文|劉言

整個(gè)中國商管行業(yè)都在等待一家新上市公司的誕生。

2021年10月21日，珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(下稱“珠海萬達(dá)商管”)在港交所遞交了招股書，這家公司的上市進(jìn)度進(jìn)入新的實(shí)質(zhì)階段。

不出意外，明年上半年，大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司（下稱“萬達(dá)集團(tuán)”）董事長王健林就出現(xiàn)在香港交易大廳，舉槌為開市敲鐘。

毫無疑問，這不是王健林旗下的第一家上市公司，但卻是最受業(yè)界矚目的一個(gè)。珠海萬達(dá)商管若成功上市，王健林就成功演繹了一部現(xiàn)實(shí)版的“王者歸來”。

2017年，由于國內(nèi)宏觀金融監(jiān)管環(huán)境變化，萬達(dá)集團(tuán)遭遇前所未有的危機(jī)，彼時(shí)王健林迅速?zèng)Q定，大手筆出讓重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，償還外債。

同年7月，萬達(dá)以637.5億元價(jià)格，將13個(gè)文旅項(xiàng)目和77家城市酒店分別賣給融創(chuàng)集團(tuán)與富力地產(chǎn)。此后，在全行業(yè)的關(guān)注中，萬達(dá)轉(zhuǎn)過身去開始加快自2015年啟動(dòng)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

四年時(shí)間，從更名、剝離、重組、引投到重回香江提交招股書，王健林靠著珠海萬達(dá)商管打了一個(gè)翻身仗。

招股書顯示，多輪融資后，珠海萬達(dá)商管Per-IPO融資額已由原來的31億美元翻倍至60多億美元，超過“募資王”華潤萬象生活的成績。目前，珠海萬達(dá)商管估值已超過2000億港元。

萬達(dá)集團(tuán)走輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路，并非一日之功，也經(jīng)歷過生死決擇?；厥走^往，萬達(dá)內(nèi)部總結(jié)的轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)是，順應(yīng)趨勢(shì)、理解周期、堅(jiān)持長期主義、創(chuàng)新為王。

輕資產(chǎn)成色幾何

2015年，王健林首次提出了萬達(dá)商管的“輕資產(chǎn)”模式，即萬達(dá)不提供建設(shè)萬達(dá)廣場(chǎng)的資金，只負(fù)責(zé)輸出品牌、輔助設(shè)計(jì)、建設(shè)與運(yùn)營，從中分得收益。

這與2020年以來，監(jiān)管層提出的實(shí)業(yè)降負(fù)債、去杠桿宏觀要求不謀而合。從財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上看，珠海萬達(dá)商管的利潤來源是由租金和物業(yè)管理費(fèi)分成等構(gòu)成。

為了變成輕資產(chǎn)營收結(jié)構(gòu)，從2017年開始，王健林就對(duì)此前退市的主體萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行一系列的拆解。

2017年8月，萬達(dá)集團(tuán)將兩大輕資產(chǎn)公司，萬達(dá)酒店管理公司和萬達(dá)文旅集團(tuán)注入香港上市公司，明確萬達(dá)酒店發(fā)展作為萬達(dá)文旅產(chǎn)業(yè)唯一上市平臺(tái)戰(zhàn)略地位。

2018年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)正式更名為萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司（下稱“萬達(dá)商管集團(tuán)”），并引入了騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)等四家戰(zhàn)投公司入資34億元。

2019年，萬達(dá)商管宣布從2021年起不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

至此，萬達(dá)商管輕資產(chǎn)基本成型。

2021年3月份，輕資產(chǎn)商管公司珠海萬達(dá)商管成立。

招股書顯示，其最大特征是不持有物業(yè)，只負(fù)責(zé)已開業(yè)的368個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)、在建的155個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)以及今后發(fā)展的所有萬達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營管理。

理順組織架構(gòu)，不僅提升了珠海萬達(dá)商管的品牌價(jià)值，也為上市估值打下了良好的基礎(chǔ)。組織架構(gòu)與商業(yè)模式固然重要，但只有萬達(dá)自身品牌、招商、開發(fā)和管理各部門實(shí)力過硬，才能做好輕資產(chǎn)的輸出管理。萬達(dá)商管輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的成果，從歷年經(jīng)營數(shù)據(jù)中可見一斑。

