每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

10月26日，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的第十一屆中國價值地產(chǎn)年會上，由每日經(jīng)濟(jì)新聞、每經(jīng)智庫與清華大學(xué)中國企業(yè)研究中心深度合作的《2021中國地產(chǎn)上市公司品牌價值榜TOP100》重磅發(fā)布。

每日經(jīng)濟(jì)新聞圖

2021年最具品牌價值的100家房企分別是誰？相較去年房企座次發(fā)生了哪些變化？這些房企的價值分布區(qū)間是多少？主要集中在哪些區(qū)域？清華大學(xué)中國企業(yè)研究中心主任趙平教授在年會現(xiàn)場作了詳細(xì)解讀。

品牌價值總量增長4.1%

中國上市公司代表了中國經(jīng)濟(jì)的先鋒與活力，地產(chǎn)上市公司的品牌影響力，在較大程度上折射出中國房地產(chǎn)行業(yè)的品牌影響力。

有鑒于此，清華大學(xué)中國企業(yè)研究中心與每日經(jīng)濟(jì)新聞、每經(jīng)智庫深度合作，發(fā)揮清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院中國企業(yè)研究中心多年積累的品牌理論研究優(yōu)勢，以及每日經(jīng)濟(jì)新聞、每經(jīng)智庫對資本市場敏銳的洞察力，對中國地產(chǎn)上市公司的品牌價值進(jìn)行了深入研究，開發(fā)出《2021中國地產(chǎn)上市公司品牌價值榜TOP100》。

中國地產(chǎn)上市公司品牌價值榜對地產(chǎn)企業(yè)的品牌發(fā)展壯大具有重要意義：它可以讓上榜地產(chǎn)企業(yè)更清晰地了解本企業(yè)品牌的發(fā)展?fàn)顩r，為其動態(tài)跟蹤品牌的投資績效和提升品牌管理效率提供參考；還可以激勵未上榜的企業(yè)向優(yōu)勢品牌企業(yè)學(xué)習(xí)，持續(xù)提升品牌價值；同時也可以為學(xué)術(shù)界開展品牌價值的理論研究，為政府制定更有效的房地產(chǎn)政策提供支持。

趙平表示，“榜單有四個數(shù)字值得注意。一是2021中國地產(chǎn)上市公司TOP100總體品牌價值是18118.04億元，總量和去年相比增長了4.1%；二是1660億元，這是現(xiàn)在榜單第一位碧桂園的品牌價值，比2020年增加345億元，增長了26%；三是18億元，即進(jìn)入榜單的門檻，比去年TOP100增長了17.8%，也提高得很快。第四個數(shù)據(jù)是68和15，68是指在整個榜單中品牌價值增加的企業(yè)有68家，新進(jìn)入的有15家。”

榜單顯示，排名第一的是碧桂園，品牌價值為1660.21億元，其品牌價值比上年增加了344.79億元，增長了26.2%。排名第100的公司品牌價值為17.50億元，比上年進(jìn)入TOP100門檻提高了2.65億元，增長了17.8%。此外，2021年有15家公司新入Top100，15家公司跌出Top100。

在2021中國地產(chǎn)上市公司品牌價值榜TOP100中，有68家公司的品牌價值是上升的，27家出現(xiàn)下降。其中品牌價值提升最快的是佳源國際控股，達(dá)到149.6%，排名從上年的第78位躍升到第48位，跨越了30位。

在品牌價值上升的公司中，上升幅度超過40%的公司有27家，上升幅度在20%-40%之間的公司有13家，在0~20%之間的有28家。同時，與上年相比品牌價值排名上升的公司有42家，保持不變的有7家，排名下降的有36家。

榜單中，排名前25位公司的品牌價值總計為13278.03億元，比2020年下降了0.2%。排名前3位的企業(yè)是碧桂園、萬科A和中國海外發(fā)展，總體品牌價值占TOP25品牌價值總量的30.6%，比2020年的35.7%降低了5.1個百分點。

其中，品牌價值突破1000億元的公司有兩家，分別為碧桂園和萬科A，總體品牌價值為3086.22億元，占TOP100總體品牌價值的17%；品牌價值在100億~999億元的公司有38家，總體品牌價值為12490.92億元，占TOP100總體品牌價值的68.9%；品牌價值在100億元以下的公司有60家，總體品牌價值為2540.91億元，占TOP100總體品牌價值的14%。

從地域上看，上榜企業(yè)最多的地域是廣東，有24家，占比約四分之一；合計品牌價值為7602.87億元，占TOP100總體品牌價值的42%。上榜企業(yè)數(shù)量排在第二位的是上海，有17家，占比約約五分之一；合計品牌價值為2400.67億元，占TOP100品牌價值的13.3%。

