(shí)代，各地的調(diào)控政策也在見招拆招。事實(shí)上并非深圳學(xué)區(qū)房熱度下降了，如北京、上海、合肥等地的學(xué)區(qū)房熱度都有所下降。

深圳福田區(qū)百花片區(qū)某項(xiàng)目樓盤 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

郭達(dá)也表達(dá)了相類似的觀點(diǎn)，“要不要買學(xué)區(qū)房，我覺得還是看個(gè)人需求。比如我認(rèn)識的一些業(yè)主，他們并不擔(dān)心政策會讓學(xué)區(qū)房價(jià)值大幅下降，因?yàn)樗麄儺?dāng)初買入百花片區(qū)，也并不只是讓孩子上學(xué)，核心區(qū)位和成熟配套也是他們看中的要素之一。”

此外，對于最近深圳學(xué)區(qū)房遇冷，一位在深圳某股份制銀行業(yè)從業(yè)多年的業(yè)務(wù)經(jīng)理從不同視角向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者闡述了自己的觀點(diǎn)，“深圳實(shí)行二手房指導(dǎo)價(jià)后，存在這樣一個(gè)現(xiàn)象，二手房指導(dǎo)價(jià)和當(dāng)下的市場成交價(jià)還存在一定價(jià)差，比如一套1000萬元的房子，在政策前3成貸款可以貸300萬元，而政策后指導(dǎo)價(jià)變成800萬元，但銀行是按指導(dǎo)價(jià)放款的，只給放240萬元，這差出來的60萬元就得購房者自己補(bǔ)上。學(xué)區(qū)房作為二手房里的‘房價(jià)天花板’，需要自己掏出真金白銀補(bǔ)的錢只會更多，自然購房者的觀望情緒會更重。”

（應(yīng)采訪對象要求，文中郭達(dá)、劉樂、許楠為化名)

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