萬達(dá)商管集團(tuán)2021年半年報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，主營業(yè)務(wù)凈利潤率為41.45%，比去年全年水平上漲超過6個(gè)百分點(diǎn)。不僅如此，自輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略實(shí)施以來，萬達(dá)商管凈利潤率一直保持上漲趨勢(shì)。

表2顯示，2017年-2020年，萬達(dá)商管自持項(xiàng)目占比降低了約10個(gè)百分點(diǎn)，至70.38%，這些降低的自持業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)化為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，占比為29.62%。

2020年，疫情期間，新開業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量仍然在增長，萬管商管的出租率不降反升，為99.4%。這主要源于萬達(dá)在疫情期間第一時(shí)間推出了免租40多億元等優(yōu)惠扶持措施。在此情況下，凈利還能保持增長，也體現(xiàn)了相比單純自持運(yùn)營，或者純粹做地產(chǎn)開發(fā)，輕資產(chǎn)商管更能抵抗周期性調(diào)控帶來的沖擊。

數(shù)據(jù)顯示，在2020年疫情較嚴(yán)重時(shí)，萬達(dá)開始在全集團(tuán)加快布控輕資產(chǎn)。如商管、酒店、影院、寶貝王各個(gè)業(yè)態(tài)，分別新簽約了60個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)、56家酒店、310家影城，30家樂園，以上全部為輕資產(chǎn)管理。

疫情可控后，除了萬達(dá)廣場(chǎng)，其酒店、影院等業(yè)態(tài)營收數(shù)據(jù)也在逐漸回暖。

2020年第四季度，萬達(dá)寶貝王兒童樂園客流恢復(fù)至2019年同期的91%，收入恢復(fù)至2019年同期的100%；萬達(dá)酒店管理公司2020年第四季度收入也達(dá)到2019年同期的102.7%，全年經(jīng)營業(yè)績高于全國水平20%。

培養(yǎng)服務(wù)+創(chuàng)新基因

在整體行業(yè)復(fù)蘇步伐較慢、復(fù)蘇難度較大的情況下，萬達(dá)能夠超計(jì)劃、超預(yù)期地實(shí)現(xiàn)商業(yè)復(fù)蘇，主要源于企業(yè)多年的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)、較強(qiáng)的執(zhí)行力文化，以及不斷培養(yǎng)的創(chuàng)新基因。

2021年初，王健林在內(nèi)部提出“作品為王，創(chuàng)意無限”的口號(hào)，要求集團(tuán)上下大力開展創(chuàng)新活動(dòng)。他認(rèn)為，在個(gè)人消費(fèi)需求多元復(fù)雜、市場(chǎng)競爭激烈的時(shí)代，萬達(dá)需要以創(chuàng)新破局，唯有堅(jiān)持創(chuàng)新才可以應(yīng)對(duì)不斷變化的外界環(huán)境。

此后，萬達(dá)自上而下掀起一股創(chuàng)新風(fēng)潮，提出要改變以往片面追求規(guī)?；瘡?fù)制的路徑，機(jī)制化追求作品和創(chuàng)意。

為此，萬達(dá)集團(tuán)成立創(chuàng)新工作評(píng)審委員會(huì)，對(duì)商管、影視、酒管、寶貝王、體育等多業(yè)態(tài)進(jìn)行季度評(píng)審、年終評(píng)審。從產(chǎn)品創(chuàng)新、業(yè)務(wù)增長模式創(chuàng)新、管理方式創(chuàng)新，三個(gè)類別對(duì)創(chuàng)新成果分類評(píng)價(jià)。

在商業(yè)市場(chǎng)普遍面臨疫情沖擊的形勢(shì)下，萬達(dá)集團(tuán)面臨的困境在于如何應(yīng)對(duì)較飽和的競爭賽道。對(duì)此，萬達(dá)集團(tuán)給出的解題思路是：用多種方式將每年超40億客流的線下流量變現(xiàn)，尋找新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。

自2021年5月始，萬達(dá)集團(tuán)每月推出線下流量變現(xiàn)創(chuàng)意大賽，尋找創(chuàng)意方案，構(gòu)建未來發(fā)展空間，打破線上線下服務(wù)邊界，將廣場(chǎng)、院線、酒店等豐富線下應(yīng)用場(chǎng)景的每年幾十億人次的流量變現(xiàn)。

