每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

臨近年底，對(duì)于房企而言，一方面要沖刺年度目標(biāo)，另一方面還要力保資金安全。

11月24日晚間，佳兆業(yè)集團(tuán)就近期理財(cái)產(chǎn)品兌付、到期美元債等事項(xiàng)作出公告說明，于2021年11月到期的5850萬美元及2985萬美元的利息支付寬限期將分別于2021年12月11日及2021年12月12日到期。同時(shí)，為增加流動(dòng)性，佳兆業(yè)正考慮加快出售房地產(chǎn)項(xiàng)目及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等措施。

此外，中國奧園、陽光城、當(dāng)代置業(yè)等房企均在近期尋求債券展期。除當(dāng)代置業(yè)2.5億美元美元債展期未獲通過而造成實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約外，奧園3筆共計(jì)14.3億元的國內(nèi)債券以及陽光城6筆債券共計(jì)71.766億元均獲得展期通過。

與此同時(shí)，隨著近期融資環(huán)境的局步放松，不少國企央企房企融資步伐加快，11月以來房產(chǎn)企融資總額已達(dá)617.5億元，環(huán)比已超10月總額的69.2%，單月融資規(guī)模環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下降后終于呈現(xiàn)上升勢頭。

“除加大營銷、緊抓回款，必要時(shí)房企通過出售項(xiàng)目或?qū)で蠊蓹?quán)合作等方式來穩(wěn)定資金鏈、盤活自身現(xiàn)金流外，還要量入為出、審慎拿地，精細(xì)化運(yùn)營。”中指研究院認(rèn)為，房企要“節(jié)衣縮食”過緊日子，改掉“黃金時(shí)代”開支大手大腳的“壞毛病”。

流動(dòng)性緊張，多家房企債券獲展期

在“三道紅線”之下，今年下半年以來房企融資頻頻受阻。尤其是三季度以來，多家房企就出現(xiàn)流動(dòng)性問題。

11月24日，針對(duì)網(wǎng)傳的“奧園一筆6600萬元信托貸款違約”消息，中國奧園方面表示，該借款為合資公司作為借款人，由于合資公司存在其他債務(wù)糾紛引起，目前正在積極主動(dòng)和對(duì)方聯(lián)系溝通。

另據(jù)市場消息，奧園第二筆國內(nèi)私募債的展期方案獲得通過。據(jù)Wind，該筆債券簡稱為21奧園ABN001，發(fā)行規(guī)模共5.5億元，發(fā)行利率為5.8%，將于11月26日到期，發(fā)行機(jī)構(gòu)為云南國際信托有限公司。

而過去一段時(shí)間里，除奧園外，佳兆業(yè)、陽光城兩家房企也因流動(dòng)性陷入困境，兩家公司均與投資人和債權(quán)人展開協(xié)商，希望獲得資金兌付或債務(wù)償還展期。最新消息顯示，債權(quán)人已通過佳兆業(yè)和陽光城的展期申請(qǐng)。

有業(yè)內(nèi)人士透露，目前不少房企都已經(jīng)啟動(dòng)了與債權(quán)人協(xié)商債務(wù)展期的工作，提前預(yù)防實(shí)質(zhì)性違約的發(fā)生，而一些企業(yè)則已著手變賣資產(chǎn)、以求過冬。

值得注意的是，近期陷入風(fēng)波的房企，包括“三道紅線”全達(dá)標(biāo)的“綠檔”房企，以及只踩中一道紅線。如出現(xiàn)債務(wù)違約的當(dāng)代置業(yè)、花樣年，截至2021年上半年也僅剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo)。這些公司年中的賬面現(xiàn)金均能覆蓋短債。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金166597億元，同比增長8.8%（今年1-2月為51.2%），增速連續(xù)8個(gè)月呈現(xiàn)下降趨勢。此外，占房企資金來源54%的內(nèi)源資金(即定金和按揭貸款)，今年以來連續(xù)5個(gè)月下降。

申萬宏源在研報(bào)中表示，隨著預(yù)售監(jiān)管資金政策趨嚴(yán)，房企滯留了大量資金在項(xiàng)目公司層面，無法回到母公司層面。按揭額度的收緊，也限制了房企的開工和融資。

