作為房地產(chǎn)行業(yè)以“穩(wěn)健”“理性”為代表的頭部主流房企，金地一直以來頗受市場(chǎng)和投資者的關(guān)注。

特別是近兩年我國(guó)房地產(chǎn)及相關(guān)的金融市場(chǎng)出現(xiàn)一些波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨不確定性的情況下，金地依舊能夠做到財(cái)務(wù)穩(wěn)健，營(yíng)收增長(zhǎng)，毛利率提升，融資成本維持行業(yè)低位等經(jīng)營(yíng)成績(jī)，無論對(duì)于金地還是對(duì)于行業(yè)而言，都具有重大意義。

行業(yè)更為關(guān)注的是，在面臨諸多不確定性情況下，金地交上這份財(cái)務(wù)穩(wěn)健、成長(zhǎng)韌性凸顯的成績(jī)單，是運(yùn)氣所致還是實(shí)力使然？對(duì)于資本市場(chǎng)關(guān)注它的投資者來說，金地經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)著力點(diǎn)和空間，則更為重要。

不過，市場(chǎng)在觀察研討，也在用腳投票，近一個(gè)月內(nèi)，金地集團(tuán)獲得了6份券商研報(bào)關(guān)注，其中買入3家，增持1家。

營(yíng)收增長(zhǎng)，充沛土儲(chǔ)豐厚規(guī)模預(yù)期

相較往年，金地今年早早就發(fā)布了第三季度報(bào)，這其中有多個(gè)值得關(guān)注的指標(biāo)。1~9月，金地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入538.84億元，同比增長(zhǎng)33.25%；銷售金額2287億元，同比增長(zhǎng)34.5%，其中華東/東南/華南分別貢獻(xiàn)了40.1%/18.7%/13.8%的銷售額；銷售均價(jià)21522.7元/平方米，同比增長(zhǎng)4.2%。

根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，金地1~9月全口徑銷售金額在行業(yè)中排名第10名，較去年全年提升了2個(gè)名次；前三季度新開工面積1462萬平方米，同比增長(zhǎng)27%，完成全年計(jì)劃的87%；竣工面積698萬平方米，同比增長(zhǎng)36.5%，完成全年計(jì)劃的48.1%；公司目前銷售金額已完成全年目標(biāo)的81.7%，全年有望實(shí)現(xiàn)2800億目標(biāo)。

在行業(yè)充滿不確定性的條件下，躍進(jìn)行業(yè)前十，完成年度目標(biāo)并不容易。由于受政策調(diào)控影響，第三季度房地產(chǎn)行業(yè)銷售出現(xiàn)普遍性降溫，TOP10企業(yè)1~9月銷售額同比增速僅6%，而金地全口徑銷售額增速居于TOP10房企首位。

規(guī)模并非金地唯一渴求，為保證利潤(rùn)率，金地嚴(yán)格自律，嚴(yán)守投資紀(jì)律，控制地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，高度關(guān)注城市分化帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。在關(guān)注雙集中供地城市同時(shí)，通過擴(kuò)大布局、加強(qiáng)城市梯度和戰(zhàn)略縱深，適度下沉至三四線城市拿地。

金地前三季度通過多元化方式新增土地101宗，總投資額約1135億元，權(quán)益投資額約460億元；新增土地儲(chǔ)備1492萬平方米，其中權(quán)益儲(chǔ)備約599萬平方米；新增土儲(chǔ)平均樓面價(jià)7607元/平，占當(dāng)期售價(jià)35.3%。前三季度拿地中三四線城市占比約為36%，較去年提升9個(gè)百分點(diǎn)。

整體來看，金地今年依然延續(xù)積極擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，但拿地成本略有下降。從區(qū)域分布來看，新獲取土地儲(chǔ)備主要分布在華南、華東和東南區(qū)域，分別占比26%、25%和19%。前三季度，金地集團(tuán)平均拿地成本7607元/平方米，相較2020年末下降了6.6%，拿地均價(jià)占銷售均價(jià)的比例從2020年的40.1%下降到35.3%。