在五月優(yōu)秀創(chuàng)意方案中，萬達(dá)集團(tuán)就實(shí)現(xiàn)了在商業(yè)、文化、電影等各業(yè)態(tài)的推除出新。如從屋頂花園到地下車庫空間改造，從會(huì)員運(yùn)營到影城空間創(chuàng)新，從廣場(chǎng)樓頂太陽能發(fā)電到廣場(chǎng)院線劇本殺。

2017年，王健林將萬達(dá)大筆資產(chǎn)折價(jià)出售，破釜沉舟償還外債，并轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，被市場(chǎng)解讀為“揮淚大甩賣”。現(xiàn)在來看，萬達(dá)在較好時(shí)機(jī)，較高點(diǎn)處置了資產(chǎn)，果斷轉(zhuǎn)型。2020年以來，金融監(jiān)管收緊，三條紅線徹底封死了房企高杠桿擴(kuò)張的所有道路，很多大型房企如果此時(shí)再想賣資產(chǎn)、轉(zhuǎn)型，為時(shí)已晚。

順勢(shì)而為

萬達(dá)能夠在艱難時(shí)刻轉(zhuǎn)危為安，還在于管理層尊重、理解行業(yè)周期，以及在戰(zhàn)略上與國家宏觀政策步調(diào)一致。

房地產(chǎn)是強(qiáng)周期性行業(yè)，行業(yè)三年左右經(jīng)歷一回調(diào)控，即使以商業(yè)地產(chǎn)為主要業(yè)態(tài)也無法保證現(xiàn)金流的持續(xù)穩(wěn)定。

因此，早在2015年時(shí)，王健林就想到了向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，2017年的那場(chǎng)危機(jī)只是轉(zhuǎn)型的催化劑。轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的過程中，萬達(dá)商管的所有運(yùn)維和建設(shè)思路還與國家宏觀政策導(dǎo)向高度一致。

在疫情最艱難的2020年，王健林在集團(tuán)工作會(huì)議中提出，將堅(jiān)定維持年初確定的經(jīng)營目標(biāo)，響應(yīng)國家號(hào)召。

2020年全年，萬達(dá)新開業(yè)45個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)、74家萬達(dá)影城、14家萬達(dá)酒店，累計(jì)創(chuàng)造服務(wù)業(yè)就業(yè)超過15.4萬人，其中大學(xué)生超7.8萬人，約占全國城鎮(zhèn)新增就業(yè)的1.3%。

2021年，萬達(dá)集團(tuán)宣布計(jì)劃開業(yè)50個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，其中輕資產(chǎn)占比68%；同時(shí)，計(jì)劃簽約70個(gè)輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)。這份年度計(jì)劃還包括：開業(yè)120家萬達(dá)影城，簽約輕資產(chǎn)影城300家；開業(yè)16家萬達(dá)酒店，簽約輕資產(chǎn)管理酒店50家等。

萬達(dá)集團(tuán)還積極響應(yīng)國家號(hào)召，在國務(wù)院扶貧辦的牽線下主動(dòng)選擇到全國貧困面最大、貧困程度最深的貴州省開展社會(huì)扶資創(chuàng)新工作，并最終落戶貴州省黔東南州丹寨縣，開展社會(huì)扶貧創(chuàng)新探索。

萬達(dá)集團(tuán)利用自身品牌和運(yùn)營優(yōu)勢(shì)，于2017年建成了集文化、旅游、度假、會(huì)議于一體的度假區(qū)丹寨萬達(dá)小鎮(zhèn)。經(jīng)過四年持續(xù)建設(shè)，丹寨萬達(dá)小鎮(zhèn)已經(jīng)成為全國品牌。

2016年以來，萬達(dá)幫扶項(xiàng)目帶動(dòng)丹寨縣5.88萬貧困人口增收脫貧。2019年丹寨縣順利完成貧困人口清零任務(wù)，2020年8月丹寨縣順利通過脫貧攻堅(jiān)普查。

此后，萬達(dá)集團(tuán)還表示，會(huì)繼續(xù)幫扶丹寨實(shí)施“2025計(jì)劃”，幫扶定位由“企業(yè)包縣扶貧”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;支持丹寨致富”，在未來5年內(nèi)幫助丹寨發(fā)展全域旅游。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）