每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

10月16日，上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站公示了《本市近期將上市新建商品住房項(xiàng)目一覽表（第五批次）》，共推出57個(gè)新盤，總計(jì)15206套房源，并將于近期陸續(xù)上市。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，與前四批次集中供應(yīng)房源相比，本批次集中供應(yīng)房源中備案均價(jià)達(dá)到10萬元+的豪宅項(xiàng)目一次性釋放了多達(dá)15個(gè)，項(xiàng)目最高均價(jià)達(dá)14.7萬元/平方米。

上海蘇州河畔，一處在建的樓盤 視覺中國圖

每平方米最高價(jià)14.7萬元

從區(qū)域分布看，上海第五批次集中供應(yīng)房源分布在浦東、黃浦、徐匯、靜安、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明、臨港等16個(gè)區(qū)域，在今年的5批次集中供應(yīng)房源中分布區(qū)域最多。

值得注意的是，相比今年前四批次集中供應(yīng)房源，第五批次集中供應(yīng)的房源達(dá)15206套，在數(shù)量上遙遙領(lǐng)先。其中，備案均價(jià)超過10萬元的豪宅項(xiàng)目多達(dá)15個(gè)，且地理位置都比較好。

以上海桃花源項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目為純別墅，也是此次備案均價(jià)最高的項(xiàng)目，達(dá)14.7萬元/平方米，共有房源188套，總價(jià)區(qū)間2500萬~7500萬元，入圍1.3倍，也就是245人。該項(xiàng)目上一次取證為2019年，均價(jià)為13.95萬元/平方米。

另一個(gè)明星項(xiàng)目綠地海珀外灘，地處董家渡，地理位置優(yōu)越。此次的備案均價(jià)為14.25萬元/平方米，房源共145套，主力總價(jià)2700萬~6000萬元，入圍2.5倍，也就是363人。

而坐擁浦東陸家嘴一線江景的中信九廬項(xiàng)目，2019年首次開盤時(shí)均價(jià)為12.8萬元/平方米。自去年疫情好轉(zhuǎn)后該項(xiàng)目就屢次傳出將要開盤的消息，可以說，這也是上海蓄客最久的豪宅項(xiàng)目。此次該項(xiàng)目備案均價(jià)為13.5萬元/平方米，房源152套，主力總價(jià)1300萬~6000萬元，入圍2.5倍，也就是380人。

此外，位于浦東新區(qū)的陸家嘴濱江苑項(xiàng)目、靜安區(qū)的安康名邸項(xiàng)目和虹口區(qū)的虹璽名邸項(xiàng)目，備案均價(jià)均超過12萬元/平方米，三者入圍比均為2.5。

相比之下，去年曾引發(fā)上海豪宅搶購潮的碧云尊邸項(xiàng)目則顯得相對低調(diào)，次此備案均價(jià)為11.2萬元/平方米。單價(jià)看似乎并不高，但主力戶型為300~500平方米的4~6房聯(lián)排，主力總價(jià)1800萬~6000萬元，房源173套，入圍2倍，350人左右。

對于此次上海集中供應(yīng)的房源總數(shù)量之大及豪宅項(xiàng)目扎堆情況，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一方面為了緩解市場焦慮情緒，加強(qiáng)維穩(wěn)樓市秩序；另一方面，和房企年底沖擊業(yè)績也有一定關(guān)系。“上海第五批次集中供應(yīng)新盤中高價(jià)項(xiàng)目多一些，是根據(jù)全年供應(yīng)來進(jìn)行相應(yīng)調(diào)配的，第一批集中供應(yīng)房源時(shí)基本以剛需和剛改盤為主，沒有什么高端項(xiàng)目”。

二手房降溫恐影響新房

不過，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，購房者在同批次房源中只能認(rèn)購一個(gè)樓盤，這顯然會(huì)分流一部分客源。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，今年上海第五批次集中供應(yīng)房源之前，上海已發(fā)放195張預(yù)售證，總計(jì)供應(yīng)58687套新房。至此，今年上海新房供應(yīng)總預(yù)證將達(dá)252張，總房源數(shù)將達(dá)73893套，為近五年之最。

此外，一些熱門樓盤，如中糧瑞虹海景壹號、保利天匯、新湖青藍(lán)國際、新湖明珠城等項(xiàng)目，一年內(nèi)再次取證，產(chǎn)品類型未變，價(jià)格也未漲。

今年2月6日，上海新房搖號積分制正式落地實(shí)施，計(jì)分辦法綜合購房人擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購房記錄、家庭、戶籍以及在滬繳納社保等情況進(jìn)行計(jì)算。按計(jì)分高低排序選取進(jìn)入公證搖號選房的人員名單后，其余認(rèn)購人不再進(jìn)入公證搖號選房環(huán)節(jié)。

根據(jù)規(guī)定，上海第五批次集中供應(yīng)房源，項(xiàng)目認(rèn)購比（認(rèn)購組數(shù)/準(zhǔn)售房源套數(shù)）高于入圍比（入圍組數(shù)/準(zhǔn)售房源套數(shù)）的，觸發(fā)計(jì)分排序規(guī)。另外，所有項(xiàng)目中凡是認(rèn)購比高于1：3的，繼續(xù)實(shí)行“5年限售”政策。

不過，熱門區(qū)域的樓盤往往也不缺高分客群，如果中高分客戶集體奔赴同一片區(qū)的高分熱門樓盤，則購買該樓盤的難度會(huì)隨之增大。如前灘區(qū)域的新房均價(jià)為10.2萬元/平方米，之后入圍購房者的總分基本在滿分了。

值得一提的是，今年7月上海開始實(shí)施二手房源價(jià)格核驗(yàn)，即交易管理部門將以市場真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對外發(fā)布。

“目前來看，上海二手房市場降溫比較明顯，不排除一些需求向二手房市場進(jìn)行分流，同時(shí)減輕對于新房的需求。”張波預(yù)計(jì)，今年四季度整個(gè)市場降溫還會(huì)持續(xù)，并由二手房市場向新房市場傳遞。

易居研究院智庫中心數(shù)據(jù)顯示，今年9月，上海二手房成交約1.2萬套，環(huán)比下降33%，同比下降61%，成交水平幾乎降至近幾年的底部水平。可見，“核驗(yàn)價(jià)格”導(dǎo)致的掛牌減少，以及“三價(jià)就低”導(dǎo)致的首付增加，對市場起到顯著的降溫效果。