每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“文化正是一個(gè)項(xiàng)目區(qū)別于其他項(xiàng)目非常重要的靈魂和基礎(chǔ)。”

10月19日，在由每日經(jīng)濟(jì)新聞和人民文旅共同舉辦的“文旅賦能與行業(yè)機(jī)遇”沙龍上，克而瑞商旅文總經(jīng)理馬洪波表示。

克而瑞商旅文總經(jīng)理馬洪波 每經(jīng)記者 韓陽 攝

文旅投資邏輯有待完善

馬洪波認(rèn)為，目前房地產(chǎn)開發(fā)的邏輯很清晰，即拿地、產(chǎn)品、銷售，而文旅產(chǎn)業(yè)因?yàn)樯婕斑\(yùn)營、投資，很多項(xiàng)目的投資邏輯不清，也沒有做出非常好的模式。金融出現(xiàn)支持的情況下，對于項(xiàng)目如何篩選，包括對整個(gè)文旅項(xiàng)目或者相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支持，將成為非常重要的一個(gè)要求。

“當(dāng)資金投到大資管、存量、產(chǎn)業(yè)方面，運(yùn)營是非常重要的核心支撐。別人問我是不是可以買某個(gè)民宿，是不是可以買某個(gè)行業(yè)街鋪，我認(rèn)為運(yùn)營能不能支撐，決定著項(xiàng)目的可能。所以，真正有運(yùn)營支撐的項(xiàng)目，才是今天更多投資企業(yè)包括開發(fā)企業(yè)應(yīng)該去選擇的。”

在馬洪波看來，文旅發(fā)展產(chǎn)業(yè)的核心還是產(chǎn)業(yè)，如果沒有產(chǎn)業(yè)背后的支撐，文旅項(xiàng)目基礎(chǔ)也不會特別牢。所以，目前市場中存在體旅、康旅、農(nóng)旅、文化+旅游科技+低碳等等，背后產(chǎn)業(yè)的支撐是基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)是能夠跟目標(biāo)人群等很多方面結(jié)合在一起的。在今天整個(gè)大的趨勢下，產(chǎn)業(yè)跟文旅的結(jié)合將成為未來非常重要的發(fā)展趨勢。

“流量+消費(fèi)是很多四五線城市甚至一二線城市里踴躍出的一些項(xiàng)目的普遍操作模式，叫商旅文項(xiàng)目，商業(yè)、文化、旅游結(jié)合在一起，構(gòu)建了一個(gè)城市更多的社交客廳、文化客廳和城市客廳，它代表了流量，也代表了整個(gè)消費(fèi)的可能。”

馬洪波表示，我們國家正式從觀光旅游到了度假旅游的新階段，度假是今天很多新青年非常重要的一個(gè)旅游選擇。在度假區(qū)中，1/4時(shí)間是旅游，3/4時(shí)間是城市度假，強(qiáng)度假也是未來很重要的要素趨勢。

文旅+各種生活場景和文化、度假內(nèi)容，是今天文旅的大趨勢，當(dāng)然也會存在于各種投資的趨勢。

另外，馬洪波認(rèn)為，文化是非常重要的一個(gè)內(nèi)容，文化不需要高大上，更需要的是接地氣，與其更好不如不同，文化正是一個(gè)項(xiàng)目區(qū)別于其他項(xiàng)目非常重要的靈魂和基礎(chǔ)。

存量持續(xù)盤活時(shí)代

和地產(chǎn)開發(fā)相比，文旅項(xiàng)目的操作方式有很大不同，也還有很多痛點(diǎn)并未解決。

馬洪波表示：“文旅地產(chǎn)很難高周轉(zhuǎn)，把北京周邊、上海周邊所有的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目做分類，70%、80%的客群來自核心城市，到今天為止，像昆明的項(xiàng)目也難做到外來客戶比例超過20%。從這個(gè)角度來講，做文旅地產(chǎn)一定和高周轉(zhuǎn)的客戶容量有很大沖突，因?yàn)樗皇浅鞘械禺a(chǎn)。當(dāng)整個(gè)城市的人口規(guī)模達(dá)不到一定程度的情況下，是不是可以做到高周轉(zhuǎn)，值得思考。”

“現(xiàn)在很多文旅項(xiàng)目的機(jī)制是沒辦法做到銷售管理和運(yùn)營管理雙平衡的，高強(qiáng)度下彎腰撿錢這件事很難做。運(yùn)營是按照‘萬’算利潤的，投資可能是按照‘億’做投入的，人員不匹配，機(jī)制不匹配，今天在文旅地產(chǎn)開發(fā)里，包括文旅產(chǎn)業(yè)的很多開發(fā)，運(yùn)營的不支持導(dǎo)致很多項(xiàng)目在人才投入上都出現(xiàn)了各種各樣的問題。因而在不同的體系下，我們需要運(yùn)營思維下的機(jī)制和管理，更需要的是能夠在整個(gè)項(xiàng)目里全程參與，把投前、投后包括整個(gè)后期的運(yùn)營做好。城市地產(chǎn)賣完就結(jié)束了，文旅地產(chǎn)賣完才剛剛開始，因?yàn)樾枰ㄟ^各種運(yùn)營和服務(wù)加持，才能讓項(xiàng)目后續(xù)有運(yùn)營的可能，不會半路夭折。”

“現(xiàn)在很多地產(chǎn)項(xiàng)目都是高周轉(zhuǎn)，但文旅是通過時(shí)間、空間來換整個(gè)開發(fā)的流量和價(jià)格的。很多項(xiàng)目可能從開始賣七八千，到最后賣到兩萬，這來自整個(gè)空間的配套植入跟時(shí)間上的整個(gè)運(yùn)營價(jià)值的提升。”

馬洪波最后說：“過去20年是一個(gè)大發(fā)展時(shí)代，未來20年是一個(gè)存量的持續(xù)盤活時(shí)代，更需要很多行業(yè)內(nèi)的專業(yè)支持，包括人才的培養(yǎng)，機(jī)制的創(chuàng)立等。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 韓陽 攝