截至2021年中期，金地總土儲(chǔ)6729萬平方米，權(quán)益比52.2%，總土儲(chǔ)可覆蓋2020年銷售面積的5.6倍。充沛土儲(chǔ)亦豐厚了金地規(guī)模增長(zhǎng)預(yù)期。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健，毛利率有望觸底反彈

在行業(yè)流動(dòng)性趨緊的大環(huán)境下，金地對(duì)應(yīng)有方，嚴(yán)守經(jīng)營(yíng)紀(jì)律，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)保持穩(wěn)健，融資成本維持行業(yè)低位。截至三季度末，公司剔除合同負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債率為70.24%，凈負(fù)債率為 65.67%，現(xiàn)金短債比為1.44，滿足三道紅線要求，為穩(wěn)健型的“綠檔”房企。

在2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克這樣說道，“金地在歷史上從未突破‘三道紅線’指標(biāo)。我們始終堅(jiān)持審慎的財(cái)務(wù)政策，在經(jīng)營(yíng)上只有堅(jiān)持長(zhǎng)跑思維而非依賴短跑沖刺，才能在復(fù)雜的環(huán)境下保證企業(yè)的長(zhǎng)久穩(wěn)健發(fā)展。”

金地集團(tuán)也始終高度重視現(xiàn)金流管理，強(qiáng)調(diào)銷售及時(shí)回款，在確保資金安全的前提下，加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理，通過投融資結(jié)合，提升資金利用效率。截至三季度末，投資凈收益41.5億元，占收入比重7.7%，較去年同期提升1.9%；公司預(yù)收賬款+合同負(fù)債共1254.6億元，同比增長(zhǎng)17.3%，可覆蓋2020年房地產(chǎn)結(jié)算收入1.7倍。

得益于穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)成果、良好的信用背書，以及與各主要銀行建立的長(zhǎng)期、穩(wěn)固戰(zhàn)略合作關(guān)系，金地目前融資成本保持行業(yè)低位。截至2021年中期，公司有息負(fù)債綜合成本4.7%，同比降低0.2%。此外，8月12日，公司完成4.8億綠色美元債的發(fā)行，發(fā)行利率4.95%。

2021年以來，多項(xiàng)信貸及土地政策疊加，房企將要面對(duì)更大的資金壓力。凌克表示，金地集團(tuán)將重點(diǎn)關(guān)注防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保持良好的流動(dòng)性，一方面加大銷售回款的管理力度，另一方面保持低成本多渠道的融資優(yōu)勢(shì)，保障公司規(guī)模發(fā)展的資金需求。

有研報(bào)指出，從負(fù)債率、短期流動(dòng)性以及美元債利率等角度來看，金地集團(tuán)財(cái)務(wù)穩(wěn)健，融資優(yōu)勢(shì)顯著且相對(duì)估值優(yōu)勢(shì)突出，亦具備高質(zhì)量周轉(zhuǎn)基因，是內(nèi)生造血能力與增長(zhǎng)兼具的龍頭。

在經(jīng)營(yíng)過程中，毛利率下滑是房地產(chǎn)行業(yè)繞不開的現(xiàn)狀，也是金地在重要場(chǎng)合的一個(gè)重要題目。金地曾在中報(bào)中做過解釋，公司表示毛利率下降一方面與近年地價(jià)占房?jī)r(jià)比重提高有關(guān)，另一方面與本期結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān)，部分低毛利項(xiàng)目集中交付結(jié)算影響了整體毛利率。

不過，金地預(yù)計(jì)下半年待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕且毛利率水平較上半年有所提升。這一預(yù)判在三季報(bào)也得到了驗(yàn)證。

根據(jù)三季報(bào)數(shù)據(jù)，金地2021年第三季度，毛利率為19.49%，環(huán)比增長(zhǎng)了6.03個(gè)百分點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士分析，倘若第四季度的毛利率可以維持在19%附近，金地的毛利率很有可能在第二季度觸底并實(shí)現(xiàn)反彈。

凌克表示，金地集團(tuán)始終堅(jiān)持平衡發(fā)展觀，未來仍會(huì)保持規(guī)模與利潤(rùn)的平衡，高度重視現(xiàn)金流和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，在追求公司業(yè)績(jī)較好發(fā)展的同時(shí)，不過分推高財(cái)務(wù)杠桿。文/王大花