10月29日晚，中南建設(shè)發(fā)布2021年第三季度報(bào)告，前三季度中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入610.8億元，同比增長33.2%；歸屬于上市公司股東的凈利潤27.7億元，三年復(fù)合增長率29.8%。地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入449.4億元，同比增長41.7%；建筑業(yè)務(wù)營業(yè)收入176.6億元，同比增長13.0%。

經(jīng)營性現(xiàn)金流穩(wěn)中向上

前三季度，中南建設(shè)在增量銷售上趕節(jié)點(diǎn)、促簽約，在存貨去化上給政策、敢斷尾，完成了地產(chǎn)合同銷售金額達(dá)1536.8億元，銷售面積達(dá)1117.0萬平方米的優(yōu)異數(shù)據(jù)，同比分別增長7.4%和4.3%，增速雖不高，但在當(dāng)前形勢下已難能可貴，而回款率則維持在80%左右的水平。

在支出端，最突出的表現(xiàn)是投資風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步控制，前三季度，中南建設(shè)累計(jì)新增項(xiàng)目47個(gè)，規(guī)劃建筑面積合計(jì)793.4萬平方米，地價(jià)總額319.6億元，與銷售金額的比值僅為20.8%。新增項(xiàng)目平均地價(jià)僅約4028元/平方米，比去年同期下降約17%。而同期平均銷售價(jià)格13759元/平方米，同比增長2.9%，一減一增為后續(xù)利潤提供了更好的保障?？梢哉f，中南建設(shè)兩集中供地的缺席和優(yōu)中選優(yōu)的拿地策略，雖犧牲了一定規(guī)模，但理性是保障安全的黃金準(zhǔn)繩。

在審慎經(jīng)營體系上，以能定收、以收定投的原則貫穿始終，穩(wěn)健的預(yù)算和資金管理調(diào)度全局，用量化、精益的管理工具確保流動性安全。今年1-9月中南建設(shè)經(jīng)營性現(xiàn)金流入1122.9億元，是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的6.75倍，經(jīng)營性現(xiàn)金流入月平均125億元，遠(yuǎn)超一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的月均值14億元。前三季度中南建設(shè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額13.9億元，同比大幅增長95.0%，連續(xù)四年保持正值，這正是經(jīng)營安全的基本體現(xiàn)。

降杠桿，調(diào)結(jié)構(gòu)，三線轉(zhuǎn)綠加速進(jìn)擊

中南建設(shè)有息負(fù)債規(guī)模在同等規(guī)模房企中始終保持低位，更多依靠經(jīng)營效率而非有息負(fù)債。截至三季度末，公司有息負(fù)債（含期末應(yīng)付利息）637.3億元，占負(fù)債總額的比例僅為21.35%，第三季度大幅減少130.3億元?；仡櫄v史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2018-2021年三季度，中南建設(shè)有息負(fù)債規(guī)模分別為579.4億元、699.2億元、799億元、637.3億元，占當(dāng)期銷售金額的39.5%、35.66%、35.69%、41.46%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均70%的水平。

從負(fù)債質(zhì)量看，非標(biāo)融資減少，融資結(jié)構(gòu)和期限持續(xù)改善。三季末有息負(fù)債中，銀行貸款占比約61%，非銀金融機(jī)構(gòu)貸款占比約25%，債券占比約14%；從期限看，一年以內(nèi)到期的各類有息負(fù)債占比僅為26.10%，較上半年末下降1.13個(gè)百分點(diǎn)。

反映到“三道紅線”指標(biāo)上，中南建設(shè)加速向“綠檔”挺進(jìn)。截至三季度末，中南建設(shè)凈負(fù)債率77.61%，較上半年末下降17.66個(gè)百分點(diǎn)；扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.08，較上半年末提高4.85個(gè)百分點(diǎn)，兩項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)綠線并繼續(xù)優(yōu)化?？鄢A(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率75.81%，較上半年末下降1.61個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步靠近上限70%的規(guī)則要求。中南建設(shè)力爭在2022年內(nèi)實(shí)現(xiàn)三線全綠。

資金接力和償債能力更上臺階

在當(dāng)前形勢下，中南建設(shè)對包括商票、應(yīng)付款、其他經(jīng)營支出在內(nèi)的各類資金償付的期限、結(jié)構(gòu)等都有更為精細(xì)的管控。

中南建設(shè)未來一年內(nèi)到期的有息負(fù)債共約166億元，每月平均償付需求僅約14億元。其中2021年第四季度，中南建設(shè)境內(nèi)到期及潛在行權(quán)回售債券金額僅有約24億元，無到期美元債償還，最近一筆美元債到期日要到2022年6月。

截至三季度末，中南建設(shè)貨幣資金230.4億元，是一年以內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的1.39倍，兌付能力強(qiáng)，可完全覆蓋短期債務(wù)，確保償債無憂。

已售未結(jié)資源充裕，業(yè)績承壓但有基礎(chǔ)

截至三季度末中南建設(shè)合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)資源金額高達(dá)1215.4億元，是前三季度結(jié)算收入的2.7倍，在同行中也處于較高水平，對后續(xù)業(yè)績也有支撐。結(jié)合歷史經(jīng)營情況復(fù)盤看，結(jié)轉(zhuǎn)效率還有提升空間。

在房住不炒和房產(chǎn)稅加速推進(jìn)的長期背景下，審慎經(jīng)營和“防三高”是幫助中南建設(shè)穿越逆境的法寶，只要足夠安全就有做不完的生意，更能保障“三個(gè)卓越”戰(zhàn)略目標(biāo)的推進(jìn)和實(shí)現(xiàn)。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）