每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年第三批集中供地正式開(kāi)啟。

今日（11月1日），無(wú)錫率先舉行第三批集中土拍，20宗地塊均成功出讓?zhuān)山豢偨痤~約273.8億元。其中17宗地塊底價(jià)成交，僅3宗地塊出現(xiàn)溢價(jià)。國(guó)企背景企業(yè)依然是拿地主力，如無(wú)錫城開(kāi)、無(wú)錫和居、吳文化博覽園和濱湖城投均競(jìng)得兩宗地塊。

而上周以來(lái)，深圳、上海、南京、蘇州、合肥等城市已紛紛掛牌第三批集中供地，其中部分城市還下調(diào)了競(jìng)拍門(mén)檻。從第一批集中供地的火熱到第二批集中供地的普遍降溫，第三批集中供地將會(huì)有何種表現(xiàn)，是業(yè)界普遍關(guān)注的。

多城掛牌第三批集中供地

上周克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)量較前一周顯著回升，總供應(yīng)建筑面積達(dá)2796萬(wàn)平方米。而這與上周上海、深圳、南京、蘇州、合肥等城市發(fā)布第三批集中供地公告不無(wú)關(guān)系。

具體來(lái)看，上海共推出51宗地塊，其中27宗涉宅用地總起始價(jià)約456.21億元，出讓面積合計(jì)約156.11萬(wàn)平方米；深圳共推出11宗地塊，總體量達(dá)187萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)約352億元；南京共出讓61宗地塊，總起始價(jià)約482.86億元，合計(jì)出讓面積約274.16萬(wàn)平方米；蘇州推出26宗地塊，總建面達(dá)386萬(wàn)平方米，總起始價(jià)約405.6億元；合肥計(jì)劃出讓22宗宅地，其中濱湖區(qū)有5宗地推出。

值得注意的是，上海第三批集中供地中首次出現(xiàn)“雙定雙限房”地塊，即位于崇明長(zhǎng)興島的地塊被標(biāo)注為限價(jià)商品住房項(xiàng)目，申請(qǐng)人須提交由相關(guān)政府部門(mén)出具的項(xiàng)目認(rèn)定文件。不過(guò)整體來(lái)看，上海第三批集中供地多為郊區(qū)低總價(jià)地塊，且嚴(yán)格控制溢價(jià)率。

對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該地塊采取這一政策主要還是限定購(gòu)房人群的范圍。長(zhǎng)興島上有我國(guó)重點(diǎn)布局的長(zhǎng)興造船基地，江南造船、中遠(yuǎn)海運(yùn)、振華重工、滬東中華四大央企也在都在此有重要布局。因此，此地塊大概率就是定向針對(duì)這些企業(yè)的人群。雙定就是需要符合一定條件才能購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)還可能規(guī)定上市交易的時(shí)限，雙限則是對(duì)價(jià)格和戶(hù)型等會(huì)有明確規(guī)定。此類(lèi)性質(zhì)的地塊在臨港新片區(qū)也有不少，未來(lái)針對(duì)于重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域，都可能會(huì)加大此類(lèi)定向人群的居住用房。

此外，深圳第三批集中供地共推出11宗地塊，雖然數(shù)量?jī)H為第二批集中供地供應(yīng)量的一半，但起拍總價(jià)為第二批集中供地的83%。同時(shí)地塊質(zhì)量較高，如南山、龍崗園山、前海3宗地塊的掛牌起始價(jià)都在50億元以上；面積方面，前海、福田、南山、龍崗園山4宗地塊建面規(guī)模比較大，均在20萬(wàn)平方米以上；合肥第三批集中供地的地塊質(zhì)量也較前兩批明顯提升。

部分城市下調(diào)競(jìng)拍門(mén)檻

截至目前，除寧波、鄭州兩城外，其余20個(gè)重點(diǎn)城市均已完成前兩批集中供地。同時(shí)，大部分城市都增加了土地供應(yīng)，尤其是蘇州、合肥、上海、北京、長(zhǎng)沙、杭州等城市，今年前10月的宅地成交量就已經(jīng)與2020年全年成交量持平甚至超越。

不過(guò)，雖然大部分重點(diǎn)城市在集中供地計(jì)劃中都加大了宅地供應(yīng)力度，但從重點(diǎn)城市1-10月宅地實(shí)際成交規(guī)模來(lái)看，除廣州、深圳已完成全年宅地供應(yīng)計(jì)劃超八成（83%、81%）外，大部分城市供地完成情況相對(duì)偏緩，尤其是北京、鄭州、寧波、深圳、廈門(mén)、濟(jì)南等城市，1-10月累計(jì)宅地成交面積還不及全年宅地供地計(jì)劃的40%。

同時(shí)，部分城市今年前10個(gè)月雖然土地掛牌量較高，但受房企融資難度加大以及市場(chǎng)降溫的影響，流拍率大幅提升，導(dǎo)致第二輪集中土拍成交量較首輪明顯下降。如長(zhǎng)沙、北京、沈陽(yáng)、杭州、廣州5個(gè)城市，第二輪集中土拍流拍率均超50%，使得其供地完成量被大幅壓縮。

“融資環(huán)境越發(fā)收緊，房企實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的難度加大，所以整體選擇了轉(zhuǎn)向更為謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，這是土地市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌的直接原因。”張波表示。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年上半年房企補(bǔ)貨的意愿是積極的，尤其是中大型房企，在重點(diǎn)城市的拿地勢(shì)頭不弱。如在合肥、武漢、杭州、寧波等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，均出現(xiàn)部分房企加大布局的情況。但在融資渠道全面收緊及各地調(diào)控政策趨嚴(yán)等因素作用下，房企在下半年整體拿地?zé)崆槊黠@減弱。預(yù)計(jì)這一現(xiàn)象在今年不會(huì)發(fā)生顯著變化，土地降溫的態(tài)勢(shì)還將持續(xù)。

記者注意到，為了應(yīng)對(duì)土拍預(yù)冷，部分城市的土拍門(mén)檻已開(kāi)始有所放松。如南京、深圳、蘇州在第三批集中供地出讓公告中已經(jīng)對(duì)競(jìng)拍規(guī)則適度放松。

其中南京降低對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的限制，企業(yè)拿地資質(zhì)由一級(jí)或二級(jí)降至三級(jí)；深圳在規(guī)則中取消了“競(jìng)自持”的規(guī)定，競(jìng)建設(shè)類(lèi)型主要為出售型人才住房，相較之前的土拍規(guī)則略有寬松。

蘇州則下調(diào)了保證金和首付款比例，取消了土地的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，并將集中供地保證金比率全部下調(diào)至30%，而第二批集中供地的保證金多數(shù)為50%（少數(shù)地塊為30%）。同時(shí)首次付款比例下調(diào)至50%，而第二批集中供地的首次付款比例為60%。

“接下來(lái)即將迎來(lái)第三批土地密集入市，為完成全年供地計(jì)劃，供地計(jì)劃完成率不高的北京、鄭州、寧波、廈門(mén)、濟(jì)南等城市會(huì)進(jìn)一步加大宅地供應(yīng)量，尤其是濟(jì)南、合肥這類(lèi)大概率面臨高流拍率的城市，第三批集中土拍供地量將顯著增加。”林波續(xù)稱(chēng)。

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