每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

10月26日，由每日經(jīng)濟新聞主辦的第十一屆中國價值地產(chǎn)年會在深圳落幕，本屆年會的主題是“錨定價值，理性求進(jìn)”。

在年會價值對話環(huán)節(jié)，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶就三條紅線、集中供地新政策下土地市場現(xiàn)狀、企業(yè)進(jìn)退決策、未來地怎么拿、產(chǎn)品怎么做等拋出了核心問題。

旭輝集團(tuán)高級副總裁張海民、佳兆業(yè)集團(tuán)控股副總裁劉策、金科股份副總裁張勇、港龍中國副總裁王國震等參會嘉賓，通過自身企業(yè)實踐和研究，分享了下一步品牌房企如何穩(wěn)健發(fā)展的思考。

以短期銷售決定投資與否不夠理性

現(xiàn)在中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到了全面調(diào)控新階段。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前13個已完成第二批次集中供地的城市中，共計有8個城市發(fā)布了停拍公告，有6個城市部分地塊發(fā)生流拍。

從已完成的拍地情況來看，第一次集中供地，房企參拍的熱情非常高，競爭也非常激烈，平均溢價率14.7%。到第二次除部分一線城市外，多數(shù)城市集體遇冷，這反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場怎樣的現(xiàn)狀？

劉策認(rèn)為，現(xiàn)階段房企不拿地，表面上是市場銷售下滑的問題，融資收緊導(dǎo)致銀行放款、開發(fā)商融資難度加大，更深層次是企業(yè)發(fā)展模式、經(jīng)營水平的問題。如果之前企業(yè)發(fā)展比較激進(jìn)，在該次融資收緊的情況下，企業(yè)資金鏈繃得很緊就容易受傷。市場轉(zhuǎn)冷更會使得整個企業(yè)的銷售、回款現(xiàn)金流受到影響。

對于近期的土地市場遇冷，張勇坦誠表示，上半年拿地是因為銷售形勢好，大家有錢，所以比較沖動。下半年發(fā)現(xiàn)上半年拿的地還要虧，銷售回款回不來，融資融不了，就沒錢投資，所以還是不夠理性。

王國震表示，對行業(yè)而言這一輪調(diào)控有個主要目的是降低企業(yè)財務(wù)杠桿，倒逼行業(yè)從原來高杠桿的金融思維向科學(xué)的制造業(yè)思維轉(zhuǎn)變。做好產(chǎn)品和服務(wù)，是制造業(yè)的核心競爭力。而住宅產(chǎn)業(yè)還有個特點就是買地，買好地買對地，去國家重點發(fā)展的區(qū)域買地，選擇好城市。在這一點上，港龍中國一直堅持深耕長三角，布局大灣區(qū)，保持合理杠桿，謀求長期發(fā)展。

對于房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，張海民表示，對于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康長久發(fā)展而言，中央定下的穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期三穩(wěn)政策是非常正確的。讓大家降杠桿，就是為了讓行業(yè)健康發(fā)展，更多擠掉富余的產(chǎn)能。產(chǎn)品做不好的開發(fā)商，就應(yīng)該被淘汰。但房地產(chǎn)未來發(fā)展還是可持續(xù)的，18萬億的市場規(guī)模還是在的。

拿地更考究企業(yè)經(jīng)營水平

現(xiàn)階段，部分城市投資熱度降低，土地流拍率有所提升，企業(yè)利潤不及預(yù)期，還有企業(yè)在拿地后，寧肯被罰沒保證金、纏上糾紛，也要退掉競得的土地。這種市場預(yù)期下，企業(yè)在投資發(fā)展方面，該如何去選擇一些適合自己的城市？

在這種市場預(yù)期下，張海民表示，對于企業(yè)投資發(fā)展而言，“房住不炒”，我們把房子做好，服務(wù)好住戶，這是第一根本，服務(wù)未來是很好的市場，也是很好的責(zé)任。作為企業(yè)來說，我們有這個責(zé)任去做好產(chǎn)品。

“未來，始終堅持以做好產(chǎn)品為出發(fā)點，把長期主義堅持到底，把每件事做好、做踏實。把房子做好，把服務(wù)做好，不管是規(guī)模企業(yè)，還是有想法的老板，堅持長期主義是正確的，把長期主義堅持到底，為人民服務(wù)，也是為社會做貢獻(xiàn)，才能做得更加長遠(yuǎn)。”張海民認(rèn)為。

拿地與否，在哪些城市拿地，在劉策看來更是考究企業(yè)融資能力和經(jīng)營水平。

劉策認(rèn)為，房企如果經(jīng)營足夠穩(wěn)健，能夠獲得資本市場認(rèn)可，利息足夠低，信用足夠好，且經(jīng)營水平比較高，哪怕大盤下行，市場下行，但因為產(chǎn)品和服務(wù)出眾，依然能夠賣得很好，在什么樣的城市都可以布局，什么樣的城市都會是其決勝之地。如果房企經(jīng)營水平一般，在哪個城市其實都是不行的。市場差，大家都不拿地；市場好，那些融資成本低、開發(fā)速度快的企業(yè)，在競爭中也一定能夠戰(zhàn)勝經(jīng)營水平一般的企業(yè)。

在政策調(diào)控和房地產(chǎn)金融審慎管理走向常態(tài)化的情況下，有研究機構(gòu)認(rèn)為，房企拿地意愿受限，預(yù)計后續(xù)競拍的城市土地市場也將降溫，二批次流拍和撤拍地塊的城市增多。

張勇則對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展抱有樂觀心態(tài)。張勇認(rèn)為，18萬億市場之下，房地產(chǎn)還是可以干的，但重要的是，打造經(jīng)營管理能力才可提升企業(yè)的投資能力。而什么時候投和投哪里，其實分析起來很麻煩。就金科而言，有一個城市清單，不在清單以內(nèi)的絕對不搞機會主義。

此外，要穿透周期，盡量拿稍微大一點的地，如果只顧眼前的考核，只管今年，你根本分享不到土地溢價、城市增長帶來的紅利。要豐富拿地渠道，目前金科非招拍掛拿地達(dá)到57%，更多的是通過產(chǎn)業(yè)嫁接、商業(yè)獲取、城市更新等途徑獲得土地資源。

王國震從另一個角度分析了房地產(chǎn)市場應(yīng)該如何精準(zhǔn)投資和精細(xì)化運營。

王國震認(rèn)為，房地產(chǎn)特別是住宅地產(chǎn)，是一個帶金融屬性的制造業(yè)，因為它賣的是住宅產(chǎn)品，所以不是金融而是制造業(yè)。我們要學(xué)習(xí)制造業(yè)的運營思維，談產(chǎn)品一定會談成本，如果在建設(shè)成本上降得過于低，這個產(chǎn)品不會有好的結(jié)果。唯獨企業(yè)修煉內(nèi)功，在運營層面上提高效率，才能把成本降下來，才能為客戶提供高性價比產(chǎn)品，才能為企業(yè)贏得更高利潤。

王韶對現(xiàn)下房地產(chǎn)發(fā)展特點做了概況性總結(jié)，并提出了新房地產(chǎn)觀。王韶認(rèn)為，整個房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。之前有一句話“沒有買錯的地”，只要有地，傻子都能賺錢，但現(xiàn)階段，更考究企業(yè)的產(chǎn)品力、服務(wù)力和運營力，未來選準(zhǔn)城市，選準(zhǔn)賽道非常重要，這也是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天的一個重要變化。

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