“總體來看，2021中國地產(chǎn)上市公司品牌價值榜TOP100的地域分布呈現(xiàn)“高度集中”的特點。廣東、香港、上海和北京這四個一類地區(qū)就有68家，約占TOP100的三分之二；品牌價值總計為14883.55億元，占TOP100的82.1%。江蘇、天津、浙江、福建、重慶和河北這六個二類地區(qū)則有27家企業(yè)上榜，約占TOP100的四分之一；品牌價值總計為3007.09億元，占TOP100的16.6%。一類地區(qū)和二類地區(qū)兩者相加共10個地區(qū)，品牌價值總計為17890.65億元，占TOP100的98.7%。其他三類地區(qū)包括5個地區(qū)5家企業(yè)入圍，總體品牌價值為227.40元，占TOP100的1.3%。其他地區(qū)沒有企業(yè)入圍。”趙平表示。

品牌價值需長期建設(shè)

“品牌價值來源于品牌資產(chǎn)，品牌資產(chǎn)實際上是公司無形資產(chǎn)的一部分，公司無形資產(chǎn)除了品牌資產(chǎn)以外，也包括像專利等類似一系列資產(chǎn)也能夠給公司帶來實際的收益，品牌是其中之一。”

趙平表示，“品牌資產(chǎn)是指消費(fèi)者、員工、合作方和公眾對品牌的全部認(rèn)知和情感，絕大部分不在企業(yè)內(nèi)部而在企業(yè)外部，這需要長期的品牌建設(shè)才能夠不斷地提升，而且如果是不注意保護(hù)的話，非常容易導(dǎo)致整個品牌資產(chǎn)的流失。”

據(jù)介紹，2021中國地產(chǎn)上市公司品牌價值榜TOP100以2020年12月31日為截止日期，選取在此日期前上市的地產(chǎn)行業(yè)的全部A股公司，同時包括在香港聯(lián)合交易所(HKEX)、紐約證券交易所(NYSE)、全美證券交易所(AMEX)、納斯達(dá)克證券市場(NASDAQ)、倫敦證券交易所(LSE)、及新加坡交易所 (SGX)等上市交易的中國內(nèi)地地產(chǎn)公司，共計180家。

對于上市公司品牌價值的具體評估方法，趙平介紹稱，“在評估地產(chǎn)上市公司的品牌價值時，首先綜合考慮了企業(yè)連續(xù)5年披露的數(shù)據(jù)，計算出企業(yè)當(dāng)期的均衡財務(wù)收益；然后根據(jù)我們的專家系統(tǒng)，評估地產(chǎn)行業(yè)品牌對財務(wù)收益的貢獻(xiàn)比率，計算出品牌為公司帶來的當(dāng)期均衡財務(wù)收益；之后，我們基于地產(chǎn)上市公司在股市上的表現(xiàn)，評估地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景和該公司在地產(chǎn)行業(yè)中的競爭地位，獲得用于判斷該公司品牌未來收益前景的品牌收益強(qiáng)度，最終得到品牌價值。”

品牌價值的計算基本公式為：V = BE × BR × BP。其中：V——品牌價值（Brand Value），BE——當(dāng)期均衡財務(wù)收益（Business Earning），BR——行業(yè)品牌貢獻(xiàn)比率（Brand Ratio），BP——品牌收益強(qiáng)度（Brand Potential）。

趙平表示，“2021中國地產(chǎn)上市公司品牌價值榜TOP100遵循了四個基本原則：一是科學(xué)性，榜單計算的原理基于品牌資產(chǎn)價值的收益評估法，參照了國際上最新的品牌價值研究的研究成果，從多個角度上來提供支撐；二是客觀性，客觀性主要是以上市公司的客觀數(shù)據(jù)來進(jìn)行評價的，這些數(shù)據(jù)都是上市公司每年經(jīng)過審計的財務(wù)報表，是改不了；三是公眾性，清華大學(xué)作為第三方來做，不涉及任何評估和被評估的公司，也不接受任何咨詢；四是專業(yè)性，我們組織了300個不同行業(yè)的專家，40多所院校的教授們一塊來討論這樣的問題。”

“總之，近年來整個房地產(chǎn)行業(yè)波動較大，盡管整體情況在見好，還有很大的挑戰(zhàn)，相信還是有很多機(jī)遇。怎么樣能夠迎接挑戰(zhàn)抓住機(jī)遇、不斷提升公司的品牌價值，是擺在這些上市公司面前需要解決的主要問題。”趙平最后表示。