“房企債務(wù)展期釋放出企業(yè)面臨流動(dòng)性困難，無法按期償還即將到期債務(wù)。房企應(yīng)利用債務(wù)展期時(shí)間積極籌措資金，及時(shí)與債權(quán)人溝通并按期償還債務(wù)。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水博士表示，需要債務(wù)展期的房企首先面臨的是如何活下去的問題。如果未能妥善解決流動(dòng)性困難，房企將發(fā)生債務(wù)違約，嚴(yán)重影響房企信用，以及企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

另據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自9月份以來，穆迪、惠譽(yù)、標(biāo)普三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)就對(duì)中國房企做出了142次調(diào)整評(píng)級(jí)和展望的動(dòng)作（包括對(duì)某一家房企重復(fù)調(diào)整評(píng)級(jí)的次數(shù)），其中評(píng)級(jí)和展望被下調(diào)的累計(jì)有106次，比例高達(dá)74.6%。這一數(shù)字超過了2020年全年的調(diào)整次數(shù)，創(chuàng)下中國房企評(píng)級(jí)近年來全年被下調(diào)總次數(shù)的歷史新高。

融資開口子，11月房企發(fā)債已超600億

不過，進(jìn)入第四季度以來，央行和銀保監(jiān)會(huì)又多次提及促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，預(yù)示房企融資環(huán)境預(yù)期有所緩和。

尤其是11月9日中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)以來，數(shù)十家央企或國企性質(zhì)房企在銀行間頻繁發(fā)債，房企關(guān)緊已久的融資閥門也終于有了松開的跡象。

11月22日晚間，保利發(fā)展發(fā)布公告，計(jì)劃發(fā)行不超過98億元的公司債券，募集資金擬用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。這是保利發(fā)展11月以來第三次發(fā)布公司債券相關(guān)公告，11月5日和11月20日，保利發(fā)展先后發(fā)布中期票據(jù)發(fā)行結(jié)果公告，實(shí)際發(fā)行募資規(guī)模分別為25億元和20億元。

除了保利發(fā)展，首開股份、中海發(fā)展、招商蛇口、光明地產(chǎn)、蘇州高新、金地集團(tuán)以及鄭州地產(chǎn)集團(tuán)等房企也紛紛完成債券發(fā)行。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至11月23日，11月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為617.5億元，環(huán)比已超10月總額的69.2%，單月融資規(guī)模環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下降后終于呈現(xiàn)上升勢頭。從結(jié)構(gòu)來看，信用債發(fā)行規(guī)模已達(dá)425.4億元，是最主要的融資力量，占總規(guī)模近7成。

與此同時(shí)，本輪房企融資審批速度也明顯加快，如小商品城11月10宣布擬發(fā)行的10億元超短融計(jì)劃，已經(jīng)于11月15日發(fā)行完成，發(fā)行周期僅為5天。

“繼11月9日銀行間市場交易商協(xié)會(huì)召開房企代表座談會(huì)后，信用債發(fā)行明顯提速，本月發(fā)行量已達(dá)上月的227.2%，市場響應(yīng)積極。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星分析指出，目前銀行間債券市場融資口子已經(jīng)有一定松動(dòng)，未來資質(zhì)良好、信用較高的企業(yè)特別是國企央企也有望加入發(fā)債的隊(duì)伍。但本月發(fā)行人仍以央企及地方國企為主，僅金地一家為混合所有制企業(yè)，民企等待邊際放松仍需時(shí)日。

對(duì)于民營房企而言，則是紛紛通過配股融資、變賣資產(chǎn)、控股股東“自掏腰包”、提前回購美元債等方式積極“自救”。

11月17日，中國恒大公告稱，出售其持有的恒騰網(wǎng)絡(luò)全部股份，總價(jià)為21.28億港元。同日，融創(chuàng)中國也公告稱，已將3.35億股融創(chuàng)中國配售股份和1.58億股配售股份配售予不少于六名承配人，兩項(xiàng)配售合計(jì)所得款項(xiàng)凈額約9.42億美元。而在此之前，融創(chuàng)中國已在短短十天內(nèi)通過出售貝殼股票、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)等動(dòng)作回籠資金超70億元。

此外，近兩個(gè)月來，已有包括新城、世茂、正榮、融信、弘陽、金輝、旭輝、中梁在內(nèi)的15家房企回購不同規(guī)模的美元債，回購總金額超過11億美元，約合人民幣70億元以上。

但需注意的是，中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年房企海外債將面臨更大考驗(yàn)，年度到期債務(wù)規(guī)模3560.2億元。按季度來看，一、二季度合計(jì)到期余額分別為983.3億元和983.9億元，三、四季度到期余額分別為852.6億元和740.4億元。

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